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??本月關(guān)注

??? 四部委發(fā)布多項(xiàng)重磅政策，滬廣深接力優(yōu)化穩(wěn)樓市

??本月中央對房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整力度空前，5月17日四部委發(fā)布多項(xiàng)重磅政策。央行、金融監(jiān)管總局調(diào)降首付比，取消房貸利率下限，降公積金利率，信貸政策優(yōu)化力度空前。央行同日宣布設(shè)立3000億再貸款支持政府收儲，預(yù)計(jì)帶動銀行貸款5000億，用作保障性住房；自然資源部擬從資金、稅費(fèi)、劃撥流程等方面支持地方回收存量閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。回收閑置地塊、鼓勵政府收儲政策預(yù)計(jì)緩解高庫存城市的去化壓力，緩解被收儲房企現(xiàn)金流壓力，有效控制未來保障房的增量供應(yīng)。地方政府層面，本月45城55次政策松綁，頻次下降但力度加大，滬廣深接力“因城施策”放松限購、限貸政策以穩(wěn)樓市，釋放積極信號。

??? 深圳AMC接手奧園舊改，江府海棠進(jìn)入破產(chǎn)重整

??本月地方AMC深圳資產(chǎn)接手奧園寶安107發(fā)展帶舊改項(xiàng)目，深圳對于城市更新需求空間較大，本次地方AMC入局舊改，承擔(dān)社會責(zé)任推動存量盤活的同時，也是與原主體談判較好的時點(diǎn)，收購成本相對較低可實(shí)現(xiàn)盈利。廣州白云區(qū)綠城·江府海棠項(xiàng)目進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，正尋求重整投資人。項(xiàng)目原操盤方是奧園，后引入綠地管理負(fù)責(zé)代建，2024年4月因項(xiàng)目資金余額不足4億，負(fù)債卻高達(dá)30億，被股東之一的平安不動產(chǎn)及債權(quán)人中國銀行向法院申請破產(chǎn)重整。

??? 萬科轉(zhuǎn)讓深超總商辦地塊回籠22億，恒大擬售恒大汽車58.5%股份

??本月重點(diǎn)監(jiān)測房企共涉及17筆并購交易，有1筆未披露交易額，總交易額238.1億人民幣，并購規(guī)模為今年以來的高峰。市場關(guān)注度最高的是，其一大股東深鐵和南山國資以22.35億底價(jià)接手萬科深圳灣超級總部基地。由于項(xiàng)目主要用途為商業(yè)辦公及酒店且要求自持70%，本次盤活閑置資產(chǎn)能幫助萬科聚焦主業(yè)、保障其現(xiàn)金流水平。其二，中國恒大公告稱，獨(dú)立第三方擬收購恒大持有約58.5%股份的新能源汽車集團(tuán)，該潛在交易尚待進(jìn)一步盡職調(diào)查及簽署買賣協(xié)議。恒大汽車自2019年開始造車以來累計(jì)虧損額超千億，年末已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債。

??01 并購政策四部委發(fā)布多項(xiàng)重磅政策，滬廣深接力優(yōu)化穩(wěn)樓市

??本月中央對房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整力度空前，5月17日國務(wù)院舉行政策例行吹風(fēng)會，住建部、自然資源部、央行、金融監(jiān)管總局等四部委聯(lián)合發(fā)布多項(xiàng)重磅政策。

??央行、金融監(jiān)管總局等調(diào)降首付比，取消房貸利率下限，降公積金利率，房地產(chǎn)信貸政策優(yōu)化力度空前，預(yù)計(jì)各地后續(xù)會逐步跟進(jìn)信貸優(yōu)化政策，有助于帶動房地產(chǎn)市場需求企穩(wěn)回升。住建部、金融監(jiān)管總局等公布了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的工作進(jìn)展，“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”,截至5月16日，全國297個地級及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。

