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??近期，位于東莞萬江的萬科中天世紀水岸推出了“買一套‘送’一套”活動，引起當地房地產圈關注和議論。

??活動具體內容是，認購并簽約萬科中天世紀水岸建筑面積約140平方米及以上戶型，即可免費獲贈一套惠州萬科雙月灣的海景房公寓（指定房源）。參考公開平臺信息，贈送房源的總價在20多萬元。

??從買房送家電，到買房送車送房，為加快去化，房企可謂花式招數盡出。根據了解，萬科的這項活動吸引了不少客戶關注。

??從“捆綁銷售”到“免費送”

??世紀水岸的這次營銷動作，實際上也將市場存在感式微的公寓產品短暫拉回了輿論視野，沒有了專屬的不限購優勢，以及面對住宅產品的價格同樣大幅下行且首付比例友好，公寓產品的去化困難加劇。

??來自中原研究院的數據顯示，2024年上半年東莞公寓產品的供應及成交都呈現大幅縮量，全市供應套數856套，對比上一年同期的3299套下降超7成；成交方面，上半年全市公寓共成交2051套，同比下跌35%。

??值得一提的是，這已經是縮量過一輪后的數據。如拉長周期，對比2019年、2020年同期數據，彼時的公寓成交套數分別為5871套和4624套，懸殊明顯。

??銷售壓力之下，除了常規打折降價和提高傭金之外，基于本就相對靈活的商品屬性，變身“附屬品”也成為部分公寓產品的“出路”。

??不僅是被當作“送”的角色，早在樓市上行期，萬江區域個別項目為盡早回款，被已購房業主爆出必須捆綁同項目公寓產品才能享有購買住宅的資格，即“捆綁銷售”。

??雖然樓市出現周期變化，但是公寓的整體去化弱過住宅的現狀，并沒有改變。

??這個過程中，開發商打出更低價的噱頭，從最初的精裝交付，拎包入住，到后續價格折半并調整至毛坯交付的情況，也屢見不鮮。

??庫存壓力大

??商辦產品不僅陷入產品本身的難題，還要面臨“庫存”的壓力。

??參考瑞城搜數據，截至2022年底，東莞待售公寓套數約1.6萬套，按當時的去化速度算，去化周期大約在30個月。結合一年多來的實際去化情況以及新增供應，庫存仍然居于高位，且去化周期大概還會延長。

??可喜一點的是，市場傳來了一些積極信號。

??一方面是新增供應的減少，包括在規劃階段就減少了商業指標，去年，東莞出讓的涉宅地塊中，普遍為純居住用地。

??另一方面，為助力公寓去庫存，部分城市政府已開始介入推動。

??早于今年7月初，長沙市自然資源和規劃局、長沙市住房和城鄉建設局便聯合下發了《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》，宣布支持“商改住”，通知內容提到，將在全市范圍內停止新的公寓等類住宅項目規劃審批，對于已完成總平面圖審批，但開發、去化存在困難的類住宅商品房，則在滿足特定條件的前提下可調整為住宅。

??不止長沙，包括上海、深圳、杭州等在內的多個城市事實上也出現了諸如用地性質由商業商務金融變更為住宅用地的情況。如7月深圳填海區后海總部基地的兩宗地塊便迎來規劃控制的調整。

??從早前的嚴厲禁止，到今年以來“商改住”的頻頻破冰，也給當前仍困在商業產品去化泥淖中的部分房企帶來希望。

??據業內人士透露，繼長沙發文支持商改住后，東莞部分商業占比較大項目，也開始向當地政府申請換地或變更性質。

??不過值得注意的是，就目前東莞官方的態度來看，尚未有松綁跡象。且繼2017年首次公開發出“商改住”禁令后，去年多個部門還聯合再度重申。

??有人仍然進場

??與住宅的熱度分化一樣，也并非所有的公寓都無人問津。

??降價幅度大、面積小總價低、位處核心板塊、配套條件可圈可點的部分公寓項目，還是交出了相對不錯的成績。

??如成交靠前的位于寮步站附近的保利金地領峯，該盤有著超千戶的商辦體量，過去銷售單價每平方米在1.4萬~1.8萬元，目前在售均價低至9000元/平方米，一套小面積產品總價30萬元左右。

??又如西平新地中心，該盤于2021年11月份開盤，因當時市場還未明顯下行，項目銷售均價約2.3萬元/平方米，目前則回落至1.4萬元/平方米起。

??社區相對較大且近地鐵的東城華堂城市星光項目，開盤均價2.1萬元/平方米（帶裝修），后降至毛坯9998元/平方米，且該盤還推出過15%的高傭金，單套成交傭金一度可達10萬元，高過部分住宅項目。

??參考中原地產研究院發布的1~5月公寓成交排行榜，位居前十的項目共成交了近1500套。

??“手上有三四十萬元的客戶，可選的公寓已經非常多了。”面對低價突圍的公寓產品，一位房地產中介機構人士說。其進一步表示，目前出手的買家很多是買來用于出租，“像一些位置好的公寓租售比還可以，能達到1:200以上。

??“也有一些做酒店或者酒管的公司會考慮購買，批量買入很多套，然后長期經營。”上述人士補充道。