??2017年上半年，房企商業(yè)地產(chǎn)基本處于穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)，在年初確立了增長(zhǎng)目標(biāo)后，有的房企積極擴(kuò)張，力求商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模更上一層樓；有的房企則偏重于提升現(xiàn)有商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效率；還有的房企意圖在長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域謀求新發(fā)展，在如此“百花齊放，百家爭(zhēng)鳴”的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，目前我國(guó)的商業(yè)發(fā)展也呈現(xiàn)出以下幾大趨勢(shì)：一是商業(yè)小型化趨勢(shì)明顯，許多針對(duì)個(gè)性化需求的商業(yè)綜合體層出不窮；二是“新零售”概念興起，房企正不斷通過(guò)線上服務(wù)+線下體驗(yàn)相融合的模式，來(lái)增強(qiáng)客戶粘性，提升服務(wù)品質(zhì)；三是地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商們積極開(kāi)展多元化和跨界延伸，“商業(yè)+X”多元化發(fā)展成為主流。??

??2017年上半年，內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營(yíng)收入TOP10入榜門檻分別為15.8億元和7.2億元，內(nèi)房企的運(yùn)營(yíng)收入Top10門檻比外資房企高出了8.6億元。此外內(nèi)房企運(yùn)營(yíng)收入Top20入榜門檻為9.6億元，甚至超出了外資房企Top10的運(yùn)營(yíng)收入門檻2.4億元。可以看出，與穩(wěn)中求勝的外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更為迅猛，未來(lái)隨著內(nèi)房企的商業(yè)擴(kuò)張進(jìn)一步加速，兩者之間的差距還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。

??

??總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運(yùn)營(yíng)收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)83.4%，而外資房企則為84.1%。

??大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來(lái)源，也有部分公司的運(yùn)營(yíng)收入以酒店運(yùn)營(yíng)為主。例如中國(guó)金茂、碧桂園等房企，其中碧桂園2017年上半年的運(yùn)營(yíng)收入為19.8億元，位列第7名，其中86%的收入都來(lái)自酒店運(yùn)營(yíng)收入。

??2017年過(guò)半，房企的商業(yè)運(yùn)營(yíng)也在如火如荼的開(kāi)展，龍頭房企在不斷通過(guò)品牌輸出加速輕資產(chǎn)擴(kuò)張，提升運(yùn)營(yíng)效率；而一些中小房企也不遺余力的進(jìn)行業(yè)態(tài)升級(jí)和產(chǎn)品創(chuàng)新，力圖鞏固自身在細(xì)分領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)?？傮w來(lái)看，目前商業(yè)發(fā)展也主要呈現(xiàn)出小型化、個(gè)性化、科技化、多元化等特點(diǎn)。

??◆商業(yè)小型化趨勢(shì)明顯，滿足消費(fèi)者個(gè)性化需求

??為應(yīng)對(duì)快速變化的市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展正從產(chǎn)品渠道為王向消費(fèi)者為王的發(fā)展思路轉(zhuǎn)變，主要呈現(xiàn)出以下兩大特點(diǎn)：

??一是小型化趨勢(shì)明顯，商業(yè)發(fā)展重心將從城市中心區(qū)轉(zhuǎn)向居民社區(qū)，滿足社區(qū)消費(fèi)者需求的服務(wù)業(yè)態(tài)將更加豐富，社區(qū)商業(yè)開(kāi)始蓬勃發(fā)展。典型案例有萬(wàn)科的“萬(wàn)樂(lè)會(huì)”、金科的“鄰里Mall購(gòu)物中心+BLOCK商業(yè)街區(qū)”；值得一提的是，2017年6月世茂商業(yè)發(fā)布了其四大產(chǎn)品線，其中的“52+ Mini Mall”便是為社區(qū)、寫(xiě)字樓打造的配套商業(yè)，體量在5萬(wàn)平方米以下，選址主要在世茂集團(tuán)的住宅及寫(xiě)字樓產(chǎn)品中進(jìn)行配套。

??二是為了應(yīng)對(duì)人們不斷提升的個(gè)性化需求，房企也在不斷加強(qiáng)業(yè)態(tài)更新與升級(jí)，比如各類IP主題街區(qū)的創(chuàng)新，諸如大悅城的“騎鵝公社”、華潤(rùn)置地的“N次方公園”都是典型代表，該商業(yè)模式彌補(bǔ)了傳統(tǒng)商業(yè)形式單一、現(xiàn)代商業(yè)綜合體密閉集中等缺陷，更注重客戶群的消費(fèi)體驗(yàn)，并做到了因城而變，因人而變。

??◆ “新零售”概念興起，線上+線下提升服務(wù)品質(zhì)

