??上半年，新房市場(chǎng)改善繼續(xù)進(jìn)階，剛需產(chǎn)品市場(chǎng)份額明顯縮水。更多改善性需求由三房向四房過(guò)渡，三房成交比重由升轉(zhuǎn)降，四房成交占比持續(xù)提升，二房市場(chǎng)份額持續(xù)下滑。面積段中樞有所上移，一線(xiàn)城市主力面積段由90平方米以下升級(jí)為90-110平方米，二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市140平方米以上大面積產(chǎn)品走俏。戶(hù)型小型化趨勢(shì)有所弱化，90平方米以下三房、140平方米以下四房成交比重轉(zhuǎn)降，尤其是一線(xiàn)城市，90平方米以下小三房占比大幅回落。

??財(cái)富階層資產(chǎn)保值訴求下，豪宅市場(chǎng)韌性較足，前5月總價(jià)千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)同比僅下跌14%，深廣寧杭等城市頂豪成交依然堅(jiān)挺，深圳3千萬(wàn)以上豪宅成交同比翻番，單價(jià)10萬(wàn)元以上豪宅成交同比增長(zhǎng)53%。

??與新房消費(fèi)升級(jí)不同的是，二手房需求結(jié)構(gòu)更趨剛性，二房成交比重顯著回升，并取代三房成為主力成交房型，中低面積段成交最為活躍，上海、廣州等70平方米以下二手房成交比重明顯提升，北京、武漢等70-110平方米二手房更受市場(chǎng)歡迎。

??展望2022年下半年，各地信貸放松、多胎購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，都將刺激更多改善需求入市，預(yù)計(jì)三房仍將是成交的絕對(duì)主力，四房成交比重有望繼續(xù)提升。面積段中樞緩慢上移，一線(xiàn)城市90-110平方米、二三線(xiàn)城市110-140平方米產(chǎn)品成交比重穩(wěn)步提升。疊墅產(chǎn)品更加為市場(chǎng)所接納，而獨(dú)棟、雙拼市場(chǎng)份額進(jìn)一步下滑。下半年上海等城市豪宅購(gòu)置需求補(bǔ)償性釋放，疊加貨幣寬松下“買(mǎi)房抗通脹”需要，料將帶動(dòng)豪宅成交企穩(wěn)回升，頂豪成交有望顯著放量。二手住宅消費(fèi)整體仍趨于剛需化，但未來(lái)如果政策定向放松或指導(dǎo)價(jià)松動(dòng)，不排除短期內(nèi)大戶(hù)型二手房成交放量、比重增長(zhǎng)的可能性。

??總  結(jié)

??01改善進(jìn)階三房為主四房上升至25%，二房份額再縮水

??（本節(jié)有刪減）

??2022年上半年，改善需求穩(wěn)步釋放，四房成交占比持續(xù)提升，194個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市普通住宅成交數(shù)據(jù)顯示，四房成交比重升至25.21%，較2021年增長(zhǎng)3.22個(gè)百分點(diǎn)。三孩放開(kāi)后，更多改善性需求由三房向四房過(guò)渡，三房成交比重由升轉(zhuǎn)降，較2021年下降1.97個(gè)百分點(diǎn)至55.69%。

??2

??一線(xiàn)成交主力升至90-110平，二三線(xiàn)140平以上戶(hù)型比重上升

??（本節(jié)有刪減）

       2022年上半年，大面積產(chǎn)品走俏，140-180平方米成交占比轉(zhuǎn)增，180平方米以上產(chǎn)品成交占比回升。一方面，疫情管控激發(fā)了改善需求，194個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市140-180平方米產(chǎn)品成交占比升至11.81%，較2021年增長(zhǎng)1.25個(gè)百分點(diǎn)，180平方米成交占比較2021年增長(zhǎng)1.04個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇，剛需客戶(hù)收入減少甚至失業(yè)，購(gòu)房意愿降低，致使小面積戶(hù)型成交占比持續(xù)萎縮，90-110平方米成交占比降至28.68%，較2021年下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，90平方米以下產(chǎn)品成交占比下降至17.94%。

??3

??小型化趨勢(shì)弱化，小面積三四房轉(zhuǎn)降,重拾功能空間平衡

??（本節(jié)有刪減）

??2022年上半年，剛需產(chǎn)品市場(chǎng)份額縮水，戶(hù)型小型化趨勢(shì)有所弱化，90平方米以下三房、140平方米以下四房成交比重轉(zhuǎn)降。三房戶(hù)型方面，194個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市90平方米以下三房成交比重降至10.80%，較2021年下降0.87個(gè)百分點(diǎn)，而110平方米以上三房成交比重升至46.08%，較2021年增長(zhǎng)0.67個(gè)百分點(diǎn)。

