??自身屬性優(yōu)勢及相關產業(yè)政策利好，助力該資產類別穩(wěn)定發(fā)展

??2019年8月21日，上海 —2019年上半年，受去杠桿政策和宏觀經濟不確定性因素影響，中國甲級辦公樓市場租賃需求有所放緩，多個城市的同比凈吸納量都出現不同程度的下降。而反觀產業(yè)園區(qū)，得益于自身屬性的優(yōu)勢以及近來相關產業(yè)的政策利好，市場的關注度進一步提升，仲量聯行（紐交所代碼：JLL）預計在未來兩三年中，產業(yè)園區(qū)發(fā)展勢頭相對看好，也將吸引更多機構投資者的青睞。

??以上海張江科技城為例，此類受創(chuàng)新驅動的核心產業(yè)園區(qū)上下游產業(yè)鏈整合性較高，運營、管理、服務所帶來的軟性附加值日益受到重視，也更容易吸引優(yōu)質人才的聚集。近期，Apple中國區(qū)研發(fā)總部、睿智化學、七牛云、OPPO、盛大游戲等集成電路、生物醫(yī)療、信息技術、文化創(chuàng)意等行業(yè)的龍頭企業(yè)入駐張江或在張江擴張。

??在北京，中關村一區(qū)十六園的整體布局也奠定了產業(yè)園區(qū)對于多種行業(yè)孵化-扶持的重要地位。其中，位于上地的中關村軟件園更是吸引了國內外科技巨頭的重點關注。百度、騰訊、聯想、小米、甲骨文、IBM等龍頭企業(yè)均長期在此辦公。而中關村軟件園二期的諸多新竣工項目也基本被科技類企業(yè)自用吸納。

??多重政策利好，產業(yè)園區(qū)租賃需求強勁

??總體來看，目前國內一、二線城市中產業(yè)園區(qū)的租賃需求保持強勁態(tài)勢。盡管新增供應持續(xù)放量，旺盛的需求仍使得市場空置率穩(wěn)步降低，園區(qū)辦公受到國內外眾多知名企業(yè)的青睞。仲量聯行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀分析預測到：“多元化的租賃成交及穩(wěn)定的需求促進了產業(yè)園區(qū)市場的愈發(fā)成熟，據我們統(tǒng)計數據顯示，上海核心產業(yè)園區(qū)的空置率已從2008年的近25%下降為2018年的13%左右。展望未來，截至2021年底，預計上海核心產業(yè)園區(qū)年平均新增供應在70萬平方米左右，未來強勁的需求將使得市場的空置率保持在穩(wěn)定健康的水平?！?/p>

??另一方面，產業(yè)園區(qū)本身的屬性特點也賦予了其相比傳統(tǒng)辦公樓市場更強的韌性。綜合來看，政策扶持、產業(yè)行業(yè)集中、可容納多功能需求、樓宇定制化設計等都是產業(yè)園區(qū)突出的核心亮點。不難發(fā)現，受益于宏觀經濟結構性變化以及政策利好，諸如5G、集成電路、人工智能、新能源、生物醫(yī)藥等近期及未來很長一段時間內中央和地方政府力推的產業(yè)需求，都可在相應的產業(yè)園區(qū)中得以發(fā)展，這在很大程度上刺激著租賃市場的需求。

??與此同時，園區(qū)內的企業(yè)租賃需求亦呈現多元化趨勢，大量有環(huán)境影響評級需求的企業(yè)在產業(yè)園區(qū)可以找到適合的標的，產業(yè)園區(qū)在靈活性等方面的優(yōu)勢日益得到體現。然而我們也看到，隨著一線城市環(huán)評要求收緊，相關企業(yè)租賃需求外溢現象也正在發(fā)生，但整體租賃市場需求依然積極活躍。

??目前在全球經濟放緩，市場下行壓力加大的情況下，全國多地產業(yè)園區(qū)的租金仍保持穩(wěn)定。

??重點產業(yè)政策支持：

??5G產業(yè)/集成電路：近年來，我國關于5G產業(yè)政策紅利頻發(fā)。2019年作為5g產業(yè)全面部署的一年，多地政府也陸續(xù)出臺了多項促進5G產業(yè)發(fā)展的相關政策。此外，為推動我國集成電路產業(yè)的發(fā)展，國家還出臺了一系列鼓勵扶持政策，如《國家集成電路產業(yè)發(fā)展推進綱要》、《關于集成電路生產企業(yè)有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》等，為集成電路及其專用設備制造行業(yè)提供了財政、稅收、技術和人才等多方面的支持。

