萬(wàn)柳地塊成北京新單價(jià)地王，北京房?jī)r(jià)不會(huì)因此被明顯推高

(評(píng)論員/李瑩)7月10日，北京萬(wàn)柳地塊自掛牌以來(lái)經(jīng)限價(jià)、延期后終于塵埃落定，由中赫置業(yè)以26.3億摘得，溢價(jià)40%，樓板價(jià)3.83萬(wàn)元/平方米，地塊有1.64萬(wàn)平方米的回購(gòu)房面積，除去這些面積，折算樓板價(jià)高達(dá)4.29萬(wàn)元/平方米，刷新了北京市住宅地塊樓板價(jià)的最高記錄。

稀缺地塊引關(guān)注，民企中赫成新地王得主

北京萬(wàn)柳地塊一經(jīng)掛牌就引起各方關(guān)注，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為萬(wàn)柳地塊將成北京新地王，更有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)土地樓板價(jià)可能會(huì)達(dá)到10萬(wàn)元/平方米，各種評(píng)論鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，直至昨日證實(shí)了新地王誕生的預(yù)測(cè)。萬(wàn)柳地塊之所以受到熱捧，主要是其所具備的優(yōu)質(zhì)性和稀缺性。首先，從區(qū)域位置來(lái)看，海淀萬(wàn)柳區(qū)域目前已是富人聚集的豪宅區(qū)，高端樓盤云集，周邊普通二手房均價(jià)已達(dá)5、6萬(wàn)元/平方米，中高端項(xiàng)目均價(jià)8、9萬(wàn)元/平方米，地塊所處區(qū)域已經(jīng)決定了未來(lái)項(xiàng)目的定位和價(jià)格，所以土地拍出高價(jià)在情理之中了。第二，地塊周邊生活條件優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，同時(shí)地塊北臨皇家園林頤和園，西鄰昆玉河，東部與中關(guān)村毗鄰，同時(shí)鄰近北京大學(xué)等高等學(xué)府，周邊環(huán)境得天獨(dú)厚。第三，這個(gè)區(qū)域的住宅類用地供應(yīng)較稀缺，偶爾有幾幅地塊出讓都是很珍貴的，可能未來(lái)這個(gè)區(qū)域都不會(huì)有純住宅用地可供開(kāi)發(fā)。

此次土地的競(jìng)得者中赫置地在土地市場(chǎng)一向比較低調(diào)，該企業(yè)是中赫集團(tuán)的子公司，專注于重點(diǎn)城市重點(diǎn)區(qū)域的高端地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理。目前已開(kāi)發(fā)了北緯40°、釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院、唐山新華貿(mào)等高端項(xiàng)目。其中，“釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院”項(xiàng)目曾經(jīng)賣出30萬(wàn)元/平方米的天價(jià)，成為全國(guó)乃至亞洲最昂貴的樓盤。在拿下萬(wàn)柳地塊之后，中赫置地有關(guān)人員也表示將堅(jiān)持做高端住宅開(kāi)發(fā)，企業(yè)在產(chǎn)品研發(fā)、銷售團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目管理等方面都較有優(yōu)勢(shì)，對(duì)本次拿地勢(shì)在必得，同時(shí)有中赫集團(tuán)的資金支持，這些都是中赫能夠在競(jìng)拍場(chǎng)上義無(wú)反顧的重要原因。

地方與中央的地價(jià)博弈，央企在敏感時(shí)期起示范作用

近期，地王的出現(xiàn)率似乎有所提升，上月恒大剛剛刷新了廣州的地王記錄，本月北京市場(chǎng)又爆出單價(jià)地王，受到宏觀調(diào)控影響，土地市場(chǎng)接連幾個(gè)月持續(xù)低迷，地方政府不僅下調(diào)了土地出讓門檻，還盡量推出優(yōu)質(zhì)地塊以提升土地收入。但在調(diào)控的敏感時(shí)期，地王的出現(xiàn)并不是中央想看到的。就在萬(wàn)柳地塊競(jìng)拍開(kāi)始前一小時(shí)，保利地產(chǎn)發(fā)布聲明稱接公司大股東中國(guó)保利集團(tuán)通知，由于目前正值房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，考慮到萬(wàn)柳地塊的情況，保利地產(chǎn)正式退出與融創(chuàng)地產(chǎn)組成的聯(lián)合體，不再參加該地塊拍賣。而在萬(wàn)柳地塊競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，央企集體“打醬油”，招商、中建和九龍倉(cāng)聯(lián)合體全程沒(méi)有舉牌，華僑城和中冶各一次，方興在全程的舉牌十次左右，而整個(gè)地塊經(jīng)過(guò)了46輪競(jìng)拍和200多輪配建回購(gòu)房面積的競(jìng)爭(zhēng)，由此可見(jiàn)，央企在整個(gè)地塊出讓中均沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的行動(dòng)。

市場(chǎng)回暖跡象明顯，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不樂(lè)觀，央行一月內(nèi)兩次降息，在這個(gè)大背景下，央企如果也高調(diào)拿地王，很可能被解讀為政策轉(zhuǎn)向，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，從而加速房?jī)r(jià)回調(diào)。所以央企作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)主體，應(yīng)該在市場(chǎng)關(guān)鍵時(shí)期做出表率，對(duì)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)和物價(jià)水平發(fā)揮作用。但是，土地價(jià)格終究是由市場(chǎng)決定的，新地王的出現(xiàn)一方面是地塊本身價(jià)值高，另一方面，民企對(duì)于市場(chǎng)的長(zhǎng)期還是較看好的，同時(shí)，與中赫置地競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)主要是融創(chuàng)一家，所以說(shuō)對(duì)這幅地塊的熱捧并不是普遍現(xiàn)象，我們認(rèn)為北京萬(wàn)柳地王的出現(xiàn)應(yīng)該算作個(gè)別案例，未來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不會(huì)太大。