??摘要

??2020年，不得不提的一場疫情打破了市場規律，一季度，房地產市場各指標下滑嚴重，彼時，政策逆周期調節力度加大，地方供給側紓困托底。隨著國內疫情良好的控制，市場指標快速復蘇，7月起多城市調控收緊，截止12月有20余城調控升級。從基調上看，雖然受到疫情沖擊，但全年政策調控的總基調仍為房住不炒。資金面全年呈現先松后緊，行業資金持續改善，但今年也是房企融資環境變革年，三道紅線倒逼企業降負債。

??2021年，從十四五規劃建議及中央經濟工作會議表態來看，政策傾向仍舊是長效調控常態化，政策延續穩定。資金面，未來房地產行業將轉向穩杠桿甚至去杠桿，牢牢守住不發生系統性金融風險的底線，鼓勵行業自增長。

??政策篇：調控基調“先揚后抑”，行業弱化金融屬性促內增長

??一、“房住不炒”是底線，年底頻發力租賃調控 

??（一）年內多次提及房住不炒，未來5年內基調不變

??2020年雖然經濟受到疫情沖擊，但并未改變房地產政策的主基調。房地產行業政策維持“房住不炒”的主基調，房住不炒是房地產調控的底線。自2016年首次提及“房住不炒”后，幾乎每年中央會議都會多次提及，今年共被提及7次，4月，中央政治局會議強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場得平穩健康發展；5月兩會政府會議提到堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。完善便民設施，讓城市更宜業宜居。下半年，隨著熱點城市市場熱度上升，中央提及房住不炒的頻率明顯升高，7月中央會議再次提及“房住不炒”，緊接著十四五規劃建議中也提到堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，年底中央經濟工作會議提出解決好大城市住房突出問題，住房問題關系民生福祉，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。按照今年提及房住不炒的頻次，尤其是十四五規劃中提及房住不炒，預示著明年房住不炒的定位不變，未來5年內房住不炒仍是房地產市場政策調控的關鍵詞。

??（二）地方調控先松后緊，7月為調控松緊的“分水嶺”

??今年地方調控政策經歷了兩個階段，第一階段在年初新冠疫情沖擊下，政策以供給端利好為主，如延遲繳納土地出讓金，降低新房的預售條件，延長開竣工期限等，輔助企業渡過疫情帶來的難關。此外，一些城市如駐馬店、廣州、陜西寶雞出臺需求端刺激政策，然而均被撤回，需求端政策“一日游”浮出水面。

??在疫后市場快速恢復，熱點城市地王頻出，開發經營指標自動修復下，地方房地產調控迎來第二階段，從需求端抑制需求釋放，如升級限購限貸限售，土拍政策的調整，新增預售資金監管專用賬戶。7月伊始，接連三個城市出臺調控收緊，遏制房價上漲的政策，保障剛需，打擊投資客，24日住建部召集北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個熱點城市房地產工作座談會，明確指出地方政府應高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻繃緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。截至12月，20余城市出臺調控政策，深圳，寧波下半年多次出臺收緊調控政策。

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