??人工智能：近日，國務院印發(fā)《新一代人工智能發(fā)展規(guī)劃》。提出了六方面的重點任務和一系列保障措施，處于政策紅利期的人工智能產業(yè)，正迎來史上最好的發(fā)展時期。

??生物醫(yī)藥：目前我國醫(yī)療改革已進入白熱化階段，行業(yè)政策加快出臺，產業(yè)變革進程提速。就在今年7月，國務院還印發(fā)了《國務院關于實施健康中國行動的意見》，無疑將對大健康行業(yè)帶來利好消息，尤其是對于生物醫(yī)藥行業(yè)的發(fā)展。

??新能源：近年來各路資本大量流入新能源汽車行業(yè)，傳統(tǒng)車企和新勢力車企也都不斷進軍新能源汽車領域。與此同時，配套政策也相繼出臺，比如去年底由發(fā)改委發(fā)布的《汽車產業(yè)投資管理規(guī)定》已正式施行，旨在促進新能源汽車行業(yè)健康和可持續(xù)發(fā)展。

??產業(yè)園區(qū)大宗交易市場保持活躍，投資者來源日益多元

??從投資市場來看，升級與擴容的需求進一步推升著國內產業(yè)園區(qū)市場凈吸納量的增長，這其中，尤其是科技新媒體企業(yè)的快速擴張正逐漸成為產業(yè)園區(qū)重要的需求來源。由于在產業(yè)園區(qū)整體需求展望的持續(xù)向好，商業(yè)房地產機構投資者對于收購產業(yè)園區(qū)項目持積極樂觀的態(tài)度。

??舉例來看，在上海漕河涇、張江等區(qū)域，高新科技企業(yè)的租賃需求保持活躍，園區(qū)建設軌交配套等日益完善，多樣的物業(yè)類型給投資者提供了多重選擇，近年來大宗投資交易保持活躍態(tài)勢。近日，仲量聯行上海投資團隊就成功協助客戶完成張江科技城嘉利大廈的物業(yè)收購交易，后續(xù)該項目將實施再定位與綠色改建，重新進行招租、運營和資產管理。

??此外，我們還發(fā)現在機構投資者方面，資本來源較以往更加豐富、多元。早年，國內產業(yè)園區(qū)大宗交易大都局限于內資企業(yè)，而隨著產業(yè)園區(qū)市場透明度提高，需求保持穩(wěn)健，越來越多的外國資本開始入市。2018年，德國保險與資產管理巨頭安聯集團旗下安聯不動產向凱龍瑞集團和高盛成功收購了北京海淀區(qū)中關村軟件園的凱龍高科嶺。其他外資亦在上海、北京等一線城市關注產業(yè)園區(qū)的投資機會，投資熱度不減。

??產業(yè)園區(qū)租金表現日益分化，脫穎而出需內外兼修

??受經濟增速放緩以及貿易局勢持續(xù)波動的影響，產業(yè)園區(qū)不同細分市場中租戶的擴張需求有所差異，這一差異具體表現在租金方面。受復雜的租賃環(huán)境影響，即使同一產業(yè)園區(qū)中的不同樓宇在租金表現上也并非呈現出完全均衡的態(tài)勢。仲量聯行中國區(qū)商業(yè)地產部總監(jiān)張靜表示：“經過觀察分析，我們發(fā)現那些享有較好地理位置（如緊鄰地鐵站）和出行通路、以及品質更接近甲級辦公樓的項目會得到更多租戶的青睞?！?/p>

??展望未來，為使自身項目贏得更多市場關注，從而取得更佳的租金表現，業(yè)主需注重“內外兼修”，提升軟硬件配套設施水平。

??我們發(fā)現，新入市的產業(yè)園區(qū)辦公樓產品及配套標準正不斷提高。例如，上海漕河涇即將在2020年初入市的商貿區(qū)項目總體量約為20萬平方米，將以高層甲級辦公樓建造標準打造，其中的5萬平方米商業(yè)配套設施將引入凱德作為運營管理方。而張江科學城中區(qū)則計劃在2025年建成兩座320米超高層雙子塔，產業(yè)園區(qū)項目的高度將被刷新。

??除此之外，客戶在選擇項目的關注點中，“軟性因素”也變得愈加重要，將會極大影響客戶的最終選擇。除了項目內或周邊的餐飲等配套，產業(yè)園區(qū)的日常運營物業(yè)管理質量廣受關注；而“產業(yè)生態(tài)型”園區(qū)也在變?yōu)橐环N新的趨勢，這類園區(qū)產業(yè)定位精準，產業(yè)鏈完整，企業(yè)租戶、政府、運營商、科研機構等各類主體能夠緊密關聯、成為有機融合的共同體，在租賃和買賣市場上更具備競爭力。