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[克而瑞]解密:首創(chuàng)與奧特萊斯的生意經(jīng)

沈曉玲、謝夏成2016-06-17 09:45:46來(lái)源:克而瑞

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2016-06-17
  • 報(bào)告類型:企業(yè)監(jiān)測(cè)分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??一次交易成為商業(yè)發(fā)展的重要籌碼

??近日,首創(chuàng)置業(yè)和首創(chuàng)鉅大聯(lián)合公告宣布,后者將以23.72億元總代價(jià)收購(gòu)首創(chuàng)置業(yè)持有的北京、昆山及湖州三個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目。通過(guò)此次交易首創(chuàng)鉅大全權(quán)擁有了3個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目,為其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)張?jiān)黾恿酥匾幕I碼。

??從此次交易來(lái)看,首創(chuàng)置業(yè)和首創(chuàng)鉅大是母子公司關(guān)系,屬于集團(tuán)內(nèi)部交易,我們猜想雙方交易后有以下幾個(gè)方面的考量:

??一是,集團(tuán)子公司之間通過(guò)資產(chǎn)交割,意在整合內(nèi)部業(yè)務(wù),明確公司發(fā)展方向,提升各自業(yè)務(wù)盈利。首創(chuàng)置業(yè)、首創(chuàng)鉅大均由國(guó)資背景的首創(chuàng)集團(tuán)控股的子公司,首創(chuàng)鉅大隸屬于首創(chuàng)置業(yè)。首創(chuàng)置業(yè)發(fā)展定位是地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商,主要業(yè)務(wù)有住宅開(kāi)發(fā)、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體,以及部分土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、高新產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。其住宅項(xiàng)目數(shù)量占比高達(dá)95%,布局于內(nèi)陸19個(gè)城市及澳大利亞、法國(guó)等海外市場(chǎng);而首創(chuàng)鉅大業(yè)務(wù)集中于發(fā)展奧特萊斯綜合物業(yè)項(xiàng)目及商用物業(yè)項(xiàng)目,目前擁有3個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目和一個(gè)商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。由此,從二者的業(yè)務(wù)方向可看出,首創(chuàng)鉅大通過(guò)收購(gòu)母公司首創(chuàng)置業(yè)的3個(gè)奧特萊斯將壯大商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模,而首創(chuàng)置業(yè)可更加專注于住宅物業(yè)的發(fā)展。從交易的4個(gè)來(lái)看,均是母公司首創(chuàng)置業(yè)運(yùn)作較為成熟的已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目。所以,雙方出發(fā)點(diǎn)可能更多的是基于集團(tuán)層面利益考量,將商業(yè)、住宅資產(chǎn)分離,以形成業(yè)務(wù)上的協(xié)同效應(yīng)。

??二是首創(chuàng)置業(yè)有意回A,剝離商業(yè)資產(chǎn)于港資平臺(tái)的首創(chuàng)鉅大,有利于商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。就資本市場(chǎng)的平臺(tái)而言,香港海外市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的估值較高于內(nèi)陸資本市場(chǎng)。目前,首創(chuàng)置業(yè)和首創(chuàng)鉅大均是港股上市企業(yè),但首創(chuàng)置業(yè)自2004年首次提出回A,截至目前,已提交過(guò)7次回A申請(qǐng),可見(jiàn)企業(yè)仍懷著回A的堅(jiān)定信念。從客觀上來(lái)看,首創(chuàng)置業(yè)受益于核心重點(diǎn)城市的布局,銷(xiāo)售業(yè)績(jī)規(guī)模在近幾年連連增長(zhǎng),15年銷(xiāo)售突破300億,加上企業(yè)在核心城市的貨值充足,銷(xiāo)售規(guī)模還有上升的空間,獲得內(nèi)陸市場(chǎng)的認(rèn)可也為期不遠(yuǎn)。倘若首創(chuàng)置業(yè)將奧特萊斯等商業(yè)資產(chǎn)售予港資平臺(tái)首創(chuàng)鉅大,那么意味著,奧特萊斯項(xiàng)目仍可留在港資平臺(tái),接下來(lái),首創(chuàng)鉅大可繼續(xù)發(fā)揮港資平臺(tái)的優(yōu)勢(shì),助力內(nèi)陸業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的同時(shí)也在加快海外擴(kuò)張的步伐。

??三是首創(chuàng)鉅大手頭現(xiàn)金充足,購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)有助于財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用,且有意將奧特萊斯做大做強(qiáng)。據(jù)首創(chuàng)鉅大2015年財(cái)報(bào)顯示,截至2015年12月31日手持約16.37億元現(xiàn)金,無(wú)銀行貸款和短債,正是購(gòu)置資產(chǎn)的大好時(shí)候。更值得一提的是,首創(chuàng)鉅大的資產(chǎn)負(fù)債率為-26%,可見(jiàn)企業(yè)資產(chǎn)杠桿利用率較低。這次首創(chuàng)鉅大獲得首創(chuàng)置業(yè)的3個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目,預(yù)計(jì)資產(chǎn)增加至75億元(企業(yè)2015年年末總資產(chǎn)為51.24億元)。加大資產(chǎn)比重,為發(fā)債擴(kuò)張?zhí)峁┵Y產(chǎn)抵押的籌碼。另外,首創(chuàng)鉅大2015年初收購(gòu)西安項(xiàng)目,方向定位為商業(yè)發(fā)展平臺(tái),其主要業(yè)務(wù)為發(fā)展奧特萊斯綜合體,根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)年報(bào)透露,集團(tuán)未來(lái)5年還將做20個(gè)奧特萊斯,力爭(zhēng)這塊銷(xiāo)售收入突破150億,預(yù)計(jì)首創(chuàng)鉅大未來(lái)還將繼續(xù)接受母公司的奧特萊斯資產(chǎn)注入。