??4

??一線(xiàn)聯(lián)排、二三線(xiàn)疊墅市占率提升，200平以上別墅重新上升

??……略……

??5

??千萬(wàn)豪宅成交同比僅降14%，廣深寧頂豪需求依然堅(jiān)挺

??（本節(jié)有刪減）

??2022年前5月，總價(jià)千萬(wàn)級(jí)豪宅成交小幅回落。194個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅累計(jì)成交17147套，同比下降14%，跌幅明顯小于非豪宅產(chǎn)品，表明財(cái)富階層資產(chǎn)保值訴求下，豪宅市場(chǎng)韌性較足，總體保持平穩(wěn)運(yùn)行。如果剔除上海、杭州兩個(gè)疫情影響嚴(yán)重的城市，其余192城成交同比僅微跌2%。

??總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅成交套數(shù)TOP20城市中，深圳、南京、寧波、西安等4城千萬(wàn)豪宅成交繼續(xù)放量，同比增幅居于前列，尤其是西安，前5月共計(jì)成交103套總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅，順利躋身TOP20序列。北京、廣州、蘇州、成都等4城千萬(wàn)豪宅成交持穩(wěn)，同比漲跌幅在5%以?xún)?nèi)，上海、杭州、廈門(mén)、東莞等城市千萬(wàn)豪宅成交有所下滑，其中，上海、杭州受連番疫情影響，豪宅供應(yīng)不濟(jì)拖累成交，成交套數(shù)同比降幅分別達(dá)到26%和51%，東莞、武漢、珠海等樓市持續(xù)轉(zhuǎn)冷，購(gòu)房者觀望情緒加重，成交同比跌幅皆超過(guò)30%。

??受疫情和高基數(shù)兩方面因素影響，頂豪成交整體有所回落，入圍TOP10榜單的城市中，上海等7城成交規(guī)模不及去年同期，其中，上海頂豪成交同比下跌17%，但仍高居成交榜榜首，北京成交同比下降24%，排名滑落1位至全國(guó)第3，青島樓市遇冷，頂豪成交同比下降25%，東莞、珠海、三亞頂豪成交顯著縮水，同比皆腰斬。

??高凈值群體的保值、增值需求支持下，杭州、廣州頂豪成交依然堅(jiān)挺，排名穩(wěn)居全國(guó)前5位。杭州主城區(qū)頂豪認(rèn)購(gòu)熱度不減，海潮望月城、鳳起錢(qián)潮等中簽率不到11%。廣州琶洲南TOD單盤(pán)成交25套3千萬(wàn)以上豪宅。

??南京、深圳頂豪成交放量，深圳華潤(rùn)城單盤(pán)前5月成交159套3千萬(wàn)以上房源，帶動(dòng)深圳頂豪成交同比翻番，排名超越北京升至全國(guó)第2位。南京樓市承壓，但越城天地中心、海玥花園等頂豪銷(xiāo)售表現(xiàn)依然亮眼，總價(jià)3千萬(wàn)以上豪宅成交同比增長(zhǎng)85%。

??2022年前5月，全國(guó)共計(jì)8個(gè)城市有單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交，總計(jì)成交6267套，同比增長(zhǎng)10%。除上海、南京成交套數(shù)同比小幅回落以外，其他6城成交規(guī)模都高于去年同期。

??上海、深圳、北京繼續(xù)包攬頂豪成交榜前三。其中，上海一批次部分項(xiàng)目因疫情延期入市，導(dǎo)致前5月單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上成交同比微跌13%。深圳成交2462套，與榜首上海規(guī)模差距不斷縮小，同比大增53%。北京成交684套，同比增長(zhǎng)12%的同時(shí)創(chuàng)下近年來(lái)同期新高。

??廣州、杭州等頂豪市場(chǎng)并不乏需求和購(gòu)買(mǎi)力。廣州單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交達(dá)到214套，相當(dāng)于去年全年成交規(guī)模的75%，同比增長(zhǎng)30%。此外，三亞、青島高單價(jià)豪宅成交亦有不俗表現(xiàn)，同比增長(zhǎng)2成以上。

