2020年全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)漲幅總體溫和，2021年寧波、徐州、南通等房?jī)r(jià)過熱城市有調(diào)整壓力

??上海易居房地產(chǎn)研究院4月15日發(fā)布《2020年全國(guó)50城房?jī)r(jià)漲幅偏離度研究報(bào)告》。該報(bào)告顯示，2018-2020年50城房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)3年負(fù)偏離，預(yù)計(jì)2021年房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)收窄。2018-2020年50城房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)3年負(fù)偏離，但數(shù)值不大，偏離程度不明顯，客觀上不具備較高的參考價(jià)值。2021年以來，多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)控繼續(xù)升級(jí)，部分城市房貸政策也有所收緊，預(yù)計(jì)今年多數(shù)城市樓市將繼續(xù)穩(wěn)中有降，主觀判斷50城房?jī)r(jià)同比漲幅將收窄，偏離標(biāo)準(zhǔn)差預(yù)計(jì)仍為負(fù)值。主要是2016-2017年的正偏離太大，而2018-2020年的負(fù)偏離又較小，需要較長(zhǎng)時(shí)間來進(jìn)行均值回歸。不同城市所處階段不同，2021年二線城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)將相對(duì)更好。2020年，一線城市房?jī)r(jià)漲幅偏離已明顯向均值回歸，2021年預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)漲幅將收窄，負(fù)偏離將小幅擴(kuò)大；強(qiáng)二線城市和弱二線城市房?jī)r(jià)漲幅仍為負(fù)偏離，雖然從數(shù)值來看偏離均不明顯，但考慮到已連續(xù)3年小幅負(fù)偏離，這兩類城市2021年向均值回歸（即房?jī)r(jià)上漲）的動(dòng)力比較強(qiáng)，負(fù)偏離度將縮小；三線城市漲幅也繼續(xù)負(fù)偏離，數(shù)值來看偏離不明顯，且僅連續(xù)2年負(fù)偏離，其向均值回歸的動(dòng)力要小于強(qiáng)二線和弱二線城市。

??易居研究院研究員表示：2021年，類似寧波、徐州、南通這些房?jī)r(jià)上漲時(shí)間較長(zhǎng)，漲幅較大的城市，存在較大的均值回歸動(dòng)力，房?jī)r(jià)漲幅大概率將收窄，對(duì)應(yīng)偏離標(biāo)準(zhǔn)差減小。對(duì)于負(fù)偏離程度較小，可能仍在調(diào)整初期的城市，如無錫、蘭州等房?jī)r(jià)漲幅還有進(jìn)一步負(fù)向偏離的空間；對(duì)于負(fù)偏離程度較大，可能在調(diào)整末期的城市，如貴陽(yáng)等，2021年房?jī)r(jià)下行空間小。

??報(bào)告主要有以下幾部分組成：

??一、房?jī)r(jià)漲幅偏離度的計(jì)算方法

??本報(bào)告內(nèi)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)綜合考慮了全國(guó)50城新房住宅價(jià)格和二手房?jī)r(jià)格，以弱化限價(jià)政策以及統(tǒng)計(jì)方式問題對(duì)新房?jī)r(jià)格的影響，更加貼近真實(shí)市場(chǎng)情況。綜合考慮各城市的GDP和城區(qū)人口數(shù)量，將50個(gè)城市分為50城、一線城市、強(qiáng)二線城市、弱二線城市和三線城市等5個(gè)類型。5個(gè)類型的城市房?jī)r(jià)漲幅取對(duì)應(yīng)城市樣本的房?jī)r(jià)漲幅中位數(shù)，以更準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)情況。

??標(biāo)準(zhǔn)差為某城市歷史平均偏離均值的程度，偏離標(biāo)準(zhǔn)差個(gè)數(shù)則為當(dāng)年偏離均值程度和歷史平均偏離均值程度的比較。當(dāng)收益率服從正態(tài)分布時(shí)，90%置信區(qū)間上下限為均值正負(fù)偏離1.65個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差；95%置信區(qū)間上下限為均值正負(fù)偏離1.96個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差。但50城房?jī)r(jià)漲幅不服從正態(tài)分布，樣本量也不夠大，只是做簡(jiǎn)單參考：當(dāng)偏離標(biāo)準(zhǔn)差越大時(shí)，其發(fā)生的概率越小，超過1.65個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差，概率小于10%；超過1.96個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差，概率小于5%。因此，當(dāng)偏離標(biāo)準(zhǔn)差絕對(duì)值大到一定程度時(shí)，比如1.5以上，其不可持續(xù)性越大，越可能向0回歸；而當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)差不大時(shí)，客觀上不具備很強(qiáng)的指導(dǎo)意義，需要結(jié)合主觀進(jìn)行判斷。

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