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圣誕節(jié)1

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顧云昌做房地產(chǎn)發(fā)展形勢報告

2011-12-06 17:32:45 來源:中房網(wǎng)

【摘要】:最近大家都說房地產(chǎn)進入了冬天,昨天我參加了一個會議,也有人說2012年是房地產(chǎn)的冬天,我清楚的記得,在2001年底的時候,有一位著名的經(jīng)濟學家在《中央電視臺》說了一句話,說2002年是中國房地產(chǎn)的冬天,引起了軒然大波。當然時間證明他的判斷是錯的,2002年不是冬天,而是春天。那么2012年會不會是冬天,我們現(xiàn)在還要進行分析。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌做房地產(chǎn)發(fā)展形勢報告

各位德州市的領(lǐng)導,我們的業(yè)界朋友和新聞界的朋友大家上午好!很高興再一次來到德州,參加中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會和德州共建的“綠色住區(qū)項目簽約儀式”。根據(jù)會議的安排,要我就當前的房地產(chǎn)市場的一些情況,以及對綠色住區(qū)的一些認識向大家做一個匯報。

中國房地產(chǎn)就好象現(xiàn)在德州的天氣,很冷,開始進入冬天;同時有霧看不清楚。好多人問我,我也問大家怎么回事,對房地產(chǎn)輿論很多,房地產(chǎn)一次又一次被推到最熱的熱點上,如何來看待當前的房地產(chǎn)市場,我一直也和我們的朋友在探討,也不斷地在學習國家的一些政策,判斷國際的發(fā)展態(tài)勢。

最近大家都說房地產(chǎn)進入了冬天,昨天我參加了一個會議,也有人說2012年是房地產(chǎn)的冬天,我清楚的記得,在2001年底的時候,有一位著名的經(jīng)濟學家在《中央電視臺》說了一句話,說2002年是中國房地產(chǎn)的冬天,引起了軒然大波。當然時間證明他的判斷是錯的,2002年不是冬天,而是春天。那么2012年會不會是冬天,我們現(xiàn)在還要進行分析。

