曾冬梅 2024-05-15 09:28:23 來源：中房報
??在這個異常涼爽的5月，廣州又有一家民營房企陷入了債務危機。
??5月14日，雅居樂集團控股有限公司（以下簡稱“雅居樂”，03383.HK）發(fā)布公告，透露未在寬限期內支付一筆美元債的利息，并預期無力履行境外債務項下的所有付款義務。
??近3年多來，民營房企相繼出險，雅居樂則因積極的還款態(tài)度堅持到了2024年。該公司董事會主席陳卓林在2023年上半年還對市場抱有樂觀預期，認為最快可在2024年或2025年扭虧為盈。
??“沒辦法。”某民營房企的高管感慨，就目前的市場環(huán)境而言，房企遭遇流動性危機只是時間早晚的問題。“我很敬佩陳卓林一直不躺平的態(tài)度。努力很重要，但努力不代表一定會成功。”
??雅居樂方面表示，下一步的工作重心將圍繞“保交付，保品質，保服務，穩(wěn)經(jīng)營”展開。
??美元債利息還不上
??公告顯示，2020年10月、2020年11月，雅居樂發(fā)行了4.83億美元的優(yōu)先票據(jù)，2025年到期，票面利率6.05%，付息日為每年的4月13日及10月13日。
??根據(jù)雅居樂的說法，該公司直至5月13日的寬限期到期，都未支付這筆利息，原因是其正面臨流動性壓力。
??雅居樂表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)處于下行趨勢，大部分地區(qū)的銷售仍然低迷。今年前4月，該公司的預售金額為65.5億元，分別較2023年及2022年同期下降68%、73.9%。而融資及再融資也愈趨困難。
??接下來，該公司考慮聘請外部財務顧問及法律顧問，尋求可行的境外債務整體性解決方案。同時，繼續(xù)采取措施加快物業(yè)預售，加速收取銷售所得款項，努力改善資產(chǎn)負債狀況。
??資金緊張是民營房企面臨的共同難題，但此前外界并沒有預料到雅居樂會在2024年出險，因為該公司今年沒有到期的美元債。
??截至2023年末，雅居樂的有息負債約535.54億元，其中銀行借款及其他借款326.95億元、優(yōu)先票據(jù)123.39億元、境內債券85.2億元，1年內到期的銀行及其他借款224.69億元，1年內到期的境內債券34億元。超過1年及于2年內到期的優(yōu)先票據(jù)約91.7億元，最近一筆美元債的到期時間為2025年初。
??一位投資者表示，早在2022年，雅居樂就應該隨大流進行債務重組了。“早知如此，其實不應該堅持的。掙扎著活到現(xiàn)在，太不容易了。”不過，“盡全力堅持還錢總歸是值得尊敬。”
??雅居樂方面對中國房地產(chǎn)報記者表示，對于此次未能償還票據(jù)利息，公司深感遺憾，雖然此前已經(jīng)努力了近4年時間，但市場復蘇以及再融資環(huán)境的改善未達到公司預期。下一步，該公司計劃加強交付能力、效率和質量，保障各方面的權益，保持和提高企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)定性。
??據(jù)了解，截至5月，該公司各項目組團如期復工率為96%。
??陳卓林輸給了市場
??從資金面來看，雅居樂早已處在捉襟見肘的狀態(tài)。2021年末，該公司可自由支配的現(xiàn)金約228億元，但一年內到期的短債達約295.8億元。雖然現(xiàn)金無法覆蓋短債，但2022年，該公司通過配股、出售項目套現(xiàn)、新增融資等方式償付了近250億元的債務，涉險過關。
??2022年末，雅居樂持有約160.9億元的現(xiàn)金及銀行存款，其中76.28億元為受限現(xiàn)金，而一年內到期的短債仍有240億元。這意味著，2023年的償債壓力依然不容小覷，最終，雅居樂也熬了過來。
??2023年的年報數(shù)據(jù)顯示，截至期末，該公司可自由支配的現(xiàn)金流僅86.37億元，一年內到期的有息負債則為258.7億元。參考過去兩年的經(jīng)驗，業(yè)內認為陳卓林也會堅持履行兌付債務的承諾。
??交銀國際曾在2023年底與雅居樂管理層召開過一次電話會議，得知該公司2024年主要到期債務為2筆總額70億港元的境外銀團貸款，以及2筆境內中債增公司擔保下發(fā)行的債券，本金總額為19億元。該機構相信雅居樂有機會實現(xiàn)這兩筆債務的展期。
??今年2月初，雅居樂還對外表示多個城市的多個項目被當?shù)刈〗ú块T明確納入白名單，資金面有望改善。沒想到，3個多月后，該公司的現(xiàn)金流依然未改善，就連利息都支付不了。
??上述業(yè)內人士認為，雖然過去幾年堅持償債為雅居樂在資本市場贏得了不少贊譽，但為了剛兌，該公司已出售了不少優(yōu)質資產(chǎn)，現(xiàn)在才開始啟動全面?zhèn)鶆罩亟M，難度要比前兩年高不少。
??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，近一個月時間，已有東原地產(chǎn)、雅居樂相繼出險，這不僅僅是企業(yè)自身經(jīng)營的問題，更是市場超跌背景下行業(yè)普遍存在的問題。“或者是說，過去兩年的救市政策并沒有起到刺激市場交易量復蘇回暖的作用。”尤其是低線城市。如果企業(yè)在這些城市的項目量比較多，市場基本面的持續(xù)下跌甚至超跌勢必將拖累企業(yè)的銷售回款。從融資環(huán)境來看，無論是公開市場的直接融資，還是“白名單”等相關政策的落地，目前也都不太順暢，民營房企融資難的狀況沒有得到明顯改善。
??他建議，非一線或強二線的城市應該出臺更大力度的救市政策，以盡快激活樓市需求去化庫存。只有這些城市的樓市基本面好轉了，整體樓市才算真正的好轉，企業(yè)的經(jīng)營壓力、流動性風險才能得到有效緩解。
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