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??降價(jià)幅度收窄，開工控量低位，庫存同步減少

??◎  文 / 馬千里

??6月16日上午，國家統(tǒng)計(jì)局如期發(fā)布2025年5月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)層面，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，高質(zhì)量發(fā)展態(tài)勢持續(xù)，展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌勁和活力。工業(yè)增加值、社零均環(huán)比增長，外貿(mào)也頂住壓力持續(xù)增長，5月出口總額增長6.3%。

??地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。房地產(chǎn)銷售基本平穩(wěn)，前5月新房銷售面積同比、金額同比與前4月份基本持平；新建商品住宅價(jià)格同比降幅繼續(xù)收窄；待售面積連續(xù)三個(gè)月減少。得益于供給側(cè)的有力調(diào)整，2025年土地交易量持續(xù)低位，加之?dāng)M收儲宅地的快速推進(jìn)，預(yù)計(jì)將推動(dòng)行業(yè)去庫存超過3.5億平方米，供求關(guān)系正在持續(xù)加速修復(fù)。關(guān)于下階段的應(yīng)對舉措，統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人提出，將“積極主動(dòng)適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的現(xiàn)實(shí)，持續(xù)推動(dòng)城市更新和危舊房改造，加大‘好房子’建設(shè)供應(yīng)力度，促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放，積極構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

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??5月宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，進(jìn)出口增長顯韌性

??2025年5月，以月初出臺一攬子金融扶持政策為代表，各部門加緊實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，國民經(jīng)濟(jì)頂住壓力平穩(wěn)運(yùn)行，生產(chǎn)需求穩(wěn)定增長，就業(yè)形勢總體穩(wěn)定，新動(dòng)能成長壯大，高質(zhì)量發(fā)展向優(yōu)向新。具體來看：

??第一，工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增長較快。5月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.8%，環(huán)比增長0.61%。高技術(shù)制造業(yè)增加值增長8.6%，分別快于全部規(guī)模以上工業(yè)增加值3.2和2.8個(gè)百分點(diǎn)。第二，市場銷售明顯回升，以舊換新相關(guān)商品快速增長。5月份，社會消費(fèi)品零售總額41326億元，同比增長6.4%，比上月加快1.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比增長0.93%。消費(fèi)品以舊換新政策持續(xù)顯效，限額以上單位家用電器和音像器材類、通訊器材類、文化辦公用品類、家具類商品零售額分別增長53.0%、33.0%、30.5%、25.6%。第三，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)擴(kuò)大，制造業(yè)投資增長較快。扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，全國固定資產(chǎn)投資增長7.7%。基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長5.6%，制造業(yè)投資增長8.5%。第四，貨物進(jìn)出口持續(xù)增長，貿(mào)易結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。5月份，貨物進(jìn)出口總額38098億元，同比增長2.7%。其中，出口22767億元，增長6.3%；進(jìn)口15331億元，下降2.1%。第五，就業(yè)形勢總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率下降。1-5月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.2%。5月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.0%，比上月下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??從5月金融數(shù)據(jù)來看，M1同比增長2.3%，連續(xù)半年正增長，且同比增速創(chuàng)下近半年新高。M2同比增長7.9%，較上月同比增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。自2024年12月以來，M1-M2剪刀差已經(jīng)連續(xù)半年低于7個(gè)百分點(diǎn)，居民消費(fèi)意愿持續(xù)提振。與此前預(yù)計(jì)一致，得益于5月初中央部委出臺一攬子金融支持政策，降準(zhǔn)降息支持消費(fèi)，5月20日最新LPR公告中，1年期、5年期LPR均已同步下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，再加之外貿(mào)環(huán)境有所改善，助力信貸和貨幣供給數(shù)據(jù)持續(xù)向好。

??央行披露金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前五個(gè)月人民幣貸款增加10.68萬億元，其中住戶貸款中長期貸款增加8347億元。據(jù)此推算，5月末居民中長期貸款同比增長4%，增速較上月加快了0.4個(gè)百分點(diǎn)。得益于積極的金融政策扶持，當(dāng)前房地產(chǎn)市場雖然仍面臨較多挑戰(zhàn)，但消費(fèi)、外貿(mào)等方面指標(biāo)的復(fù)蘇，還是在推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費(fèi)持續(xù)向好。而經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展所帶來的居民需求釋放，也將最終反哺到房地產(chǎn)市場，成為樓市穩(wěn)市場的根源性動(dòng)力。

??5月末，廣義貨幣(M2)余額325.78萬億元，同比增長7.9%。狹義貨幣(M1)余額108.91萬億元，同比增長2.3%。流通中貨幣(M0)余額13.13萬億元，同比增長12.1%。前五個(gè)月凈投放現(xiàn)金3064億元。月末人民幣貸款余額266.32萬億元，同比增長7.1%。

??02

??新房交易量環(huán)比回升，穩(wěn)需求持續(xù)推進(jìn)

