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??8月12日，有市場(chǎng)傳聞稱香港半山豪宅項(xiàng)目——?jiǎng)P玥剛敲定了一筆高達(dá)10.5億美元的再融資。

??一位知情人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，這筆貸款是8月10日完成募資的，將用于支持凱玥項(xiàng)目的貸款償付及后續(xù)開發(fā)運(yùn)營。

??2017年，龍光集團(tuán)及合景泰富以約169億港元競(jìng)得港島南區(qū)鴨脷洲利南道住宅用地，2023年初以“凱玥”的案名推出市場(chǎng)，總貨值高達(dá)300億港元。兩家房企出險(xiǎn)后，長實(shí)集團(tuán)、美國資產(chǎn)管理公司Ares Management（以下簡(jiǎn)稱“Ares”）都曾有意收購該項(xiàng)目的債權(quán)。

??凱玥是龍光集團(tuán)、合景泰富境外債務(wù)重組計(jì)劃中的關(guān)鍵一環(huán)，但項(xiàng)目未償還的86億港元本金即將于8月25日到期。對(duì)于兩家公司而言，這筆再融資的落地頗為迫切且重要，既保住了項(xiàng)目的控制權(quán)，也為債務(wù)重組增添了談判砝碼。

??市場(chǎng)回暖 再融資落地

??凱玥位于港島南區(qū)臨海地段，背山面海，包含6座住宅樓，可售單位僅295套，實(shí)用面積約1340平方呎至9663平方呎（約124平方米至898平方米），主力戶型為三房、四房，另有頂層復(fù)式、大平層及平臺(tái)花園等特色戶型。

??該項(xiàng)目2018年開始動(dòng)工建設(shè)，1年后，龍光集團(tuán)、合景泰富成立的合資公司向匯豐銀行、渣打銀行、工銀亞洲等組成的銀團(tuán)貸款了102億港元。這筆融資分為67.2億港元定期貸款以及38.55億港元循環(huán)信貸，5年期，到期時(shí)間為2024年8月25日。

??公開資料顯示，截至目前，凱玥這筆銀團(tuán)貸款的利息均按期支付，待償還本金為86億港元。據(jù)市場(chǎng)消息，今年5月份，龍光集團(tuán)、合景泰富便委托摩根大通作為獨(dú)家承銷商為凱玥的貸款安排再融資。最終，包括德意志銀行、冰源資本等在內(nèi)的機(jī)構(gòu)提供了10.5億美元的借款，年利率13%，期限30個(gè)月，并有兩次六個(gè)月的延期選擇權(quán)。

??有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，凱玥能夠順利獲得再融資，與香港樓市回暖息息相關(guān)。今年2月份，香港撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施（俗稱“辣招”），即所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在撤銷“辣招”的刺激下，今年上半年，香港2000萬港元以上的一手私人住宅買賣合約登記錄得957宗，創(chuàng)近3年新高，成交金額約448.92億港元。而凱玥也持續(xù)錄得大額成交，4月份至7月底共賣出了26套單位，總成交額約16.1億港元。在市場(chǎng)好轉(zhuǎn)、銷售提振的背景下，金融機(jī)構(gòu)的信心有所提升，該項(xiàng)目的再融資得以成功推進(jìn)。

??門口的兩位“野蠻人”

??據(jù)了解，兩家房企與摩根大通合作引入資金方，也是為了避免凱玥的控制權(quán)旁落。

??4月份，Ares向銀團(tuán)提交了一份收購提案，希望購買凱玥102億港元債權(quán)中的三分之二，每1美元面值的銀團(tuán)貸款，初步報(bào)價(jià)為0.95美元。銀團(tuán)中的銀行為此舉行了會(huì)議討論潛在交易。業(yè)內(nèi)對(duì)Ares并不陌生，該機(jī)構(gòu)在今年3月份才與其他4家企業(yè)向王健林旗下的大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司投資了約600億元。

??Ares對(duì)凱玥的出手遇到了阻力。有消息稱，龍光集團(tuán)、合景泰富的一些投資人對(duì)此項(xiàng)交易提出了異議，還表示愿意出資協(xié)助對(duì)抗“野蠻人”。

??這不是凱玥第一次被資本盯上。2022年下半年、2023年上半年，龍光集團(tuán)、合景泰富相繼出險(xiǎn)，凱玥開盤后銷售進(jìn)度也不太理想，半年只賣了3套房、回籠5億多港元資金。眼看著貸款主體的償債能力存疑，項(xiàng)目變現(xiàn)不達(dá)預(yù)期，銀團(tuán)心生退意，開始積極尋找債權(quán)的接盤人。2023年中，長實(shí)集團(tuán)表達(dá)出了收購這筆貸款多數(shù)權(quán)益的意向。對(duì)于凱玥項(xiàng)目，長實(shí)集團(tuán)并不陌生，當(dāng)初土地出讓時(shí)該公司就參與了競(jìng)買。

??彼時(shí)，龍光集團(tuán)正在進(jìn)行境外債務(wù)重組，計(jì)劃在資產(chǎn)池中再增加15個(gè)投資物業(yè)項(xiàng)目，凱玥便是其中之一。2023年6月，該公司在一次投資者會(huì)議中表示，正與合景泰富試圖阻止銀團(tuán)出售凱玥貸款。因?yàn)椋挥许?xiàng)目開發(fā)才能切實(shí)提供現(xiàn)金流用于清償債務(wù)，如果失去該項(xiàng)目，龍光集團(tuán)的離岸債重組將變得非常困難。

??最后，長實(shí)集團(tuán)沒有得手，原因是報(bào)價(jià)低于銀團(tuán)的預(yù)期，而且銀團(tuán)內(nèi)部沒有對(duì)債權(quán)的轉(zhuǎn)讓達(dá)成一致意見。

??截至目前，龍光集團(tuán)已完成了21筆境內(nèi)公司債券及資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（ABS）的展期，境外債務(wù)重組方案也獲得了未償還本金總額超過92%的票據(jù)持有人支持。而合景泰富則仍在與債權(quán)人商討債務(wù)重組方案。