??此外，央行同日還宣布設(shè)立3000億再貸款支持政府收儲（利率1.75%、期限1年、可展期4次），預(yù)計(jì)帶動銀行貸款5000億，鼓勵地方國企以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。自然資源部擬從資金、稅費(fèi)、劃撥流程三方面，支持地方回收存量閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。回收閑置地塊和鼓勵政府收儲政策調(diào)控方向一致，將共同緩解高庫存城市的去化壓力，緩解被收儲房企現(xiàn)金流壓力，有效控制未來保障房的增量供應(yīng)。

??地方政府層面，本月45城55次政策松綁，頻次下降但力度加大，其中滬廣深接力“因城施策”以穩(wěn)市場，釋放積極信號。

??02 并購金融深圳AMC接手奧園舊改，江府海棠進(jìn)入破產(chǎn)重整

??根據(jù)市場消息，本月地方AMC深圳資產(chǎn)接手奧園寶安107發(fā)展帶舊改項(xiàng)目。5月8日深圳市寶安區(qū)城市更新和土地整備局披露寶安107發(fā)展帶舊改項(xiàng)目實(shí)施主體擬確認(rèn)為深圳資產(chǎn)；深圳資產(chǎn)，2020年由深投控牽頭設(shè)立的地方AMC,其中深投控持股比例50.6%、萬科24.1%、深圳羅湖22.9%和國新2.4%。項(xiàng)目原實(shí)施主體為奧園，2021年底其發(fā)生債務(wù)違約后，也放緩資金沉淀量較大舊改的開發(fā)，導(dǎo)致該項(xiàng)目剛進(jìn)入施工階段就迎來停滯。深圳對于城市更新項(xiàng)目的需求空間較大，本次地方AMC入局舊改，承擔(dān)社會責(zé)任來推動存量項(xiàng)目盤活的同時，也是與原有主體談判相對好的時間點(diǎn)，收購成本相對較低可實(shí)現(xiàn)盈利。

??此外，本月廣州白云區(qū)綠城·江府海棠（前身：奧園·云和公館）項(xiàng)目進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，正尋求重整投資人。項(xiàng)目原操盤方是奧園，自奧園債務(wù)危機(jī)后引入綠地管理負(fù)責(zé)代建，綠城接手代銷2年以來去化約6億貨值。2024年4月因該項(xiàng)目資金余額不足4億，而負(fù)債卻高達(dá)30億，被股東之一的平安不動產(chǎn)及債權(quán)人中國銀行向法院申請了破產(chǎn)重整。該項(xiàng)目需尋求重整投資人、厘清債務(wù)的同時，再注入資金完成竣工交付，建成后預(yù)計(jì)剩下約17億貨值回籠。

??近期四大AMC陸續(xù)發(fā)布最新財(cái)報(bào)，除中國信達(dá)外，中信金融資產(chǎn)、長城近年來虧損嚴(yán)重（中信金融資產(chǎn)2020年虧損1029億、長城2021-2022年兩年累積虧損538億），東方資產(chǎn)一季度首次虧損3億，四大AMC資產(chǎn)質(zhì)量偏弱疊加房地產(chǎn)敞口較大，業(yè)務(wù)盈利能力明顯下降。與此同時，考慮房地產(chǎn)紓困的潛在風(fēng)險(xiǎn)，AMC紓困意愿相對有限。據(jù)央行披露的《結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具情況表（截至2024年3月末）》顯示一季度末房企紓困專項(xiàng)再貸款落地僅209億（用于定向支持全國性AMC紓困、總額度800億）。標(biāo)普信評分析落地比例低的主要原因在于AMC自身資產(chǎn)質(zhì)量和資本嚴(yán)重承壓疊加房地產(chǎn)項(xiàng)目高風(fēng)險(xiǎn)限制了其大量新增房地產(chǎn)紓困項(xiàng)目的意愿。

??03 行業(yè)并購萬科轉(zhuǎn)讓深超總商辦地塊，恒大擬售恒大汽車股份

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2024年5月重點(diǎn)監(jiān)測房企共涉及17筆并購交易，有1筆未披露交易額，總交易額238.1億人民幣，環(huán)比增長115.8%，并購規(guī)模為今年以來的高峰，熱度有所回溫。此外，據(jù)知情人士表示，此前有消息稱太盟考慮籌組基金收購近500座萬達(dá)廣場，該消息為不實(shí)。