我也看到了總書記在APEC會議上的講話,他講的是面對整個世界的或者亞太地區(qū)的。他講當前我們應(yīng)該要努力做到保增長、促穩(wěn)定,尤其是在亞太地區(qū)要保持強勁的經(jīng)濟增長,這是最高領(lǐng)導說的話。當然這個增長應(yīng)該是創(chuàng)新增長和綠色增長。如何來看待中國的經(jīng)濟增長,實際上我們看到中國的經(jīng)濟增長速度在放慢,放慢的速度和“十二五”提出的科學發(fā)展、轉(zhuǎn)變方式有關(guān)。中國的經(jīng)濟發(fā)展的確,有人說中國的經(jīng)濟就好比高鐵,有人說過去10年中國的經(jīng)濟增長,有6年是超過10%的GDP增長,3年超過9%,1991年超過8%,世界上最大的經(jīng)濟體之一,速度是最快的。當然我們的增長速度就像高鐵一樣也出現(xiàn)了問題,當然對高鐵的評價我們今天沒時間討論,應(yīng)該說它質(zhì)量還是不錯的,只是在某個環(huán)節(jié)出了問題。中國的經(jīng)濟我認為也是這樣,適當放慢經(jīng)濟增長速度來提高我國的質(zhì)量和效益是今天要做得事情,并且“十二五”講到提高經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量和效益。中國的經(jīng)濟是這樣,房地產(chǎn)何嘗不是,房地產(chǎn)的發(fā)展速度也是驚人的。過去10年蓋了多少房子,講總體數(shù)字沒有意義,我們的人群租房面積平均每年每人增長1平方米還多,中國的建造量是世界上沒法比較的,這樣的發(fā)展速度使城市得到了日新月異的改變,老百姓的生活條件,居住條件得到了巨大的變化,經(jīng)濟增長速度也加快了。但是我們應(yīng)該看到房地產(chǎn)業(yè)有它的問題,而且這個問題成為全社會共同關(guān)注的一個大問題。問題在哪里呢?大家知道,第一,人們說的房價上漲過快,北京、上海的房價不用說,德州的房價也是一樣,剛才市長告訴我說,2008年的時候德州的房價不會降,結(jié)果房價漲了2000塊錢,速度是快了一點。第二,畢竟我們有一批中低收入乃至低收入家庭,買不起,租不起市場這樣的房子,在大家改善住房條件的時候,他們的住房條件沒得到改善,所以社會問題比較凸顯。社會上議論的問題主要是兩個方面,為了解決這兩個問題,從2004年開始我們國家進行房地產(chǎn)調(diào)控,有人算了一筆帳,過去8年一共出臺了四十多個房地產(chǎn)調(diào)控文件,文件出臺的密集性和文件調(diào)控的力度是哪個行業(yè)都沒法可比的。為什么房地產(chǎn)會如此調(diào)控,國家為什么要調(diào)控房地產(chǎn)市場?我認為:第一,是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)它的地位太重要,房地產(chǎn)在整個宏觀經(jīng)濟當中的作用太明顯。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大起大落必然會導致國民經(jīng)濟的大起大落。我這里講一個簡單的數(shù)據(jù),去年全國的房地產(chǎn)的銷售額大概達到8萬億,8萬億是什么概念呢?去年一年全國城鎮(zhèn)居民花在吃的方面、穿的方面、用的方面、學的方面、醫(yī)的方面、玩兒的方面,其它方面加在一起爭得消費額也解決8萬億,也就是說對于全國城鎮(zhèn)居民而言,有一半的錢用于買房了,還有一半的錢用于解決其它方面的問題。這就是房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟當中的地位。因為我們已經(jīng)進入房車時代,中國已經(jīng)從吃穿時代進入房車時代,這個房車時代主要是房子的價格問題。經(jīng)濟總量在房地產(chǎn)經(jīng)濟總量很大,而且它相關(guān)的行業(yè)帶動,它的重要性大家都清楚我不展開說了。更重要的一點,房地產(chǎn)業(yè)是一個容易出問題的產(chǎn)業(yè)。從近代國際的經(jīng)濟發(fā)展史告訴我們,三十多年前我們發(fā)現(xiàn)拉美國家出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫破滅金融危機;二十年前日本的房地產(chǎn)泡沫破滅金融危機,導致日本出現(xiàn)了經(jīng)濟衰退;十幾年前,1997年,1998年亞洲金融風暴房地產(chǎn)泡沫破滅,使許多亞洲國家包括香港在內(nèi)的金融危機;我們看到三年前美國次貸危機又是房地產(chǎn)的金融當成世界金融風暴,到現(xiàn)在這個金融風暴,美債危機、歐債危機,現(xiàn)在還不知道會不會出現(xiàn)二次,都和房地產(chǎn)有關(guān)系,為什么房地產(chǎn)是一個大產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)和金融是密切相連,金融出問題必然是房地產(chǎn)的問題,或者房地產(chǎn)出問題必然金融出問題,所以我們高度關(guān)注中國的經(jīng)濟是否健康發(fā)展關(guān)鍵是金融健康不健康,金融健康不健康和房地產(chǎn)密切相關(guān)。