TOP50房企9月銷售價格監測報告

??10月19日國家統計局發布顯示，全國 1-9月商品房銷售均價為9878元/㎡，同比上升5.6%，同比增速連續5個月持續回升。全國市場如此，TOP50房企在9月的價格表現上又呈現出哪些特點？

??整體數據：TOP50房企1-9月銷售均價同比增長4%，略低于全國平均水平。

??根據國家統計局數據顯示，國內房地產的“金九”未達預期，成色稍顯不足，而從大力宣傳的讓利促銷房企角度，讓利幅度似乎也并未達到消費者預期。根據貝殼研究院數據統計，TOP50房企2020年1-9月累計銷售均價約16596萬元/㎡，同比增長約4%，略低于全國5.6%的增速；單個9月，TOP50房企銷售均價約為16461元/㎡，環比增長約1%，同比增長約8%。

??均價結構：9月TOP50房企中30家均價上漲，較8月增長10家。

??根據貝殼研究院監控，TOP50房企9月銷售均價上漲房企30家，較8月擴大10家，占比60%，；均價穩定房企4家，與8月持平；均價下降房企16家，較8月減少10家，占比32%。9月房企均價下降房企數量有所減少，融資新規下結合四季度的時間節點，房企逐漸開始綜合平衡“讓利銷售“與”利潤率水平“之間的關系。

??價格受供貨結構影響較大，在“降價”的房企中也不乏因產品供應結構而造成銷售均價走低的房企，例如旭輝，9月銷售均價約1.33萬元/㎡，環比下降約22%，主要由于9月部分回遷安置房入市銷售、項目組成及地區組成變化所致。旭輝方預期隨著2020年第四季度各地商品房銷售持續增長，合同銷售均價將逐步回升至正常水平。

??量價結構：以價換量情況大幅減少，房企不會盲目效仿“恒大戰術”

??從量價結構上分析，房企9月“以價換量“情況大幅減少，”金九“的讓利幅度至少在TOP50房企中并未充分顯現。同時，房企青睞選擇”量價齊升“或者犧牲一定的”量“謀求價格上的穩定抬升趨勢初顯。

??率先打響“金九銀十”促銷大戰的恒大，確實戰績不俗，9月銷售面積環比增長68%，為其沖擊雙月2000億目標打下堅實基礎。與此同時，大幅讓利讓恒大9月銷售均價環比下降12%，根據恒大2020年中期財報中顯示，其毛利率水平大幅下降至25%，處于行業超低水平，是上半年房企“增收不增利”的典型代表。銷售規模的快速增長，確能帶來銷售回款的可觀收入，恒大的戰術選擇很大程度上尤其低廉的土地成本支撐，截至上半年，恒大住宅累計儲備項目817個，分布于全國229個城市，總規劃面積約2.4億平方米。平均土地成本處于全國性房企中較低水平，其中一、二、三線城市平均成本分別為3711元/㎡、2572元/㎡、1501元/㎡。因此，不是所有的房企都適用同一種戰術選擇，還需結合自身的企業現狀與長遠目標，不可盲目效仿。

??趨勢分析：短期仍存規模與利潤博弈，頻繁促銷節點將成為行業新常態。

??今年三季度開始，相關機構對房地產行業的監管不斷升級，融資新規將作為房地產市場長效機制建設的重要內容，相對應房企在管理層面也將做出相應的調整。短期內，多數房企仍存在規模與利潤的博弈，而從長遠發展的角度，行業的規則在改變，當“唯規模論“不再盛行，房企將更多的精力投入到更好的產品、服務與更高溢價能力。

??節點上“金九“已過，”銀十“尚在，還有未來的”雙11“”雙12“等等，促銷節點將成為房企未來營效節奏上的新常態。