??5月份，新房交易規(guī)模環(huán)比攀高，需求側(cè)表現(xiàn)持續(xù)修復(fù)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，5月各能級城市表現(xiàn)穩(wěn)中向好，一線城市成交量保持同環(huán)比正增，二三線交易規(guī)模也保持環(huán)比增長，青島、長沙交易量環(huán)比增幅均超過50%。5月市場熱度與4月基本持平，但仍顯著高于去年同期，29個(gè)重點(diǎn)城市5月平均開盤去化率為41%，環(huán)比微增1pcts，同比上升15pcts。廈門、重慶得益于個(gè)別網(wǎng)紅盤入市帶動(dòng)市場熱度持增，如重慶龍湖御湖境因板塊供給短缺、以及22%-26%的高贈送率，實(shí)現(xiàn)近九成的開盤去化率。

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)計(jì)算，5月全國新建商品房銷售面積7053萬平方米、銷售額7056億元，分別環(huán)比增長10%和13%。自2024年10月份以來，單月商品房銷售面積同比降幅已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月低于5%，需求側(cè)筑底企穩(wěn)信號愈加明確。此外本月商品住房算術(shù)平均價(jià)格重新回到1萬元/平方米以上，也在側(cè)面印證了“好房子”政策穩(wěn)步推進(jìn)，高品質(zhì)房源正在占領(lǐng)更大的市場份額。庫存指標(biāo)方面，5月末商品房待售面積比4月末減少715萬平方米，連續(xù)三個(gè)月減少。

??2025年5月，中央部委發(fā)布一攬子金融政策鞏固房地產(chǎn)市場回穩(wěn)勢頭，降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將向市場提供長期流動(dòng)性約1萬億元，將增強(qiáng)銀行體系對房企和購房者的放貸能力，有助于緩解行業(yè)全鏈條的融資壓力。下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，并降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)每年將節(jié)省購房者公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持剛性住房需求，且政策發(fā)布1日內(nèi)即有超過50個(gè)省市發(fā)文響應(yīng)，降利率優(yōu)惠得到了快速落地。此外城市更新也在快速推進(jìn)，月內(nèi)國務(wù)院等七部委共同發(fā)文落實(shí)相關(guān)行動(dòng)，已確定20城入選財(cái)政支持城市更新名單，預(yù)計(jì)這些得到中央財(cái)政支持的城市，其城市更新行動(dòng)將得到快速推進(jìn)，并成為拉動(dòng)投資和消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。克而瑞研判隨著年中沖刺到來，營銷預(yù)期加碼，供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化下適銷對路樓盤入市，將帶動(dòng)6月成交總量環(huán)比持增，延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢。

??03

??各能級房價(jià)同比降幅持續(xù)收窄

??杭州、合肥、長沙等連續(xù)環(huán)比上漲超過3個(gè)月

??以2021年1月為基點(diǎn)來看70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)走勢，5月份房價(jià)延續(xù)趨穩(wěn)之勢。本月房價(jià)走勢方面，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅繼續(xù)收窄。環(huán)比方面，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%。其中，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。部分重點(diǎn)二線城市新房價(jià)格環(huán)比走勢仍持續(xù)向好，如杭州、合肥、長沙、成都等新房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)環(huán)比上漲超過3個(gè)月。

??同比來看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.7%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分別下降4.3%、5.8%和2.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降3.5%和4.9%，降幅分別收窄0.4個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??2025年5月以來，在中央層面發(fā)布一攬子金融政策穩(wěn)市場的同時(shí)，地方層面也在積極提振需求，上海、廣東、福建、重慶等多個(gè)省市在月內(nèi)發(fā)布提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案，均提及要進(jìn)一步穩(wěn)定和支持住房消費(fèi)，加快建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。從統(tǒng)計(jì)局披露房價(jià)走勢情況來看，新房價(jià)格雖然環(huán)比小幅下行，但仍處在筑底期的正常波動(dòng)范圍之內(nèi)，且同比降幅仍在持續(xù)收窄，從中長期趨勢來看，房價(jià)指標(biāo)的企穩(wěn)向好勢頭仍未改變。

??04

??新開工降幅收窄，助新房供給控量提質(zhì)

??1—5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積625020萬平方米，同比下降9.2%。其中，住宅施工面積435354萬平方米，下降9.6%。房屋新開工面積23184萬平方米，下降22.8%。其中，住宅新開工面積17089萬平方米，下降21.4%。

??5月份新開工規(guī)模5348萬平方米，同比下降19%，同比降幅收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)。以新開工-銷售口徑計(jì)算，2025年前5月行業(yè)狹義庫存下降1.2億平方米，按照9.5億平方米左右的年交易量計(jì)算，相當(dāng)于全行業(yè)狹義庫存去化周期已下降1.5個(gè)月。新開工規(guī)模的持續(xù)低位，一方面是土地市場方面控制新增供給規(guī)模，促進(jìn)庫存持續(xù)下降，另一方面也與新房供給側(cè)“提質(zhì)”的事實(shí)相符，高品質(zhì)住房在當(dāng)前新房供給占比不斷擴(kuò)大，而質(zhì)量一般的項(xiàng)目占比相應(yīng)縮小，促使新開工規(guī)模進(jìn)一步降低。