??新零售，顧名思義，即企業(yè)以互聯(lián)網(wǎng)為依托，通過(guò)運(yùn)用大數(shù)據(jù)、人工智能等先進(jìn)技術(shù)手段，對(duì)商品的生產(chǎn)、流通與銷售過(guò)程進(jìn)行升級(jí)改造，進(jìn)而重塑業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與生態(tài)圈，并對(duì)線上服務(wù)、線下體驗(yàn)以及現(xiàn)代物流進(jìn)行深度融合的零售新模式。事實(shí)上，2016年末，國(guó)務(wù)院便下發(fā)了《關(guān)于推動(dòng)實(shí)體零售創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的意見(jiàn)》，鼓勵(lì)企業(yè)加快商業(yè)模式創(chuàng)新，強(qiáng)化市場(chǎng)需求研究，改變引廠進(jìn)店、出租柜臺(tái)等傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式。隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速普及，房企正不斷通過(guò)線上+線下相融合的模式，來(lái)增強(qiáng)客戶粘性，提升服務(wù)品質(zhì)。

??以大悅城為例，2017年上半年運(yùn)營(yíng)收入為27.4億元，位列運(yùn)營(yíng)榜單第5名，能取得如此穩(wěn)健的增長(zhǎng)，也離不開(kāi)線上與線下的緊密融合。一方面，企業(yè)通過(guò)升級(jí)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)拓客，優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容，構(gòu)筑O2O生態(tài)。另一方面，線下的北京西單大悅城也建立了基于WIFI技術(shù)的無(wú)線客戶識(shí)別系統(tǒng)；而上海大悅城的智慧購(gòu)物體系也全部落地，實(shí)現(xiàn)了多個(gè)職能購(gòu)物場(chǎng)景。再如紅星美凱龍，目前也正在著力打造家裝平臺(tái)、共享平臺(tái)、新零售平臺(tái)，通過(guò)線上線下相互附能的方式提升客戶粘性，進(jìn)而也能促進(jìn)商戶銷售，帶來(lái)互利共贏。

??◆ 發(fā)展方向多元化，長(zhǎng)租公寓成為“新風(fēng)口”

??除了業(yè)態(tài)升級(jí)，線上線下融合等方式提升運(yùn)營(yíng)效率外，房企也在不斷尋求新的突破口，這其中長(zhǎng)租公寓無(wú)疑是房企商業(yè)多元化的主流方向之一。長(zhǎng)租公寓在早前就曾作為盤(pán)活存量資產(chǎn)的好方式受到房企追捧；而去年三季度政府加強(qiáng)樓市調(diào)控，部分城市也在招拍掛條件中鼓勵(lì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，這也為長(zhǎng)租公寓提供了廣闊的發(fā)展空間。目前發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的典型代表有萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、石榴集團(tuán)的熊貓公寓等等。值得一提的是，今年復(fù)牌的佳兆業(yè)也于2017年6月正式宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，目標(biāo)是三年內(nèi)打造Wewa family長(zhǎng)租公寓10萬(wàn)間。

??此外，在旅游、文化、體育等市場(chǎng)發(fā)展前景向好的情況下，商業(yè)的發(fā)展方向也趨于多元化，各類“商業(yè)+X”模式開(kāi)始出現(xiàn)，通過(guò)新元素的融入為消費(fèi)者帶來(lái)獨(dú)特的體驗(yàn)，諸如主題樂(lè)園、體育場(chǎng)館、藝術(shù)酒店、博物館商業(yè)都成為了地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商們的轉(zhuǎn)型新方向，商業(yè)跨界發(fā)展前景廣闊，但也面臨著培育期較長(zhǎng)、資金投入較高、資源整合要求較高、運(yùn)營(yíng)難度較大等問(wèn)題，效果如何仍有待后期檢驗(yàn)。

??附：2017年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)收入排行榜

??數(shù)據(jù)說(shuō)明：

??1、企業(yè)范圍：以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主業(yè)的企業(yè)。

??2、數(shù)據(jù)范疇：包含房地產(chǎn)企業(yè)在辦公租賃、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店管理等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)中獲得的收入，不包含住宅相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)收入。

??3、地理范圍：只考慮企業(yè)在內(nèi)地的相關(guān)項(xiàng)目收入，不考慮境外收益。不考慮企業(yè)項(xiàng)目權(quán)益劃分問(wèn)題。

??4、數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC商業(yè)庫(kù)

??5、匯率換算：港幣兌換人民幣統(tǒng)一按照0.88換算

??6、時(shí)間跨度：如無(wú)特殊說(shuō)明，統(tǒng)計(jì)時(shí)間段為2017年1月1日至2017年6月30日