??母公司孵化,集團(tuán)合力做大商業(yè)利潤(rùn)

??首創(chuàng)鉅大獲得母公司此輪注資后,可以說(shuō)是企業(yè)正式走上商業(yè)發(fā)展之路,而之所以看好奧特萊斯該種商業(yè)業(yè)態(tài),主要還是基于集團(tuán)的內(nèi)部資源、奧特萊斯的前景等方面的考慮。

??1) 就奧特萊斯這一業(yè)態(tài)形式來(lái)看:奧特萊斯這種低價(jià)品牌購(gòu)物與旅游觀光結(jié)合的商業(yè)形式在歐美等國(guó)家歷經(jīng)百年,其發(fā)展已經(jīng)較為成熟,目前在全國(guó)已經(jīng)超500家。在國(guó)內(nèi),自從2002年首次進(jìn)駐北京至今,奧特萊斯購(gòu)物中心經(jīng)歷快速發(fā)展,200多家?jiàn)W特萊斯在全國(guó)各地相繼開(kāi)業(yè),以“奧特萊斯”命名的折扣賣(mài)場(chǎng)達(dá)400多家市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度較小,雖然數(shù)量較多,但尚未形成較大的壟斷集團(tuán)。未來(lái),隨著國(guó)內(nèi)對(duì)輕奢品需求的增加,據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示,2015年全年中國(guó)消費(fèi)者全球奢侈品消費(fèi)達(dá)到1168億美元,奧特萊斯在中國(guó)還有較大的發(fā)展空間。

??2) 集團(tuán)涵蓋基礎(chǔ)建設(shè)、房產(chǎn)、金融等領(lǐng)域,資源優(yōu)勢(shì)助力擴(kuò)張發(fā)展,尤其是融資和拿地方面,可與集團(tuán)其他業(yè)務(wù)板塊結(jié)合。擁有北京市國(guó)資委背景的首創(chuàng)集團(tuán)旗下發(fā)展有以有水務(wù)為核心的基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),以城市住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)為核心的房地產(chǎn)業(yè),以及投行并購(gòu)業(yè)務(wù)為核心的金融服務(wù)業(yè)等三大核心主業(yè),其中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主要是首創(chuàng)置業(yè)和首創(chuàng)鉅大。盡管三大業(yè)務(wù)板塊的組織相互獨(dú)立,但集團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)中有不少PPP項(xiàng)目,可為首創(chuàng)置業(yè)獲得不少土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)。由此,不難推測(cè),首創(chuàng)鉅大未來(lái)在發(fā)展奧特萊斯商業(yè)項(xiàng)目時(shí),一方面在土地獲取方面渠道更廣、價(jià)格也相對(duì)低廉;另一方面,商業(yè)資金運(yùn)作上,不可否認(rèn)集團(tuán)的金融板塊的資源可達(dá)成協(xié)調(diào)利用。

??3) 母公司首創(chuàng)置業(yè)資產(chǎn)孵化承擔(dān)成本,首創(chuàng)鉅大接手后期運(yùn)維做大利潤(rùn)。據(jù)首創(chuàng)置業(yè)2015年報(bào)顯示企業(yè)在不斷加強(qiáng)商業(yè)板塊的整合的同時(shí)也取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。2015年年內(nèi)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)、股權(quán)合作等方式在新增了南昌、杭州、武漢及長(zhǎng)沙四個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目,截至2016年2月,公司旗下奧萊累計(jì)增加至10家。根據(jù)公司新5年規(guī)劃,首創(chuàng)未來(lái)5年還將做20個(gè)奧萊,銷(xiāo)售收入突破150億。目前已開(kāi)業(yè)為4家,分別是房山、萬(wàn)寧、昆山和湖州奧特萊斯,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約20.5億元,較去年同比增長(zhǎng)了50%,總客流量已達(dá)1554萬(wàn)人次,同比增長(zhǎng)了91%。此次交割的北京房山、湖州、昆山3個(gè)奧特萊斯均是已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目。通過(guò)首創(chuàng)置業(yè)孵化開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,直至運(yùn)作成熟,然后再注入首創(chuàng)鉅大,這樣經(jīng)過(guò)首創(chuàng)置業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)可保證項(xiàng)目的成熟度,首創(chuàng)鉅大則更加專注于商場(chǎng)后期運(yùn)維二者實(shí)現(xiàn)分工與合作,也有利于奧特萊斯的發(fā)展。

??后記:盡管這一模式看起來(lái)挺好,但商業(yè)地產(chǎn)資金占用大、回報(bào)不穩(wěn)定性等問(wèn)題也是企業(yè)面對(duì)的一大難題,不少企業(yè)在擴(kuò)張時(shí)稍有不慎,便又可能落得變賣(mài)資產(chǎn)的下場(chǎng)。對(duì)于首創(chuàng)來(lái)說(shuō),如何尋找適合的模式擴(kuò)張,如何在規(guī)模擴(kuò)張與運(yùn)營(yíng)收益之間權(quán)衡等問(wèn)題都是當(dāng)務(wù)之急。從奧特萊斯這一物業(yè)特性來(lái)看,我們認(rèn)為,首創(chuàng)可先實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張,先贏得這塊市場(chǎng),如適當(dāng)引用輕資產(chǎn)模式。不過(guò)最為重要的還是在于掌握奧特萊斯這一商業(yè)運(yùn)作模式的“生意經(jīng)”,后期運(yùn)營(yíng)仍然是難點(diǎn),如何抓住并挖掘國(guó)內(nèi)消費(fèi)者對(duì)輕奢品牌的需求,如何規(guī)劃及調(diào)整業(yè)態(tài),甚至引進(jìn)新的業(yè)態(tài)都是一大考驗(yàn)。

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