克而瑞研究中心 沈曉玲、馮惠

??2018年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額1623億元，同比增長(zhǎng)15%，三年內(nèi)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)38%。在土地投資方面，全年新增項(xiàng)目91個(gè)，購(gòu)入地塊總建面達(dá)1072萬(wàn)平方米，拿地銷售比達(dá)0.62，明顯高于百?gòu)?qiáng)房企0.38的平均土地投資強(qiáng)度。從公司土地投資分布來(lái)看，金地2018年土地投資以強(qiáng)二線城市為主，但分布更加均衡。而從財(cái)狀況來(lái)看，金地整體盈利水平保持高位，財(cái)務(wù)狀況控制較為良好。

??銷售：兩年業(yè)績(jī)?cè)龇B續(xù)收窄

??金地2018年銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)15%，業(yè)績(jī)?cè)龇兴照?018年，金地全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額1623億元，同比增長(zhǎng)15%，業(yè)績(jī)同比增幅明顯收窄。同時(shí)，金地三年內(nèi)復(fù)合增長(zhǎng)率為38%，其業(yè)績(jī)同比增幅、三年內(nèi)復(fù)合增長(zhǎng)速度均低于銷售30強(qiáng)房企的平均水平，近年來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力。根據(jù)金地2017年提出的三年內(nèi)即2019年將達(dá)到2000億目標(biāo)來(lái)看，金地今年需達(dá)到23%的業(yè)績(jī)?cè)龇?/p>

　　投資：土地投資分布更加均衡

??土地成本過(guò)高或致利潤(rùn)空間收窄。2018年全年，金地通過(guò)招拍掛、合作開發(fā)等方式購(gòu)入91幅地塊，購(gòu)入地塊總建面達(dá)1072萬(wàn)平方米，成交總價(jià)約1000億元，拿地銷售比達(dá)0.62，明顯高于百?gòu)?qiáng)房企0.38的平均土地投資強(qiáng)度。金地2018年平均購(gòu)置成本約9238元/平方米，新增土地成本創(chuàng)歷史新增土儲(chǔ)新高。從公司利潤(rùn)空間來(lái)看，金地2018年新增土地成本占銷售均價(jià)的0.50，可以預(yù)見金地未來(lái)的利潤(rùn)空間承壓。

??金地2018年土地投資以強(qiáng)二線城市為主，分布更加均衡。具體來(lái)看，金地在二線城市投入資金最大，總計(jì)372億元，占比41.8%，雖然相比去年下降了21.9個(gè)百分點(diǎn)但仍居首位，三四線城市的土地投資占比有所提升，一線城市也能夠達(dá)到25.0%，整體來(lái)看，金地土地投資分布更加均衡。從企業(yè)新進(jìn)入城市來(lái)看，金地全國(guó)化布局不斷推進(jìn)，2018年新進(jìn)入9個(gè)城市，其中7個(gè)省會(huì)及副省級(jí)城市，分別為合肥、太原、廈門、長(zhǎng)春、哈爾濱、石家莊、呼和浩特以及南通和清遠(yuǎn)2個(gè)三線城市，新進(jìn)入的城市均為省會(huì)、計(jì)劃單列市、以及具備一定人口匯聚能力和市場(chǎng)容量的前景較好城市。

??總土儲(chǔ)資源可維持企業(yè)2-3年發(fā)展。截止2018年底，金地已進(jìn)入了全國(guó)50個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備達(dá)4000萬(wàn)平，權(quán)益土儲(chǔ)建面為2300萬(wàn)平，總土儲(chǔ)權(quán)益占比較低，為52%。若企業(yè)按照30%的年復(fù)合增長(zhǎng)率，能夠支撐金地2-3年發(fā)展，仍應(yīng)適當(dāng)加強(qiáng)土儲(chǔ)資源的擴(kuò)充。

