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??3月3日，上海市完成2025年第二批次土拍。本次僅推出1宗宅地，為嘉定區(qū)嘉定新城F03A-4地塊，建筑面積約83525.75平方米，容積率2.2，起拍總價(jià)為204640萬(wàn)元，起始樓板價(jià)約24500元/㎡。根據(jù)資料，嘉定新城F03A-4地塊是遠(yuǎn)香湖中央活動(dòng)區(qū)的最后一塊住宅用地，稀缺性極高，加上地塊周邊教育、交通、商業(yè)等配套資源成熟，競(jìng)品項(xiàng)目較少等，受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

??地塊共吸引4家房企/聯(lián)合體參與競(jìng)拍，分別為綠城、招商蛇口、保利發(fā)展、象嶼&天安聯(lián)合體。在經(jīng)歷49輪競(jìng)價(jià)后，進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，最終由招商蛇口以總價(jià)26.603億元競(jìng)得，溢價(jià)率30%，樓板價(jià)31850元/㎡，刷新了2016年由建發(fā)競(jìng)得嘉定新城E27-1地塊創(chuàng)下的30289元/㎡的板塊單價(jià)地王記錄。此外，地塊精裝集采價(jià)3000元/㎡（封頂），配套公建1500平方米（封頂），人才住房比例0.2%。

??從土拍結(jié)果來(lái)看，市場(chǎng)熱度甚至超過(guò)預(yù)期。據(jù)悉，當(dāng)前該地塊周邊項(xiàng)目均價(jià)約50400元/㎡，31850元/㎡的高地價(jià)無(wú)疑大幅擠壓了項(xiàng)目利潤(rùn)空間，但一方面，房企存在土儲(chǔ)補(bǔ)倉(cāng)需求，參拍房企均為深耕嘉定的頭部品牌房企，目前在嘉定的土儲(chǔ)均相對(duì)較少，且此次出讓的地塊地理位置優(yōu)越，稀缺性極高；另一方面，也從側(cè)面反映了房企對(duì)后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)的看好，若后續(xù)市場(chǎng)熱度持續(xù)回暖，項(xiàng)目售價(jià)和利潤(rùn)率均有提升空間。

??從近期全國(guó)土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，核心城市土地市場(chǎng)熱度顯著回升，高溢價(jià)、高地價(jià)地塊頻現(xiàn)，三、四線城市土地市場(chǎng)則仍相對(duì)冷清，多以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)分化已成顯著趨勢(shì)。在此情形下，房企投資策略將更加聚焦重點(diǎn)城市核心資源，更加注重項(xiàng)目去化能力和收益率等指標(biāo)。與此同時(shí)，隨著重點(diǎn)城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)和房企頻繁高價(jià)拿地，重點(diǎn)城市改善性住房市場(chǎng)乃至豪宅市場(chǎng)或?qū)⒓铀儆瓉?lái)全面開(kāi)花。反觀三、四線等低能級(jí)城市，一方面仍需要嚴(yán)控供地規(guī)模，聚焦核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，另一方面需要優(yōu)先清理和盤(pán)活關(guān)鍵區(qū)域閑置土地，利用好當(dāng)前地方債務(wù)空間擴(kuò)容的政策窗口，加速土地“去庫(kù)存”。此外，還可以通過(guò)優(yōu)化土地出讓條件、靈活調(diào)整土地規(guī)劃、加強(qiáng)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展和人口導(dǎo)入等方式，逐步引導(dǎo)改善土地市場(chǎng)預(yù)期。