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??在全國整體房地產市場低迷之際，成都樓市表現出獨特的韌性和活力。

??1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數據顯示，12月70城中僅7個城市新房價格指數環(huán)比上漲，較11月份減少了2個；新房價格環(huán)比下跌的城市達62個，下跌城市數創(chuàng)2015年2月以來新高。

??在這份整體并不樂觀的數據中，成都樓市表現依舊亮眼。

??根據數據，成都2023年12月新建住宅銷售價格環(huán)比微升0.1%，已連續(xù)上漲24個月；與2022年同期相比，這一增長率達到了4.9%。

??在二手房市場方面，盡管成都12月的二手住宅銷售價格環(huán)比下降1.5%，連續(xù)第六個月下跌，但與2022年同期相比，仍錄得0.5%的增長，成為全國70個城市中唯一一個同比上漲的城市。

??成交量也在節(jié)節(jié)攀升。根據成都市住房和城鄉(xiāng)建設局數據，2023年成都商品房成交量達到14.6萬套，同比增長9.7%；二手房則更為火熱，成交量首次超過20萬套，達到22.1萬套，同比增長68%。此外，二手房與新房市場的份額差異進一步擴大，新房占比僅約39.8%。

??“長期以來，成都房地產市場相對平穩(wěn)健康，但2023年的發(fā)展確實超出了我們的預期。”成都資深房地產研究人士郭潔如是說。

??成都作為西南區(qū)域核心城市，由于人口持續(xù)高速涌入，置業(yè)需求充足，這對住房需求產生了顯著的推動作用。

??“一買一賣”下的成都樓市

??趙峰，是一名成都本地的年輕工程師，和未婚妻李曉住在成都龍泉一套較新的住宅。隨著他們計劃明年結婚，二人開始考慮為新生活尋找一處更理想的住所。

??“疫情之后，市場的反應出乎意料，我們原以為市場會陷入低迷，但實際上卻很活躍。我們部門有好幾位同事去年都抓住了低利率的機會購買了房子。” 趙峰在接受記者采訪時分享道，盡管龍泉有著寧靜和親切感，但他們認為市中心的生活更為便捷，尤其是在節(jié)省通勤時間和享受更豐富的生活配套方面。

??與此同時，張濤和他的妻子劉芳住在成華區(qū)雙林路的一套帶有花園的97平米頂樓老房子里。隨著兩個孩子的成長，他們開始考慮搬遷到一個更寬敞的居所，經過深入的市場調研，他們決定出售現有的房子，并將目光投向了成都市中心的新開發(fā)項目。

??趙峰和李曉在尋找新家的過程中，偶然發(fā)現了張濤家的二手房出售信息。這套位于成熟社區(qū)的房子雖然略顯陳舊，但面積適中，價格公道，且地理位置優(yōu)越，周邊配套設施完善。

??“尤其是這個花園，對我們而言簡直是錦上添花，我們可以在這里舉辦小型派對，甚至只是在那里放松都很愜意。”李曉興奮地說。

??“盡管位于市中心，但擁有這樣一個小花園，我們既能享受城市生活的便利，又擁有了一片屬于自己的小天地。”趙峰補充說道，他們的新家離萬象城和太古里都非常近，上班只需步行20分鐘，對他們來說，能買到這樣的房子感到非常幸運。

??出售龍泉的住宅后，加上一些積蓄，趙峰和李曉最終以全款97萬元買下了這套雙林路的房子。搬入新家后，他們立刻開始了對房子的裝修改造。“雖然這房子年歲稍長，但它承載著我們的故事和未來。”趙峰感慨地說。

??而張濤一家則用這筆錢加上他們的積蓄，在成都高新區(qū)購買了一套140平方米的新房，總價接近400萬元。“高新區(qū)不僅生活設施完善，而且教育資源豐富，對孩子的未來成長極為有益。”張濤表示。

??趙峰和張濤一買一賣的故事，是成都樓市目前的縮影。

??成都的一位資深房產中介李明表示，近年來，成都的房地產市場經歷了顯著變化。尤其是二手房成為了許多剛需購房者的首選。這主要是因為二手房通常位于成熟社區(qū)，交通便利，生活配套完善，更符合剛需客群的實際需求。