??不過(guò)，去年憑借個(gè)別項(xiàng)目零星成交入圍TOP10的蘇州、成都，今年前5月都暫無(wú)10萬(wàn)元/平方米以上頂豪成交。

??6

??存量二房重歸主力承接剛需，70-90平成交更加活躍

??（本節(jié)有刪減）

??2022年上半年，5個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手住宅成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，二房成交比重顯著回升，并成為主力成交房型，二房占比達(dá)到39.46%，較2021年增長(zhǎng)2.04個(gè)百分點(diǎn)，反觀三房、四房成交占比皆下滑，分別較2021年下降0.78個(gè)百分點(diǎn)和0.66個(gè)百分點(diǎn)。

??分城市來(lái)看，北京、武漢、合肥、重慶4城二房成交結(jié)構(gòu)更加剛需化，兩房比重皆明顯回升。以北京為例，二手兩房的購(gòu)房門(mén)檻相對(duì)較低，備受新市民青睞，上半年二房成交比重接近50%，較2021年增長(zhǎng)4.51個(gè)百分點(diǎn)。

??深圳一房、二房戶(hù)型二手房滯銷(xiāo)，成交比重大幅下滑，深圳二手房市場(chǎng)持續(xù)低溫運(yùn)行，前5月僅成交8182套，同比下跌近7成，其中，一房、二房成交格外低迷，成交套數(shù)同比皆下滑72%，因此市場(chǎng)份額明顯下滑，分別較2021年下降2.15個(gè)百分點(diǎn)和3.39個(gè)百分點(diǎn)。

??展  望

??7

??展望：改善大戶(hù)型、豪宅需求率先復(fù)蘇，剛需市場(chǎng)短期內(nèi)仍低迷

??展望2022年下半年，改善性購(gòu)房需求將繼續(xù)進(jìn)階，一方面，各地信貸放松，包括下調(diào)二套房首付比例、認(rèn)貸不認(rèn)房等將刺激更多改善需求入市，另一方面，生育政策放寬、多胎購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，也將釋放規(guī)模可觀的功能性改善需求。

??四房成交比重有望繼續(xù)提升，且存在較大提升空間，三房成交比重整體穩(wěn)中有降，但仍將是成交的絕對(duì)主力，比重保持在50%以上，一房、二房產(chǎn)品受限于功能不足，市場(chǎng)份額將持續(xù)縮水。

??面積段中樞呈緩慢上移走勢(shì)，一線(xiàn)城市90-110平方米產(chǎn)品成交比重穩(wěn)步提升，新市民不斷涌入背景下，90平方米以下剛需產(chǎn)品也將持續(xù)占據(jù)較大比重。二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市110-140平方米戶(hù)型未來(lái)或?qū)⒏苁袌?chǎng)歡迎，成交比重進(jìn)一步提升。

??疊墅產(chǎn)品更加為市場(chǎng)所接納，尤其是三四線(xiàn)城市，疊加別墅市場(chǎng)占有率仍有明顯提升空間，聯(lián)排成交占比穩(wěn)中有降，獨(dú)棟、雙拼僅占較小市場(chǎng)份額且有進(jìn)一步下滑趨勢(shì)。140平方米以下緊湊型別墅市場(chǎng)份額持續(xù)收縮，200平方米以上別墅成交比重有望繼續(xù)提升。

??較寬松的貨幣環(huán)境之下，高凈值群體通過(guò)購(gòu)置房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的需求依然強(qiáng)烈，將支撐豪宅市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，尤其是在一二手房存在明顯倒掛價(jià)差且房票異常珍貴的核心一二線(xiàn)城市，豪宅成交大幅滑坡的可能性不大。考慮到上海等城市部分豪宅項(xiàng)目受疫情影響延期入市，購(gòu)房需求將在下半年補(bǔ)償性釋放，預(yù)計(jì)下半年總價(jià)千萬(wàn)級(jí)、單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交仍有顯著放量空間，環(huán)比上半年漲幅可觀。

??二手住宅消費(fèi)整體仍趨于剛需化，二房成交比重繼續(xù)增長(zhǎng)，四房及以上成交比重穩(wěn)步下降，中小面積戶(hù)型購(gòu)房門(mén)檻相對(duì)較低，也將更受二手房置業(yè)客群青睞。考慮到未來(lái)二手房政策可能放松，比如二手房指導(dǎo)價(jià)松動(dòng)、定向松綁二手房限購(gòu)限售等，也不排除短期內(nèi)大戶(hù)型二手房成交放量、比重增長(zhǎng)的可能性。