??9月17日，旭輝董事長林中給全體員工的一封名為《消滅合理，挑戰(zhàn)極限》的內(nèi)部郵件曝光，引來了地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注，為什么之前追求“三率平衡、穩(wěn) 字當(dāng)頭“的旭輝會一反常態(tài)，鼓舞士氣的背后究竟有何深意，我們認(rèn)為，這與其今年以來“激進(jìn)”的拿地策略有著密不可分的聯(lián)系，畢竟土地的后續(xù)開發(fā)和項目銷售 需要倚賴于內(nèi)部員工的積極參與和配合。

??就在郵件發(fā)布前一天，旭輝就曾聯(lián)合上海建工擊退葛洲壩以總價26.16億元競得青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)嘉松中路東側(cè)H3-02.H3-05地塊，成交樓板 價為22122元/平方米，溢價率高達(dá)115%。雖然旭輝集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事林中在8月份的中期業(yè)績會上曾表示，旭輝下半年在土地市場只會選擇性買地，或者說是撿漏。不過就其2015年首8月的拿地表現(xiàn)來看，不可不謂“激進(jìn)”。

??拿地激進(jìn)：基于市場周期判斷，為達(dá)銷售目標(biāo)的必由之路

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，截至8月30日，旭輝在2015年共新增17幅地塊，總價達(dá)到196.02億元，權(quán)益價格在85.42億元，約占其1-8月總銷售額的60%。其大手筆的“攻城略地“背后主要有以下幾點考量：

??一是其高層管理者結(jié)合房地產(chǎn)市場周期的理性判斷。旭輝集團(tuán)總裁林峰曾坦言，上半年是拿地的最好時機，根據(jù)市 場周期的判斷，去年年底和今年年初是一個銷售市場的底部，今年會緩慢回升，下半年比上半年要好，走勢將一直持續(xù)到2016年底。對于后市的樂觀預(yù)期是其選 擇此時積極拿地的主要動因，并且由于其新增地塊多位于一二線城市，市場風(fēng)險相對較小，土地保值性良好也為其后期的開發(fā)銷售降低了風(fēng)險。 

??二是權(quán)衡自身土儲，為了保證后期貨源的客觀要求。截止2014年底，其總土儲面積為960萬方，依據(jù)其 2014年合約銷售面積173.72萬方來推算，土地消化周期大約在5.53年，如果企業(yè)保持穩(wěn)健運營，土地儲備還是綽綽有余的，但是2015年中期旭輝 又再次強調(diào)2017年的銷售目標(biāo)將達(dá)到500億元，這也對其現(xiàn)有的土地儲備提出了新的要求，為了保證后續(xù)的可售貨源能順利入市，加緊拿地也的確算是勢在必 行。

??三是保持穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)的同時，需提升資金使用效率。對比其2014年年報及2015年中期報，我們就可以 明顯發(fā)現(xiàn)，其長期有息負(fù)債總額達(dá)到了163.37億元，較2014年上漲了51%，現(xiàn)金增長了42%，達(dá)到了101.44億元，因其短期有息負(fù)債不增反 降，因而其債務(wù)結(jié)構(gòu)有了明顯優(yōu)化；企業(yè)長期債務(wù)和現(xiàn)金的上升為其上半年大手筆的拿地提供了強有力的資金后盾，也算是旭輝提升資金使用效率的主要方式。

??拿地選址：依托現(xiàn)有城市布局，在銷售尚佳的城市積極深耕

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，旭輝2015年首8月新增土地以二線城市居多，總建面占比達(dá)到了68%；按區(qū)域劃分，長三角占比最大，達(dá)到了49%。通過對其 拿地明細(xì)進(jìn)行深入分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，在南部區(qū)域，主要是以上海為重點，輻射周邊的南京、蘇州和杭州；在北方則以北京為中心，拿地區(qū)域涉及沈陽、天津。

??這樣的分布特點與其全力聚焦一二線城市的擴張戰(zhàn)略相吻合，值得注意的是，雖然旭輝上半年拿地數(shù)高達(dá)17幅，但并未出現(xiàn)新進(jìn)入城市，主要還是依托 其原有的城市布局，并著力增加了如上海、北京、蘇州等銷售較好城市的土儲，由此可見，看似激進(jìn)拿地的背后是審慎選擇和風(fēng)險規(guī)避。

??分析下表，我們還可看出雖然重慶在2015年上半年銷售貢獻(xiàn)率不高，但旭輝還是加大了當(dāng)?shù)氐耐羶Γ环矫嬗捎谥貞c是公司戰(zhàn)略布局三大區(qū)域之一中 西部的核心城市；另一方面，也是基于對戰(zhàn)略合作伙伴——東原地產(chǎn)的信任；據(jù)了解，在渝新增2幅地塊均為與東原地產(chǎn)合作所得，且權(quán)益占比僅為30%，加強與 區(qū)域開發(fā)商密切合作的確為旭輝降低了不少的后期運營風(fēng)險。

??拿地方式：收購合作雙管齊下，輕資產(chǎn)模式降低運營風(fēng)險

??就拿地方式而言，主要借鑒了萬科的“小股操盤“ 模式，以較低的投入?yún)⑴c項目運作，利用自身經(jīng)驗和品牌價值輸出博取較高的投資收益。2015年首8月，在旭輝所得的17宗地塊中，有14個項目為企業(yè)操盤 運作，其中旭輝權(quán)益比重<50%的項目占據(jù)10個，最低項目股權(quán)占比僅為10%，可見旭輝將輕資產(chǎn)模式戰(zhàn)略擴張落到了實處。分析拿地明細(xì)，我們可以 發(fā)現(xiàn)，年初至今旭輝已與多家企業(yè)達(dá)成合作，在合作伙伴選擇方面，有操盤經(jīng)驗的區(qū)域開發(fā)商(如東原)和財大氣粗的國企(如平安)都是其重點選擇對象。

??同時值得注意的是，以低價收購一、二線城市的優(yōu)質(zhì)項目也是旭輝較為偏愛的擴張方式，據(jù)CRIC統(tǒng)計，其上半年”接盤“項目為6個，占總數(shù)的 35%，這些項目主要集中在長三角區(qū)域，平均收購樓板價僅為6199元/平米，而且就單個項目而言旭輝的股權(quán)占比均不超過50%，對成本的把控也將使得運 營風(fēng)險大大降低。

??總結(jié)：通過拿地金額、選址和方式三個維度分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，看似“激進(jìn)”的拿地策略背后是考量市場周期、從自身實際出發(fā)和“小股操盤”降風(fēng)險的審慎抉擇。我們有理由相信，依托財務(wù)穩(wěn)健而帶來的擴張優(yōu)勢將為其盈利打下堅實基礎(chǔ)，也必將在其后續(xù)的銷售成績單中得以體現(xiàn)。