??導 讀

??1、2月市場持續低迷，創近年來單月新低

??2、2月百強房企銷售業績同比腰斬

??3、政策面趨于緩和，但行業下行壓力持續

??榜單解讀

??前言：2022年2月，中國房地產市場延續下行調整趨勢，疊加春節期間市場遇冷、三四線返鄉置業弱于往年，28個重點監測城市成交面積環比下降32%，同比下降35%，市場成交創近年來單月新低。

??企業層面，春節期間企業推盤及營銷積極性普遍不高。2月百強房企銷售同環比雙降，且降幅明顯大于往年同期。同時，2022年企業融資環境繼續保持嚴峻，隨著上半年債務集中到期，部分企業償債壓力進一步加大。

??近期雖然政策面有緩和、好轉的趨勢，但就目前的市場情況來說，當前的政策放松力度與08年和14年不能同日而語，還遠不足以扭轉市場的頹勢，特別是在三四線城市以及部分弱二線城市，短期內市場信心和預期仍較為低迷，市場下行壓力依然較大。

??市場低迷

??百強房企銷售同比降幅進一步擴大

??2022年2月，中國房地產市場延續下行調整趨勢，疊加春節期間市場預冷，企業銷售同比降幅較1月進一步擴大。2月行業百強房企僅實現銷售操盤金額4015.8億元，環比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴大逾十個百分點，較2021年月均水平則降低56.5%。

??具體來看，春節期間受疫情和行業信心不足影響，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉暖跡象，企業推盤及營銷積極性也普遍不高。雖然目前政策面有緩和、好轉的趨勢，但短期內市場下行壓力仍然較大，三四月份市場能否回暖尚有待觀望。

??集中土拍有所回溫

??央企國企仍是拿地主力

從企業投資來看，2月中旬北京打響了新年集中供地的“第一槍”，推出的18宗含宅用地成交17宗，其中9宗地塊底價成交，2宗地塊達到最高限價。其中除了華潤、中海、保利等行業TOP10的央企、國企積極參加，旭輝、綠城、金地等進取型的民企也均有斬獲。

無論從整體溢價情況還是流拍情況來看，本次土拍的熱度較2021年末的最后一次集中土拍明顯回暖。整體來看，今年以來政府在土地出讓的規則上有所放松，疊加部分企業上半年補庫存的需求，預期核心城市的土地市場信心將會得到提振。

??上半年債務集中到期

??短期內償債壓力難言改善

??企業融資層面，歷年來房企年初的融資規模一般相對較高，但目前大部分房企的融資仍然受限，2022年1-2月行業典型房企的發債并沒有迎來明顯改觀，同比遠低于歷史同期。同時，從今年以來的房企融資結構來看，當前新發債企業仍以國資隊為主、輔以少部分優秀的民營房企，國企央企的發債總量占到近5成。

??從債務到期情況來看，2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超過600億元，超2022年月均到期水平。特別是境外債的償還壓力較大，1-6月境外債到期占今年總債券到期量超過60%。整體來看，目前房企違約潮仍繼續爆發，金融機構的白名單也主要針對國資企業以及部分優秀的民企，短期內大部分企業的償債壓力難言改善。

??全國性商品房預售資金監督出臺

??意在糾偏

??據悉，全國性商品房預售資金監督管理辦法已于2月初制定出臺，新管理辦法將明確預售資金監管的基本標準，實行“重點額度管理”。一方面，新規本質上仍以保交付、維護消費者權益為首要目標，可以有效補足部分省市預售資金監管長期缺位的政策短板，最大程度保證在建項目都能順利交付，避免更多省市再次出現大范圍的爛尾樓問題。

??另一方面，新規也意在糾偏。對房企而言，長期以來預售監管資金的使用受限，一定程度上擠占了企業的有效流動性。特別是去年來西安、天津、石家莊等37省市加碼預售資金監管，進一步加劇了企業的資金周轉壓力。此次隨著全國性預售資金監管出臺，對于此前預售資金過度監管“一刀切”的城市而言，短期內將在一定程度上緩解企業的資金周轉壓力。

??行業政策層面來看2022年以來暖風頻吹，除了全國性商品房預售監管資金規范化調整之外，還有涉及并購貸款不計入“三道紅線”，保障性租賃住房貸款不納入房地產貸款集中度管理。特別是近期浙江、南寧、菏澤等14省市相繼落地房地產紓困政策，主要涉及公積金貸款放松、非限購城市重啟最低首付20%、通過財稅刺激托底樓市等。

??我們認為，這些行業利好政策、或是地方調控放松的扶持性政策，主要目的在于穩定并引導恢復市場信心，以進一步促進房地產業的健康發展和良性循環。短期內行業政策調控的主基調不會改變，房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，行業整體銷售規模仍將保持穩中有降的態勢。

??6市場繼續下行成交創新低

??三、四線內卷式降價但收效甚微

??2022年2月，房地產市場下行壓力不斷加劇，成交創近年來單月新低。28個重點監測城市成交面積環比下降32%，同比下降35%。

??一線城市供應再陷低迷，成交全線回落，同、環比分別下降25%和42%。其中，北京、廣州和深圳成交皆創新低，同比跌幅都在40%附近。一方面，春節假期外來務工人員集中返鄉，房地產市場迎來傳統的銷售淡季，房企大幅調降供貨力度，例如深圳近乎斷供。另一方面，市場持續下行，房企打折降價常態化，并提高分銷傭金比例，但由于“買漲不買跌”心理作祟，較難扭轉成交頹勢。上海市場熱度慣性延續，新開盤項目平均去化率接近60%，核心地段限價盤仍能實現“日光”，成交同比增長33%。

??24個二、三線城市市場持續轉冷，成交同、環比分別下降37%和29%。其中，8成以上二、三線城市成交同比下滑，近4成二、三線城市成交同比腰斬。具體而言，受困于疫情防控出現反復，蘇州、杭州等房地產市場近乎停擺，成交皆創新低。南寧、東莞等市場下行壓力加劇，成交同比跌幅超70%。西安、南京等部分二線城市市場有所轉暖，成交同比實現正增長。典型如西安，新開盤項目平均去化率達到60%，近半樓盤開盤當天售罄。

??而從我們實際調研情況來看，今年三、四線城市返鄉置業明顯弱于往年，表現于返鄉置業集中釋放的時間跨度不足兩周，且水客大幅增多，案場到訪客戶實際轉化率普遍低于10%。房企內卷式降價，揚州、淮安等折扣力度低至85折，淮南等買房送車位、購房返現、首付分期等營銷動作頻現，但對成交拉動效果有限。

??核心動因在于全國市場大環境持續轉冷，品牌房企接連暴雷，疊加實際經濟低迷居民消費預期轉淡，導致市場信心嚴重缺失，客戶對未來房價預期轉跌，體現于剛需客群全城比價格，改善性客群越跌越不買。

??展望3月，我們認為從政策底到市場底仍需要一定的傳導發酵周期，短期內房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，3月成交整體提升幅度有限，而受去年同期極高基數影響，同比跌幅或將進一步擴大。各城市市場將持續分化，理想情況下，隨著市場信心逐漸恢復，上半年核心一、二線城市市場或將率先企穩回升，下半年弱二線及強三線城市或將輪動復蘇。