2018-08-23 12:49:26
研究員 / 朱一鳴、齊瑞琳
△ 奧園集團(tuán)中期業(yè)績發(fā)布會
??2017年奧園集團(tuán)銷售金額402.91億元,同比增長143%。通過收并購、城市更新等拿地方式,奧園已經(jīng)實(shí)現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)“9+2”城市全布局,規(guī)模擴(kuò)張?zhí)崴佟?018年奧園銷售目標(biāo)730億,較2017年的目標(biāo)增長率為60%,2018年可售貨值預(yù)計(jì)1215億元,銷售業(yè)績可期。全年凈利潤保持穩(wěn)定,但短期負(fù)債比例上升,凈負(fù)債率67.5%相較去年年末的51%有所上升。
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??銷售:業(yè)績同比增長143% 6月創(chuàng)單月銷售歷史新高
??奧園集團(tuán)2018年上半年,合同銷售金額約為402.91億元,同比增長143%,完成全年730億元銷售目標(biāo)的55%。2018年6月單月銷售金額為119.7億元,同比增長125%,創(chuàng)下單月銷售歷史新高。
??合同銷售面積約 393.8 萬平方米,同比上升約 152%;平均售價(jià)每平方米人民幣10231元。其中,住宅與商業(yè)物業(yè)(商業(yè)性公寓、商鋪)的銷售占比分別為77.1%和22.9%。
??奧園集團(tuán)2018年上半年的銷售貢獻(xiàn)主要來自深圳奧園翡翠東灣、成都成華奧園廣場、寧波奧園譽(yù)景灣、成都奧園公園府邸、廣州奧園譽(yù)峰、揚(yáng)州奧園觀湖尚居等12個(gè)項(xiàng)目,其中上述6個(gè)項(xiàng)目的銷售金額均在10億元以上,相比2017年上半年銷售金額10億元以上項(xiàng)目增加3個(gè)。
??與2017年上半年相比,在奧園集團(tuán)2018年上半年的銷售區(qū)域分布中,華東地區(qū)占比上升16%,中西區(qū)核心區(qū)的合約銷售金額占比增加約3%。這與奧園以一二線城市為主、三四線城市為輔的均衡性策略相一致,近一步展現(xiàn)其布局的多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)。
??2018年奧園集團(tuán)預(yù)計(jì)全年銷售金額占比分別為華南區(qū)域45%、華東區(qū)域21%,中西部核心區(qū)19%、環(huán)渤海9%,境外5%。
??目前奧園集團(tuán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)9+2城市全覆蓋,區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目55個(gè),可售貨值約為1050億,是2018年全國范圍內(nèi)可售貨值的供應(yīng)主力。
??今年全年的可售貨值目標(biāo)為1215億元,銷售目標(biāo)為730億元,同比增長需達(dá)60%。按照奧園集團(tuán)2017年的銷售增長率來看,預(yù)期其可以超額完成全年業(yè)績目標(biāo)。
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??投資:土地儲備充足,舊改項(xiàng)目利潤可期
??2018年上半年,奧園集團(tuán)通過收并購、招拍掛等新增31塊商住項(xiàng)目,其中89%為收并購項(xiàng)目,項(xiàng)目多為并表項(xiàng)目,權(quán)益比為86%,新增可開發(fā)建筑面積約為727萬平方米,每平方米平均土地成本約為每平方米2065元,新增貨值812億元。
??奧園集團(tuán)根植廣東,聚焦粵港澳大灣區(qū),布局中國華南區(qū)域、華東區(qū)域、中西部核心區(qū)及環(huán)渤海區(qū)域。筑面積約為3001萬平方米,權(quán)益占比81%,其中292萬平方米為已竣工物業(yè),1220萬平方米處于在建階段,1489萬平方米為持續(xù)未來發(fā)展土地。相對充裕的土地儲備為奧園集團(tuán)未來的擴(kuò)張發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
??在城市舊改方面,奧園集團(tuán)擁有15個(gè)處于不同階段的主要城市更新項(xiàng)目,規(guī)劃總建筑面積約800萬平方米,預(yù)計(jì)可售資源約人民幣1290億元。城市更新項(xiàng)目可通過一二級聯(lián)動開發(fā)、一級開發(fā)乃至出售實(shí)現(xiàn)利潤,未來利潤可見性高。
??珠海市最大的城中村翠微村舊改項(xiàng)目,奧園集團(tuán)在2018年8月通過政府批準(zhǔn),成為更新項(xiàng)目開發(fā)主體,預(yù)計(jì)該項(xiàng)目可售面積為70萬平方米,可售貨值約為240億元。珠海的其他舊改項(xiàng)目也比較多,接下來繼續(xù)推進(jìn)的拱北口岸三個(gè)村的改造項(xiàng)目,爭取今年第四季度成為開發(fā)主體。
??此外,廣州的氮肥廠的舊改項(xiàng)目已經(jīng)獲得政府批準(zhǔn),該項(xiàng)目已通過更新改造方案,預(yù)計(jì)可售面積約30萬平方米,可售資源約為150億元,準(zhǔn)備明年初進(jìn)入開發(fā)建設(shè)的階段。
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??財(cái)務(wù):盈利能力增強(qiáng),債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化
??2018年上半年,奧園集團(tuán)實(shí)現(xiàn)中營業(yè)收入為136.67億元,同比上升67.6%。營業(yè)收入的主要來源為物業(yè)發(fā)展收益,占營業(yè)收入的94.7%,約為129.5億元,其余收益來自經(jīng)營酒店等其他收益以及物業(yè)投資收益,分別占4.9%和0.4%。
??盈利指標(biāo)方面,凈利率以及歸母凈利率較2017年相對穩(wěn)定,均有小幅上升。奧園集團(tuán)在2018年上半年毛利潤約為14.75億元,同比增長78.1%,毛利率約為26.6%。凈利率較今年年初上漲1.86個(gè)百分點(diǎn),為28.6%。歸屬上市公司股東的凈利潤率8.90%,三者均較2017年有小幅上升。
??資本運(yùn)營方面,凈負(fù)債率有所上升。2018年上半年奧園集團(tuán)凈負(fù)債率為67.5%,相較于2017年的51.0%有所上升。截止2018上半年現(xiàn)金持有量為258.23億元,現(xiàn)金充足,現(xiàn)金短債比為1.03,長短期債務(wù)比為0.8,較去年下降17.3%。
??短債占比較多主要是與項(xiàng)目的開發(fā)周期掛鉤,奧園過去兩年期間項(xiàng)目增加速度快,因此債務(wù)到期日相應(yīng)縮短,公司七八月已經(jīng)償還了一部分短期債務(wù),包括24億的公司債到期。
??2018年上半年,企業(yè)公告的借貸利率為是7.3%,與2017年的7.2%基本持平,主要是由于國內(nèi)融資環(huán)境趨近,貸款利率有向上的壓力,奧園集團(tuán)對借貸利率的目標(biāo)為全年控制在7.5%以下。