各市、區(qū)人民政府，蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)、太倉港口管委會；市各委辦局，各直屬單位：

  《關(guān)于進一步加強全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理意見》已經(jīng)市政府第19次常務(wù)會議討論通過。現(xiàn)予以印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行

  蘇州市人民政府

  二○一四年一月二十七日

蘇州市人民政府關(guān)于進一步加強全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理意見

  為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保護購房者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護社會和諧穩(wěn)定，從源頭上解決我市商業(yè)房地產(chǎn)市場售后包租等問題。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》(住建部令第88號)、《省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進一步加強商品房預(yù)售監(jiān)管的通知》(蘇建房管[2013]432號)和《市政府關(guān)于印發(fā)蘇州市房地產(chǎn)項目貨幣資本金管理辦法的通知》(蘇府規(guī)字[2010]14號)等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就進一步加強全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理提出如下意見：

  一、優(yōu)化結(jié)構(gòu)布局，實現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)項目供需平衡

  (一)規(guī)劃部門應(yīng)發(fā)揮城市規(guī)劃的調(diào)控作用，通過完善規(guī)劃選址、業(yè)態(tài)布局等，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及用地布局。

  (二)國土部門應(yīng)根據(jù)商業(yè)地塊區(qū)位、交通、周邊商業(yè)體的現(xiàn)狀存量、未來上市量和總體市場需求，制定科學(xué)合理、平衡有序的供地計劃，確保商業(yè)房地產(chǎn)市場總量平衡、有序發(fā)展。

  二、嚴格產(chǎn)權(quán)分割，規(guī)范商業(yè)房地產(chǎn)項目審批管理

  (一)商業(yè)房地產(chǎn)項目在土地出讓前，由項目所在地的區(qū)人民政府(管委會)按不可分割、分層分割、比例分割提出產(chǎn)權(quán)分割初步意見，并經(jīng)市規(guī)劃、國土、住建等部門審核后報市人民政府審批。

  (二)為有效應(yīng)對和處置商業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)營風(fēng)險，建立風(fēng)險防范資產(chǎn)保障機制。對于可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，具體為：建筑面積在10萬平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定。凍結(jié)時間為三年。凍結(jié)期內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓。三年后應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項目所在地的區(qū)人民政府(管委會)提出申請，并經(jīng)同意后予以解凍。國土部門在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓時，應(yīng)將上述內(nèi)容與規(guī)劃設(shè)計條件及有關(guān)要求一并納入土地出讓公告文件和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中。

  (三)規(guī)劃部門在核發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫時凍結(jié)部分的房產(chǎn)在附件、附圖中明確具體位置，保持其相對完整性。

  (四)住建部門應(yīng)按照項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證(包括附件、附圖)明確的有關(guān)內(nèi)容及規(guī)范、標準要求，進行施工圖審查，確保設(shè)計符合規(guī)范。

  (五)公安消防部門應(yīng)按規(guī)劃許可的用途進行建筑消防審核。

  三、加強預(yù)售監(jiān)管，防范商業(yè)房地產(chǎn)項目資金風(fēng)險

  (一)提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項目貨幣資本金監(jiān)管標準，在現(xiàn)行標準上增加50%。根據(jù)項目工程建設(shè)進度，商業(yè)房地產(chǎn)項目按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂分別解款30%、20%，在預(yù)售階段如無售后包租現(xiàn)象，在項目竣工交付后一個月內(nèi)全額解款。如出現(xiàn)售后包租現(xiàn)象，貨幣資本金余額部分將予以凍結(jié)，直至整改完成。

  (二)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請預(yù)售許可時，必須向住建部門提交預(yù)售方案，并注明是采用自行銷售或其他銷售方式。若采用其他銷售方式的，須提交相關(guān)合同。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向住建部門遞交“不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”的書面承諾。

  (三)對不可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項目，禁止虛擬分割，禁止以出售使用權(quán)、租售權(quán)、收益權(quán)等名義拆零銷售。

  四、形成部門聯(lián)動，加強商業(yè)房地產(chǎn)項目后續(xù)監(jiān)管

  (一)建立商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度，形成部門聯(lián)動機制，加強對商業(yè)房地產(chǎn)項目的后續(xù)綜合管理。

  (二)對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉嫌違反土地出讓合同要求的，由國土部門予以查處。

  (三)對于商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)未能按規(guī)劃要求進行建設(shè)的，由規(guī)劃部門予以查處。

  (四)對于商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售合同及廣告涉嫌違法的，由工商部門予以查處。

  (五)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房的，由住建部門依法予以查處，并可凍結(jié)該項目商品房網(wǎng)上簽約功能。

  (六)對不具有房地產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，由金融監(jiān)管機構(gòu)、公安部門依法予以查處。

  五、強化風(fēng)險防范，確保商業(yè)房地產(chǎn)項目平穩(wěn)運營

  (一)各區(qū)人民政府(管委會)要從維護社會穩(wěn)定和保護廣大投資者利益的高度出發(fā)，充分重視售后包租問題帶來的潛在社會風(fēng)險，引導(dǎo)廣大投資者充分認識市場風(fēng)險并采取扎實有效的措施，予以防范和化解。

  (二)各區(qū)人民政府(管委會)要對現(xiàn)有商業(yè)房地產(chǎn)項目逐一進行梳理排查，加強項目監(jiān)管，開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，確保商業(yè)房地產(chǎn)項目平穩(wěn)運行。

  (三)各區(qū)人民政府(管委會)要會同相關(guān)部門加強對現(xiàn)有商業(yè)房地產(chǎn)項目的分類指導(dǎo)。對于運行正常、市場前景良好的商業(yè)房地產(chǎn)項目要予以支持并規(guī)范其運作；對于運行狀況較差、存在潛在風(fēng)險的商業(yè)房地產(chǎn)項目，要督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目管理機構(gòu)，通過完善管理、引入戰(zhàn)略合作伙伴等多種方式，改善項目運營狀況；對于個別管理混亂、市場風(fēng)險極大的商業(yè)房地產(chǎn)項目，要采取必要的經(jīng)濟、法律等手段及時予以處置和化解，切實維護社會和諧穩(wěn)定。

  本意見所稱商業(yè)房地產(chǎn)項目是指在商業(yè)服務(wù)業(yè)用地上所開發(fā)建設(shè)的商品房項目。商業(yè)服務(wù)業(yè)用地包含商業(yè)用地(B1)、商務(wù)用地(B2)、娛樂康體用地(B3)、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地(B4)和其他服務(wù)設(shè)施用地(B9)五類用地。

  以上意見，各縣級市可參照執(zhí)行。

  本意見自公布之日起30日后施行。