??2025年5月，房屋竣工面積2737萬平方米，下降19.5%，降幅收窄8.4個(gè)百分點(diǎn)。因竣工指標(biāo)統(tǒng)計(jì)方式的差異，大量竣工會在年末12月計(jì)入，與銷售、新開工等指標(biāo)的同期規(guī)模不具備可比性。再加之竣工指標(biāo)的滯后性，在2022-2023年新開工面積長期同比降幅超過二成的情況，2025年竣工面積能維持在二成以內(nèi)已經(jīng)實(shí)屬不易，也在側(cè)面說明年內(nèi)“白名單”等融資扶持政策的有效實(shí)施，保交樓進(jìn)度正在穩(wěn)步推進(jìn)。

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??專項(xiàng)債收儲加速供給側(cè)優(yōu)化調(diào)整

??開發(fā)投資與廣義庫存同步“減負(fù)”

??1—5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36234億元，同比下降10.7%，5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資8504億元，同比下降12%，降幅較3月擴(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??與開發(fā)投資下行同步，2025年以來土地供求規(guī)模延續(xù)同比收縮。前5月全國土地成交建面2.1億平方米，僅為同期新房成交量的58%，再加之專項(xiàng)債收儲的推進(jìn)，前5月全國擬收儲規(guī)模達(dá)到4700億元，其中涉及宅地超過9500公頃，供地規(guī)模下降和土地收儲大大減輕了廣義庫存壓力，據(jù)CRIC保守估算，相當(dāng)于為行業(yè)廣義庫存消化周期至少減負(fù)5個(gè)月。

??隨著行業(yè)逐步走向新的供求平衡點(diǎn)，在調(diào)降庫存規(guī)模的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也在經(jīng)歷“減負(fù)”的過程，并且受到往期開發(fā)和已售項(xiàng)目的影響，開發(fā)指標(biāo)也會存在一定滯后性。就歷史行業(yè)投資-銷售數(shù)據(jù)比例來看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。

??綜上，我們給出如下判斷：

??當(dāng)前正在進(jìn)入行業(yè)穩(wěn)市場的又一新階段：一方面，多維穩(wěn)市場政策齊發(fā)，中央和地方不斷推出有力舉措提振改善供求預(yù)期，市場殷切期盼新房交易規(guī)模實(shí)現(xiàn)筑底；另一方面，與近年土地供應(yīng)縮量提質(zhì)同步，新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)純新盤量少質(zhì)優(yōu)的新局面，高品質(zhì)純新盤為當(dāng)前新房市場注入了活力，更催生了新質(zhì)購房需求，但并不能在交易量上完全滿足當(dāng)前的穩(wěn)市場期許，純新盤的銷售量也不能減少存量項(xiàng)目的庫存規(guī)模。無論是出于保證行業(yè)流速、還是促進(jìn)庫存去化來看，存量項(xiàng)目銷售都在承受著越來越重要的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)對此積極應(yīng)對，以適應(yīng)行業(yè)新形勢的變化。

??面對新房供給結(jié)構(gòu)的變化，預(yù)計(jì)政策面將進(jìn)一步加強(qiáng)存量用地的處置力度，在繼續(xù)加強(qiáng)專項(xiàng)債收儲、收購存量商品房用作保障房等舉措，在加強(qiáng)“白名單”保交樓的同時(shí)，存量宅地的正在開發(fā)部分也有望獲得更多扶持，譬如允許適當(dāng)修改項(xiàng)目控規(guī)以更好適應(yīng)當(dāng)前建設(shè)高品質(zhì)住宅的需要，使得舊存量用地也能符合新形勢下的產(chǎn)品競爭和購房者需求。

??預(yù)計(jì)2025年下半年新房量價(jià)將延續(xù)筑底期走勢。隨著金融扶持政策的深化落實(shí)，城市更新行動(dòng)的全面推進(jìn)，地方促消費(fèi)政策的精準(zhǔn)落地，更多城市有望實(shí)現(xiàn)價(jià)格預(yù)期的企穩(wěn)，成交規(guī)模也將隨之筑底。少數(shù)一二級市場交易活躍的核心城市，更將成為市場發(fā)展企穩(wěn)向好的風(fēng)向標(biāo)。而隨著各類降庫存舉措的有力推進(jìn)，尤其是收購存量房作為保障房、土地收儲等政策的進(jìn)一步落實(shí)，行業(yè)待售面積將在年內(nèi)繼續(xù)回落。投資開工方面，在達(dá)成穩(wěn)市場階段性目標(biāo)之前，預(yù)計(jì)新開工面積在兼顧去庫存和保熱度的前提下，均將處于階段性低位，開發(fā)投資、竣工、施工等指標(biāo)也將在同步調(diào)整中呈現(xiàn)積極趨勢，共同助力房地產(chǎn)發(fā)展新模式的更快到來。