??他還提到，對于像趙峰這樣的年輕購房者而言，選擇二手房不僅能滿足他們對生活品質的追求，也是一個性價比較高的選擇。“同時，隨著城市擴張和新區(qū)的開發(fā)，許多改善型客戶開始轉向新開發(fā)的住宅項目，這些項目通常提供更大的空間和更好的教育資源。”

??郭潔表示，成都的房地產市場已經進入了存量房時代，這從連續(xù)兩年二手房成交量超過新房的數據中可以看出。她還提到，剛需客群成為購房的主力軍，支撐起了二手房市場。這些交易不僅釋放了資金，還促進了大量改善型客戶向新房市場的遷移，形成了一個健康的市場循環(huán)。

??從數據上看亦可以佐證。克而瑞地產的研究統(tǒng)計顯示，自2022年下半年起，二手房的月成交量創(chuàng)下歷史新高。“成交主力是總價150萬元以內、面積90平方米左右的房子。”研報指出，這反映了市場的真實購買力。

??一位成都本土開發(fā)商表示，成都樓市的這種變化反映了市場的成熟和多樣化。“開發(fā)商現在更加注重項目的品質和配套設施，以吸引改善型客戶。同時，我們也注意到了剛需客群對二手房市場的強勁需求，這促使我們在市中心和成熟區(qū)域開發(fā)更多高性價比的項目。”

??市場或回落至2022年水平

??成都作為西南區(qū)域核心城市，由于人口持續(xù)高速涌入，置業(yè)需求充足，這對住房需求產生了顯著的推動作用。多重優(yōu)勢疊加之下，成都樓市展現了強大的人口吸引力，為市場提供了重要的支撐。

??但進入2023年6月，市場開始顯現疲軟跡象。諸葛找房數據顯示，2023年6月，成都新建商品房成交13515套，較上月減少2718套，環(huán)比下降16.7%，同比上漲4.4%；二手房成交17411套，較上月減少3384套，環(huán)比下降16.3%。

??直至“9·26”新政策出臺，為市場帶來短期強刺激，使得四季度市場再次迎來上行趨勢。然而，2024年伊始，成都房地產市場似乎又顯得相對疲軟。

??對于樓市的這種疲軟現象，多位受訪人士稱這是正常的市場周期性波動。“房地產市場本質上是周期性的，不可能永遠只有上漲，也不可能一直下跌。它是呈現小周期的波峰波谷交替出現的過程。”郭潔解釋說。

??她還提到，許多購房者對于今年的收入不確定性較多，經濟的不確定性使得許多購房計劃被擱置。

??李明也表示，從這半個月來看，二手房的銷售仍然高于新房。“大約高出一倍，但市場整體呈現疲軟態(tài)勢，不少客戶為了能盡快成交，選擇降價銷售。”

??另一位房企人士也表示，目前市場的回暖程度不一，尤其是近郊和遠郊項目情況仍然一般，這些區(qū)域仍在進行價格戰(zhàn)，依靠渠道帶客來推動銷售。“今年以來確實有部分項目去化較高，但并非所有售樓處都人山人海，個別核心區(qū)域樓盤熱銷并不具有普遍性。”

??該房企人士還表示，成都樓市仍處于調整通道，市場信心依然不足。“現在大家都在急于回血，通過銷量回籠現金流，樓市整體復蘇仍需時日。”

??對于2024年成都樓市的前景，上述房企人士表示，2024年樓市可能會持續(xù)體現出分化的特征，市中心和一些熱門板塊的新房和改善型住宅可能會保持相對穩(wěn)定的需求，但在一些郊區(qū)和新開發(fā)區(qū)域，市場可能會出現更多的波動。

??此外，該房企人士還強調了新房市場的競爭將更加激烈，特別是對于高端和豪華住宅項目。由于市場的趨向成熟，購房者的選擇更加多樣化，房企需要不斷創(chuàng)新，以滿足市場的需求。

??鑒于當前經濟大環(huán)境，郭潔預測市場可能會比2023年更為疲軟，甚至回落至2022年或更低水平。她認為，2023年市場的超預期表現可能已經釋放了大部分需求和政策利好，如果今年的經濟和收入預期不佳，市場很難持續(xù)去年的繁榮態(tài)勢。

??（文中購房者和中介人士均為化名）