我前天參加一個研討會,討論中國的經(jīng)濟風險問題,大家一致認為最大的經(jīng)濟風險是金融風險,而金融風險和房地產(chǎn)密切相關(guān),所以房地產(chǎn)需要我們?nèi)⑴c它。為了使中國的金融保持健康發(fā)展,我們必須要高度關(guān)注房地產(chǎn)市場,那問題出在哪兒呢?出在房地產(chǎn)泡沫。什么叫泡沫?價格泡沫就是房價上漲得快,問題出在房價上,過快形成泡沫,最后泡沫破滅了危機就產(chǎn)生了。所以這一輪的調(diào)控,我認為我們要遏制房地產(chǎn)泡沫。講到這個必然會討論中國的房地產(chǎn)泡沫到底有沒有,有多大。各種議論,各種說法很多,有人說房地產(chǎn)不存在泡沫,也有人說中國的泡沫已經(jīng)大的和日本一樣馬上要破滅了,我認為不是這樣,但是我們看到在部分城市泡沫的確不小了,比如說北京、上海、杭州等地。但是不能說全國各地都有泡沫,有的中小城市壓根沒泡沫,有的一些城市有一點泡沫,但是不礙事,因為有點泡沫是正常的,沒有一點泡沫反而感到這個市場太奇怪了,所以我覺得我們現(xiàn)在必須參與它,國務(wù)院下文件:要堅決遏制部分城市房價過快上漲,沒說全國房價都在上漲,我認為基于這樣一種判斷,那么調(diào)控的目的,我個人理解要使已經(jīng)有泡沫的城市,特別泡沫過大的城市一定要把泡沫控制住的同時要擠壓泡沫。第二,沒有泡沫的地方要防止泡沫蔓延,這就是調(diào)控對樓市的一個目標。通過什么辦法呢?通過限購、限貸,當然有些地方采取了限價房,當然這個“限”并不是好事,特別是限購,但是沒辦法,用住建部長來說這是不得而為之的辦法,沒有辦法采取這個辦法,如果有更好的辦法就不用這個辦法了。實際上這個限購的辦法的確比較簡單,也比較有效,我們看到一些大城市的房價交易量出現(xiàn)下滑,有的樓盤已經(jīng)開始打折。但是我們看到?jīng)]限購的城市,盡管房價還在漲,但是漲價的速度已經(jīng)放緩了。應(yīng)該說調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)出來了,這就是我理解房地產(chǎn)市場的調(diào)控。但這時候如何對待這個調(diào)控的政策存在兩難,如果說要放松,感覺有些地方銷售緊張,有些中介公司倒閉,開發(fā)公司有些熬不住了,或者地方政府感覺到,我上次看到一個城市,他今年的土地出讓金不到去年的一半,就會影響到明年當?shù)爻鞘薪ㄔO(shè),沒有投資,也會影響明年保障房的投資。那么當然也會影響當?shù)氐呢斦杖搿H绻吹竭@樣的情形就放松政策,很可能會出現(xiàn)強烈的反彈,因為看到需求還在那里,剛性需求,投資需求,現(xiàn)在沒有出路仍然不能房地產(chǎn)市場。但是另一方面又擔心,一旦這樣的情形發(fā)展下去,會不會出現(xiàn)大幅度的快速下降,大家看到很有意思的一些現(xiàn)象,前銀監(jiān)會主席劉明康在任的時候講過兩次話:一次說房價下降50%銀行不會出現(xiàn)大的問題;第二次又說40%,后來人家笑50%沒問題,40%肯定也沒問題,最近退下來又講了一次50%的問題。這個信號發(fā)出來以后,銀監(jiān)會主席說房價降50%沒問題,而且還降了,所以現(xiàn)在觀望很嚴重。當然整體來講讓房價回歸到合理的價位,什么是合理價位總理沒說,因為每人有每人的合理價位。但是房價跌會怎么樣,是前天的新聞昨天報紙出來了,國際貨幣基金組織(IMF)首次發(fā)表對中國金融體系的評價,其中有一大塊講到,如果房價下降會導致中國經(jīng)濟的不穩(wěn)定,甚至出現(xiàn)大問題。那么中國銀行表態(tài),他們的報道我們要吸收他們的意見,盡管有些東西不一定對,但是世界銀行和國際貨幣組織的意見他們要聽。這個看來我個人的理解,因為前段時間我到西班牙去了一次,西班牙的房價下降了20%,西班牙的失業(yè)率20%,我不是說失業(yè)率是房價下跌導致的,但起碼是主要的因素。美國的房價平均下降30%,已經(jīng)造成美國這么大的一個經(jīng)濟衰退。銀監(jiān)會主席的話我也問過銀行的吳小平先生,他說銀監(jiān)會的意思就是銀行內(nèi)部測算,但是內(nèi)部測算又沒公布,引起社會的輿論和聯(lián)想肯定是房價下跌。我的意思是說,如果房價一旦出現(xiàn)大幅度下降,那不是房地產(chǎn)本身的問題,而是中國經(jīng)濟會出現(xiàn)硬著落。我琢磨習近平常委副主席,前段時間在國際會上講,中國的經(jīng)濟不可能實現(xiàn)硬著落,當然也不能實現(xiàn),但是如果說房地產(chǎn)出現(xiàn)硬著落,大起大落,那么中國的經(jīng)濟硬著落可能性要大。