文/CRIC研究中心分析師 朱一鳴、陳開朝

  全年有望突破1300億元，在高速擴(kuò)張中周轉(zhuǎn)效率持續(xù)提升

  2013年上半年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額636.4億元，同比增長(zhǎng)27%，依然保持快速攀升態(tài)勢(shì)。上半年企業(yè)已完成年度目標(biāo)的53%，時(shí)間過 半、任務(wù)也過半，預(yù)示著全年1200億元的年度目標(biāo)有望順利完成。如果下半年增速與上半年保持一致，企業(yè)全年業(yè)績(jī)將達(dá)1300億元；而按照企業(yè)2008年 -2012年的銷售經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，上半年銷售業(yè)績(jī)的比重均值為47%，以此估算，全年業(yè)績(jī)也將突破1300億元。

  需要指出的是，去年以來，一二線城市的剛需持續(xù)釋放，改善型需求也在持續(xù)回暖。在此背景下，許多回歸一二線的房企如雅居樂、佳兆業(yè)，都提高了改 善型產(chǎn)品的比重，以提高項(xiàng)目利潤(rùn)。但一向追求高周轉(zhuǎn)、快節(jié)奏的保利地產(chǎn)，卻始終堅(jiān)持以中小戶型普通住宅開發(fā)為主的發(fā)展戰(zhàn)略。今年上半年，企業(yè)成交產(chǎn)品中商 品住宅套數(shù)占比為82%，住宅產(chǎn)品中 144 平方米以下的普通住宅套數(shù)占比為 90.3%，迎合了主流市場(chǎng)的需求。也因?yàn)榇耍髽I(yè)產(chǎn)品的去化速度較快，使得很多樓盤出現(xiàn)開盤即售罄的現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為 0.11，較2011年的0.09以及2012年的0.1呈現(xiàn)穩(wěn)步提升的趨勢(shì)，表明企業(yè)在高速擴(kuò)張中，持續(xù)強(qiáng)化了高速運(yùn)行效率。

  加大一二線城市戰(zhàn)略布局，深化對(duì)現(xiàn)有中心城市周邊的輻射力度

  根據(jù)企業(yè)2013年中報(bào)，上半年企業(yè)新增土地項(xiàng)目20個(gè)，總建筑面積達(dá)565萬(wàn)平米，總投入161億元，新增土地儲(chǔ)備建筑面積同比增長(zhǎng)53.8%，繼續(xù)大幅擴(kuò)張。

  從樓板價(jià)看，今年上半年，企業(yè)新增土地儲(chǔ)備的成本為2849元/平方米，比2012年的4301元/平方米下降了逾三成。主要原因是：在完成所 有沿海一線城市的布局后，今年上半年企業(yè)加大了縱深內(nèi)陸一、二線城市如武漢、成都、重慶的戰(zhàn)略布點(diǎn)，且對(duì)現(xiàn)有中心城市周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二、三線城市如合肥、 青島、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、遂寧的輻射進(jìn)一步加強(qiáng)，因此企業(yè)的拿地成本有所下降。

  從城市能級(jí)看，自去年以來，企業(yè)一、二線城市拿地的比重在不斷上升，而三四線城市拿地持續(xù)收縮。2012年，企業(yè)在一、二線城市的資金投入比重 分別為34%和48%，建筑面積比重分別為12%和52%；三四線城市的資金投入和面積比重分別為18%和35%；到今年上半年，企業(yè)在二線城市的土地儲(chǔ) 備面積占比上升到71.2%，一線城市面積比重則下降2個(gè)百分點(diǎn)至10.4%。總體上，企業(yè)在一二線的拿地比重都在上升。與此相反，企業(yè)在三四線的拿地繼 續(xù)收縮，拿地資金和面積比重分別下降11個(gè)百分點(diǎn)和13個(gè)百分點(diǎn)。

  從區(qū)域看，華東板塊占比上升幅度最大，中南板塊銳減。今年上半年，企業(yè)在華東的資金投入比重大幅上升，從2012年的30%上升到53%；中南的比重銳減，資金投入從去年的38%下降至9.2%。

  首次結(jié)算比重過大導(dǎo)致毛利率下降，負(fù)債率和結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

  上半年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和歸屬于母公司的凈利潤(rùn)分別為305.44億元、34.07億元，分別同比增長(zhǎng)51.34%和35.7%，符合預(yù)期。

