??【熱點(diǎn)聚焦】

??日前，《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》及《上海市保障性租賃住房項目認(rèn)定辦法（試行）》對外發(fā)布。

??《管理辦法》在供應(yīng)條件、準(zhǔn)入條件、配租規(guī)則、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資格審核、租期、租金及使用管理等方面做了明確指引；《認(rèn)定辦法》對既有租賃住房項目（分一般類項目/改建類項目）、新實施項目、相關(guān)財稅水電支持政策均給出明確認(rèn)定程序和指引，同時也對保租房的認(rèn)定做了相關(guān)界定。試行期兩年，自2022年1月至2023年12月。

??【熱點(diǎn)評析】

??發(fā)展模式進(jìn)一步完善，對其他城市有較強(qiáng)的示范作用及參考意義

??2021年8月底，住建部在“住有所居”新聞發(fā)布會上提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，并明確“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)。2021年8月，《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》明確，“十四五”期間將形成供應(yīng)租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），占住房供應(yīng)總套數(shù)的40％。隨后，在2021年11月，上海發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》，進(jìn)一步對保障性租賃住房基礎(chǔ)制度及政策體系予以明確。此次上海新規(guī)的出臺，是對前期政策的延伸和銜接，指明了保障性租賃住房的發(fā)展路徑，從多個維度進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范，便于市場主體參與。

??1月以來，相繼有江蘇、安徽、湖南、浙江等省份以及上海、深圳、福州、南京、合肥、長沙等城市公布了保障性租賃住房實施辦法和保障性租賃住房計劃。上海此次進(jìn)一步完善住房保障政策體系，實現(xiàn)從政策端到市場端的良性循環(huán)，對全國其他大中城市均有較強(qiáng)的示范作用及參考意義。

??準(zhǔn)入與分配規(guī)則更加注重公平公正

??從準(zhǔn)入門檻來看，此次政策詳細(xì)規(guī)定了準(zhǔn)入條件，并對保障對象、配租方案等方面作出明確，體現(xiàn)了保障性租賃住房優(yōu)先分配給住房困難群體的導(dǎo)向。具體而言，保租房的供應(yīng)對象是在上海合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶、子女，一個家庭或單身人士只能入住一套保障性租賃住房，在結(jié)構(gòu)上按戶內(nèi)人口數(shù)量劃分供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，充分體現(xiàn)了精準(zhǔn)投放的原則。

??從輪換周期來看，以一到三年為周期，按戶型、面積等指標(biāo)實行輪候分配制度，有助于提高分配效率，可以實現(xiàn)保租房的最大化利用，加速房源流轉(zhuǎn)，讓盡可能多的申請者去享受保障房帶來的福利，最大限度發(fā)揮保障房的效應(yīng)。另一方面，也可以加速篩選不再具備承租資格的租房者，維護(hù)保租房分配的公平公正。

??多角度保障租房者資金權(quán)益與租住需求

??對出租單位而言，新規(guī)要求其不得對符合條件的申請對象挑客、拒租，保護(hù)申請者得到公平對待。同時，要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)、用人單位配套建設(shè)的保障性租賃住房，應(yīng)優(yōu)先或定向供應(yīng)本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)符合條件的職工，租賃價格可適度降低，并相應(yīng)建立隨租賃年限增加的租賃價格累進(jìn)機(jī)制和管理規(guī)則，保障職住平衡。

??對租房者而言，此次新規(guī)更加注重保護(hù)租房者權(quán)益，從租金的角度來看，“管理辦法”中明確不得預(yù)收一個季度以上租金，租賃保證金（押金）不得超過一個月租金。另外，承租人可以按規(guī)定提取住房公積金支付租金，突出了保障屬性，減輕租客支付壓力的同時，也降低了租房者資金風(fēng)險。

??從產(chǎn)品的角度來看，《認(rèn)定辦法》還對新實施保租房項目的戶型標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確，規(guī)定70平方米以下戶型住房建筑面積占項目住房建筑面積的比例應(yīng)不低于70%，預(yù)計未來可以有效緩解保租房市場結(jié)構(gòu)性供給不足的問題。