研究員/楊科偉

  11月13日，上海調(diào)整了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這個嚴(yán)重滯后市場變化的新標(biāo)準(zhǔn)終于落地，也算是眾望所歸。盡管今年以來上海市場總體表現(xiàn)并無“救市”的內(nèi)在邏輯，但這一調(diào)整無疑能提升市場交易的熱度，給相對疲軟的土地市場在年末沖刺加入一劑助推劑。

  樓市回暖大勢已定，各地“救市”政策成效彰顯 

  國家統(tǒng)計局13日公布數(shù)據(jù)顯示，前10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長12.4%，增速回落趨緩。商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降 7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8個百分點。開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積147661萬平方米，同比下降5.5%，降幅收窄3.8個百分點。

  根據(jù)CRIC監(jiān)測的69個重點城市數(shù)據(jù)顯示，各城市前三季度整體市場成交量呈穩(wěn)步上升的狀態(tài)，尤其是諸多城市在10月份創(chuàng)下了年內(nèi)成交高峰，一線城市成交量10月環(huán)比大增47%，二線城市環(huán)比增長10%，三四線城市成交量環(huán)比增幅32%。

  市場逐漸走出調(diào)整，無疑是地方自下而上地出臺救市政策刺激樓市的效果顯現(xiàn)，降低了購房門檻和購房成本，加之開發(fā)商低價入市，多樣營銷去庫存，市場回暖基本面已定。

  上海樓市在一線市場表現(xiàn)最好， 并無內(nèi)在“救市”邏輯

  一直被看作樓市”安全港”的一線城市卻在今年的樓市調(diào)整中，在各能級城市中表現(xiàn)最不盡人意。一線城市前10月商品住宅成交面積同比大跌 25.7%，二線城市同比下跌13.6%，三四線城市同比下跌11.7%。至10月底，一線城市仍有3622萬平方米商品住宅庫存量，消化周期為13.6 個月。

  盡管如此，上海房地產(chǎn)市場的運行缺失其中最好的，前10月商品住宅成交面積高達(dá)1596萬平方米，占一線城市總成交量的42.78%。至10月 底，上海的商品住宅庫存量僅余978萬平方米，消化周期11.7個月，為一線城市中去化壓力最小的一個。因此，從市場風(fēng)險的角度來看，上海本身并無內(nèi)在的 “救市”沖動。

  但就保持市場公平交易而言，交易規(guī)則要與時俱進(jìn)。此次調(diào)整距上次普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整已過去兩年半，其間商品住宅成交均價上漲幅度高達(dá)23.4%， 諸多剛需樓盤“被豪宅”。從這個意義上來說，調(diào)整又是非常必要的。因此，此番調(diào)整與其他城市的取消限購、購房補(bǔ)貼等措施不同，屬于正常調(diào)整范疇。

  年末土地市還需一把火，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整或能擔(dān)此大任

  雖然上海房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)健康的，但土地市場卻相對冷清疲軟，一線城市中唯獨上海土地市場表現(xiàn)最差。從土地出讓金來看，前10月，上海土 地出讓成交金額僅1078億元，同比銳減36%；相比北京前10月土地成交金額高達(dá)1781億元，遠(yuǎn)超去年同期水平，接近2013年全年，廣州、深圳與去 年同期相比下降一成左右，巨大的反差預(yù)示著上海的土地市場問題不小。

  上海土地市場除成交金額同、環(huán)比齊跌外，接連遭遇流拍、延拍等一系列尷尬事件也在寸土必爭的上海地市許久未現(xiàn)，尤其是住宅地塊，2013年以來 幾乎未出現(xiàn)過因無人報價而終止掛牌的現(xiàn)象。2月，浦東新區(qū)楊思社區(qū)一商業(yè)地塊申請競買人數(shù)為零，流拍；6月，奉賢區(qū)一商住辦地塊競買申請人數(shù)為零，流 拍………土地市場慘淡直接影響財政收入，而即將迎來的年末土地出讓大潮似乎缺少幾分火候。

  據(jù)悉，接下來楊浦區(qū)、浦東新區(qū)和寶山均推出居住用地，靜安區(qū)和閘北區(qū)均推出商辦用地，還有備受矚目的“董家渡”地塊。這些大體量的土地入市， “收益”如何取決于開發(fā)企業(yè)對整體樓市的信心。對上海而言，短時間內(nèi)取消限購的可能性微乎其微，限貸放松的作用也幾乎是紙上談兵，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)對改善 型購房者來說，還清貸款購買第二套普通住宅將可享受首套房首付和利率，購買力大幅度提升，對中小戶型，中低總價的普通住宅的流動有加速作用，一定程度上將 提升市場溫度，對穩(wěn)定市場走勢、提升市場信心有一定作用。