  上半年，企業(yè)毛利率同比下降7個(gè)百分點(diǎn)至28%，主要原因是上半年結(jié)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，逾四成屬于首次結(jié)算，一般結(jié)算成本較高，拉低了整體毛利 率。下半年，隨著這些項(xiàng)目后續(xù)銷售的產(chǎn)品價(jià)格提升，以及結(jié)算產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)趨于均衡，預(yù)計(jì)全年毛利率將逐漸恢復(fù)至35-37%左右的正常水平。

  上半年，企業(yè)凈負(fù)債率較去年同期大為改善，下降20個(gè)百分點(diǎn)至95%。雖然這一數(shù)值在行業(yè)中屬于高水平，但由于企業(yè)握有351多億的現(xiàn)金和上千 億的預(yù)收賬款，配合企業(yè)的高周轉(zhuǎn)策略，都能夠保障企業(yè)財(cái)務(wù)處于穩(wěn)健的狀態(tài)。而且企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，截至今年6月底，企業(yè)一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債為 258億元，雖然較去年有所增長(zhǎng)，但隨著43 億元“08 保利債”于7 月到期，償付后公司一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債將降至215 億，長(zhǎng)短期負(fù)債比將從上半年2.5 提升至3.0 左右，負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。同時(shí)公司8 月在境外發(fā)行5 億美元5 年期固息債券，年利率4.53%，將進(jìn)一步降低公司資金成本。

  綜合開發(fā)顯成效，商業(yè)、旅游多元發(fā)展

  今年上半年，在堅(jiān)持住宅地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，保利地產(chǎn)在商業(yè)、旅游等領(lǐng)域也取得積極成效。

  在商業(yè)方面，今年上半年保利地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)銷售73.5億元，對(duì)上半年業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)已超過10%；今年下半年，還有120億以上的可售貨量。目 前，企業(yè)在廣州、北京、上海、天津、成都、武漢等中心城市已建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總建面積超過250萬(wàn)平方米，形成了涵蓋商業(yè)寫字樓、高端休閑地產(chǎn)、星際酒店、 商貿(mào)會(huì)展、購(gòu)物中心、城市綜合體等多元化優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)格局。預(yù)計(jì)“十二五”期間，企業(yè)擁有的購(gòu)物中心和酒店項(xiàng)目將分別達(dá)到12個(gè)和15個(gè)。未 來，保利地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入中的住宅和商業(yè)地產(chǎn)比重將形成7：3的格局。

  在旅游地產(chǎn)方面，企業(yè)在成功開發(fā)成都保利石象湖、陽(yáng)江保利海陵島等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，提煉了一種全新的新復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式——即在集旅游、 休閑、度假、居住為一體的旅游地產(chǎn)上，進(jìn)一步融合運(yùn)動(dòng)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、藝術(shù)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)，形成人、自然、生態(tài)高度和諧的境界。而作為企業(yè)新復(fù)合地 產(chǎn)開篇之作的東莞保利生態(tài)城項(xiàng)目，今年5月24日又大幅擴(kuò)容，從原來的26.6平方公里擴(kuò)至60平方公里；企業(yè)將在未來6-8年時(shí)間內(nèi)，投資200億元打 造童話王國(guó)、夢(mèng)幻城堡、快樂森林等多個(gè)主題樂園。等項(xiàng)目建成后，將成為“珠三角”地區(qū)最大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。我們認(rèn)為，這一項(xiàng)目對(duì)于保利地產(chǎn)而言，猶如海南 清水灣之于雅居樂，可以成為企業(yè)業(yè)績(jī)的爆發(fā)點(diǎn)，并引領(lǐng)企業(yè)走向多元平衡的發(fā)展格局。

  補(bǔ)充說明：此報(bào)告僅為企業(yè)當(dāng)日業(yè)績(jī)發(fā)布后的及時(shí)快評(píng)，后期CRIC研究中心還將有詳詳實(shí)的半年報(bào)分析報(bào)告推出，敬請(qǐng)關(guān)注！

  分析師簡(jiǎn)介
朱一鳴，CRIC研究中心企業(yè)研究經(jīng)理，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、融資及財(cái)務(wù)分析
陳開朝  CRIC研究中心企業(yè)研究員，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)研究