??交易進(jìn)展來看，本月8筆交易已經(jīng)完成，涉及交易金額140.2億，其中富力完成出售倫敦“敦ONE”項(xiàng)目中渝置地的實(shí)控人張松橋來抵債，交易對價(jià)62.47億港元；萬科以底價(jià)22.35億成功轉(zhuǎn)讓深圳灣超級總部基地T208-0053宗地予大股東深鐵、深圳百碩；成都交子金控43.32億接盤成都金融廣場，項(xiàng)目開發(fā)建面達(dá)87萬平，覆蓋五星級酒店、寫字樓、高端公寓、住宅及購物中心等業(yè)態(tài)。2筆交易處于進(jìn)行中狀態(tài)，合計(jì)披露的交易對價(jià)45.2億，其中金融街折價(jià)出售兩間酒店（惠州喜來登酒店、津門置業(yè)100％股權(quán)）予關(guān)聯(lián)方，回籠資金7.92億；越秀22.45億向控股股東廣州地鐵收購廣州琶洲南二期項(xiàng)目20%股權(quán)，該TOD項(xiàng)目占地面積16.63萬平、建面41.95萬，完成收購后越秀旗下TOD項(xiàng)目的建面將增至389萬平。

??此外，另有4筆交易處掛牌狀態(tài)，披露的對價(jià)約42.3億，其中保利發(fā)展合計(jì)底價(jià)26.6億掛牌北京利通地產(chǎn)100%股權(quán)、徐州銘創(chuàng)置業(yè)45%股權(quán)，招商蛇口、金茂也均掛牌旗下相關(guān)資產(chǎn)尋求出售。而傳言交涉中、簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議和訂立框架協(xié)議各有1筆交易，其中有消息透露許榮茂以7.3億港元出售香港中環(huán)中心63樓全層。

??本月市場關(guān)注度最高的是，其一是大股東深鐵集團(tuán)和南山國資（深圳百碩）以22.35億底價(jià)接手萬科深圳灣超級總部基地。由于項(xiàng)目主要用途為商業(yè)辦公及酒店且要求自持70%，疊加超總作為地標(biāo)片區(qū)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)更高，萬科后續(xù)若繼續(xù)建設(shè)可能面臨高額投資。本次盤活閑置資產(chǎn)能幫助萬科聚焦主業(yè)、保障其現(xiàn)金流水平，貫徹郁亮4月末股東大會上的經(jīng)營策略，“除綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大優(yōu)勢主業(yè)外，將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資。堅(jiān)決大力度推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，計(jì)劃每年完成200億。”另一方面，超總基地易造成大量資金沉淀，本次由大股東深鐵及深圳南山國資托底接手，可看出在堅(jiān)持市場化、法治化的原則下深圳國資必要時會最大力度支持萬科，倘若后續(xù)大股東支持力度進(jìn)一步加強(qiáng)，萬科可成功度過艱難時期，但其管理層話語權(quán)、決策的獨(dú)立性也可能進(jìn)一步降低。

??其二，中國恒大集團(tuán)（清盤中）公告稱，獨(dú)立第三方擬收購恒大持有約58.5%股份的新能源汽車集團(tuán)，該潛在交易尚待進(jìn)一步盡職調(diào)查及簽署買賣協(xié)議。恒大汽車自2019年開始造車以來累計(jì)虧損額超千億，共生產(chǎn)下線1700輛恒馳5，2023年末總資產(chǎn)348.5億、總負(fù)債725.4億，已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債。

??交易標(biāo)的物業(yè)類型看，本月多元化類并購額占比有所提升，有6筆商辦資產(chǎn)的出售意向，其中世茂、建業(yè)、金融街、萬科、奧園等房企均有出售旗下商辦項(xiàng)目。