??權(quán)益占比較低或?qū)?dǎo)致業(yè)績(jī)與營(yíng)收規(guī)模的增長(zhǎng)乏力。值得一提的是，金地?fù)碛写罅亢献鏖_發(fā)項(xiàng)目，2018年新增土儲(chǔ)建面權(quán)益占比為45%，總土儲(chǔ)資源中，權(quán)益占比僅52%，權(quán)益占比均相對(duì)較低。雖然金地在規(guī)模快速擴(kuò)張的過(guò)程中，大量的合作開發(fā)起到了降低成本的作用。但是合作開發(fā)畢竟是把雙刃劍，長(zhǎng)期銷售權(quán)益比例太低，并且總土儲(chǔ)資源不是非常充足，或?qū)?dǎo)致業(yè)績(jī)與營(yíng)收規(guī)模的增長(zhǎng)乏力，而銷售規(guī)模增幅逐漸收窄，營(yíng)收規(guī)模的下降，都可能降低外界資本對(duì)企業(yè)的前景預(yù)期。未來(lái)，金地還需要進(jìn)一步落實(shí)增權(quán)益的策略，增加企業(yè)項(xiàng)目的權(quán)益占比。

　　財(cái)務(wù)：營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)波動(dòng)較大

??營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)波動(dòng)較大，盈利能力仍然保持在較高水平。2018年，金地共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入507億元，同比增長(zhǎng)35%，但營(yíng)收規(guī)模還未達(dá)到2016年555億元的水平。并且從2012年以來(lái)，金地營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)情況來(lái)看，波動(dòng)較大。金地的合同銷售額最已從數(shù)年前的500億規(guī)模突破至千億規(guī)模，但整體營(yíng)收規(guī)模難以實(shí)現(xiàn)翻番增長(zhǎng)，這固然有結(jié)算收入滯后的原因，但也跟金地大量合作拿地的投資策略息息相關(guān)，由于堅(jiān)持合作拿地策略且公司所占權(quán)益較少，最終能夠轉(zhuǎn)化為公司收入的合同銷售額較少。而在盈利能力方面，金地2018年凈利率為24%，同比下降1個(gè)百分點(diǎn)，毛利率同比上升8個(gè)百分點(diǎn)至35%，整體盈利水平還是保持在行業(yè)較高水平。

??在資本運(yùn)營(yíng)方面，公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況相對(duì)良好。2018年，金地集團(tuán)凈負(fù)債率上升至57%，同比上升9個(gè)百分點(diǎn)，處行業(yè)較低水平；截止2018年末，金地在持有現(xiàn)金為440億元，同比增長(zhǎng)61%。現(xiàn)金短債比為4.03，短期內(nèi)無(wú)還款壓力，但公司應(yīng)合理利用現(xiàn)有充足資金，長(zhǎng)短債務(wù)比為5.96億元。整體來(lái)看，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況較好。

　　總結(jié)

??盈利水平較高，財(cái)務(wù)狀況控制良好。2018年，金地實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1623億元，同比增長(zhǎng)15%，3年內(nèi)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)38%，業(yè)績(jī)?cè)龇兴照辉谕恋赝顿Y方面，金地2018年仍以強(qiáng)二線城市為主，但分布更加均衡，全年新增項(xiàng)目91個(gè)，購(gòu)入地塊總建面達(dá)1072萬(wàn)平方米；截止2018年底，金地總土地儲(chǔ)備達(dá)4000萬(wàn)平，若企業(yè)按照30%的年復(fù)合增長(zhǎng)率，能夠支撐金地2-3年發(fā)展，仍適當(dāng)加強(qiáng)土儲(chǔ)資源的擴(kuò)充。而從財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，整體盈利水平保持高位，財(cái)務(wù)狀況控制較為良好。但從金地兩年業(yè)績(jī)?cè)龇B續(xù)收窄，近幾年來(lái)營(yíng)收規(guī)模波動(dòng)較大，無(wú)法實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步大幅增長(zhǎng)的情況來(lái)看，企業(yè)應(yīng)適當(dāng)提升旗下項(xiàng)目的權(quán)益占比。