??1  引言

??深圳市積極推進城市更新工作，城市更新和生態(tài)宜居建設聯(lián)系愈發(fā)緊密。一方面，通過老舊城區(qū)改造，可提升城市功能，改善人居環(huán)境。另一方面，由于市場化拆遷成本過高，開發(fā)主體為實現(xiàn)成本轉嫁和自身利益的最大化，不惜以犧牲生態(tài)環(huán)境效益為代價，進行高強度開發(fā)，反過來又制約生態(tài)宜居的改善。因此，有必要建立二者之間的協(xié)調(diào)發(fā)展機制，為加快推進深圳國際化宜居城市建設提供科學的決策指引。

??2  深圳市生態(tài)宜居建設現(xiàn)狀

??近年來，深圳宜居城市建設總體成效顯著。建成區(qū)綠化覆蓋率、單位GDP能耗等多個指標居于全國領先地位。2015年宜居城市市民滿意度為72.24%，與2014年的68.41%相比，滿意度呈上升趨勢。

??然而，深圳在居住成本、大氣污染、交通設施建設、原特區(qū)內(nèi)外發(fā)展的“二元結構”等方面與宜居要求還有差距。數(shù)據(jù)顯示，深圳市2015年8月份的住宅均價為38093元/平方米，房價收入比偏高。2014年深圳PM2.5、二氧化硫、二氧化氮、一氧化碳等濃度都有所上升。

??圖1  2014年深圳市PM2.5年均濃度與部分國際城市對比情況

??3  深圳市城市更新現(xiàn)狀

??截止2014年，深圳市已批準納入計劃的項目達431項，總用地面積37.1平方公里，城市更新潛力巨大。更新范圍土地價值的急劇上升使得開發(fā)主體為了追求利益最大化，不斷突破法定圖則確定的容積率、建筑密度和高度控制指標，生態(tài)用地空間被侵蝕，嚴重制約城市生態(tài)宜居的改善。

??4  建立城市更新和生態(tài)宜居建設協(xié)調(diào)機制

??探索建立城市更新與生態(tài)宜居建設的協(xié)調(diào)機制，可以從以下幾個方面著手：

??4.1  生態(tài)理念融入機制

??城市更新全過程融入生態(tài)宜居理念，在更新規(guī)劃計劃與規(guī)劃階段，全面融入低碳生態(tài)理念和技術方法。在規(guī)劃實施階段，合理利用低碳生態(tài)技術，加強廢棄物再利用，實現(xiàn)低碳生態(tài)改造。在規(guī)劃管理階段，制定更新標準與規(guī)范，有效指導與評估城市更新。

??4.2  整體統(tǒng)籌機制

??城市更新除按照法定圖則的總體要求外，還應鼓勵土地的混合功能開發(fā)，推動產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)配套、公共服務等一體化開發(fā)，通過整體統(tǒng)籌、統(tǒng)一規(guī)劃和開發(fā)，兼顧居民的意愿和利益，改善城中村生態(tài)環(huán)境，從而改變過去的原特區(qū)內(nèi)外“二元結構”局面。

??4.3  歷史延續(xù)性機制

??城市更新中需注意保留原有舊城環(huán)境中的一種“場所精神”，增強鄰里之間對環(huán)境的認同感、親近感。對一些歷史街區(qū)、建筑，應采用整體搬移、就地保護等方式加以保護利用。如觀瀾老屋村舊改項目中采用原物遷移的方式，將4座碉樓錯落安放于更新片區(qū)指定區(qū)域內(nèi)，并建立2800平方米的碉樓廣場，成為集居民休憩與文物保護利用于一體的景點。

??4.4  建立協(xié)商機制

??城市更新項目與建設生態(tài)宜居并行，鼓勵多部門、多領域協(xié)作和跨區(qū)域的生態(tài)環(huán)境建設合作，實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境的綜合治理。建立社會利益協(xié)調(diào)機制，如羅湖區(qū)重建局牽頭組織建立聯(lián)席會議工作制度，通過民主協(xié)商實現(xiàn)更新合理決策。

??4.5  發(fā)揮生態(tài)文明考核作用

??以生態(tài)文明考核為重要抓手，加大對城市更新項目資源消耗、環(huán)境損害、生態(tài)效益指標的考核，嚴控生態(tài)控制線內(nèi)區(qū)域開發(fā)活動，增加考核權重。城市更新中增加生態(tài)用地總量，從結構上優(yōu)化生態(tài)用地的布局，構建生態(tài)安全格局。

??5  結語

??加快推進國際化宜居城市建設，深圳市需始終堅持生態(tài)優(yōu)先，根據(jù)生態(tài)資源稟賦及其社會環(huán)境問題因地制宜，制定更新改造方案，實現(xiàn)經(jīng)濟建設、社會發(fā)展、城市更新、生態(tài)宜居建設的良性互動。

??作者：楊麗艷（深圳市國房土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司總經(jīng)理）

??馮加昌（深圳市國房土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司研究部經(jīng)理）

??【參考文獻】

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??[2] 張 軍. 打造生態(tài)文明之都 建設美麗宜居深圳[J].特區(qū)實踐與理論，2013（02）.

??[3] 伍煒. 低碳城市目標下的城市更新：以深圳市城市更新實踐為例[J]. 城市規(guī)劃學刊,

??2010(7): 19-21.