我們都不愿意看見中國經(jīng)濟實現(xiàn)硬著落,世界也不愿意看到中國經(jīng)濟硬著落,所謂硬著落就是大起大落。所以我個人認為房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)該是平穩(wěn)降落,就像經(jīng)濟一樣,從10%到9.幾%,最后到8%,這樣的速度是合適的,如果大幅度下降到7%,恐怕很難接受,那么房地產(chǎn)業(yè)也是這樣。現(xiàn)在正處于一個非常關(guān)鍵的時期,基本放松,但是如果進一步惡化要引起高度關(guān)注。當然這個市場差異很大,并不是所有市場都這樣。現(xiàn)在整個房地產(chǎn)一個是限購城市,非限購城市,內(nèi)地城市和沿海城市之間差距很大。德州今年的增長恐怕還是30%以上,因為全國投資占30%以上,全國到目前為止的銷售面積增加12%,我想投資的銷售面積也不會差于這個。這是我講的為什么要調(diào)控,一個主要的任務(wù)要使已經(jīng)有泡沫城市擠壓泡沫。什么叫擠壓泡沫,只要我的收入增長快于國家增長就是擠壓增長;反過來如果說房價增長快于收入增長就是增加泡沫,用簡單的說法就是這個道理。昨天我參加一個會議,他們的判斷,明年房價不可能出現(xiàn)大的下滑。往下走一點可能性比較大。其實調(diào)控房地產(chǎn)市場,發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),在我看來應(yīng)該要兼顧三個方面的目標:第一個目標就是經(jīng)濟目標,使房地產(chǎn)市場保持健康發(fā)展。現(xiàn)在的主要任務(wù)防止泡沫破散和擠泡沫,這是經(jīng)濟目標;第二個目標是社會目標。社會目標就是民生目標,就是我們講的住有所居,那么住有所居的問題作為我們國家黨的一個重要任務(wù)提出來,什么叫住有所居,簡單說就是人人有房子住,我們過去講居者有其屋,那是人人有房產(chǎn),家家有房產(chǎn)叫居者有其屋;現(xiàn)在住有所居是指人人有房,家家有房,要解決這個目標,我認為是逐步推進的工程,急不得,急容易出問題,但是也不能不當回事兒,過去今年這方面的力度小了,所以從今年開始加大力度,但是可能步子走得急了一點,所以全國人大國務(wù)院有關(guān)部門提出:希望好事要大好。什么意思?就是解決住有所居的問題難點在哪里、重點在哪里,很清楚,住有所居人人有房住,家家有房住。不是高收入家庭,不是中高收入家庭,甚至不是中等收入家庭的問題,主要是中低收入家庭和低收入家庭,他們能不能有房子住。所以要推進住有所居關(guān)鍵是要加大保障房建設(shè),使中低收入、低收入家庭有房子,這個社會的目標就算實現(xiàn)了。而對于高收入家庭來說,不是人人有房住,而是住有宜居,住有合居,住有綠居,住有優(yōu)居或者住有樂居的問題。我們調(diào)控當中既要使樓市保持健康發(fā)展的態(tài)勢,控制泡沫;第二,要使住有所居的覆蓋率逐步提高推進。第三個目標是環(huán)境目標。環(huán)境目標指什么?就是我們今天討論的綠色的問題。我剛才講到胡錦濤總書記強勁發(fā)展背后一個是叫做創(chuàng)新增長,一個叫做綠色增長,或者創(chuàng)新發(fā)展,綠色發(fā)展。剛才涌彬主任講到了中國建筑量的問題,整個住建部的統(tǒng)計數(shù)字,現(xiàn)在全世界有一半的新房子建在中國,中國每年的建造量占世界總量的50%。所以中國的房子怎么蓋,不僅是和中國的資源節(jié)約、環(huán)境友好的國策有關(guān),而且和世界氣候變化密切相關(guān)。我們是世界上最大的房地產(chǎn)王國,建設(shè)王國,而且我們發(fā)現(xiàn)在建造住宅,建造房屋使用的材料、能耗,以及使用過程當中的能耗占到全世界總能耗,說法不一,有的說40%,有的說49%,數(shù)字不一樣,總之占很大的比例,我們是耗能大國。所以我們完全有理由要求我們的行業(yè)一定要多一些綠色發(fā)展的理念。關(guān)于綠色問題我想人居委有更多的發(fā)言權(quán),他們出了這個導則。人居環(huán)境原來搞人居環(huán)境金牌住區(qū),后來金牌變成了綠色,也是人居委工作的一個轉(zhuǎn)換,根據(jù)國家整個的發(fā)展戰(zhàn)略,整個綠色的理念提出來的。綠色的問題德州更有權(quán)利發(fā)言,你們是太陽城,太陽標志著綠色,在德州建綠色住區(qū)我覺得更有理由。

今天早晨馬總跟我聊了幾句,我覺得馬總理念不錯,人居委為什么要和我們德州共建康博公館綠色項目,前期的規(guī)劃設(shè)計,策劃,綠色的應(yīng)用,太陽能的利用,地熱的利用,現(xiàn)在地熱也是太陽能的一部分,太陽能、地熱,上面,下面都利用了;另外還有利用用電的波峰來儲存電。當然還有其它的一些墻體、門窗的隔熱保溫等等,這些產(chǎn)品都經(jīng)過了專家組的審定。馬總告訴我,他是從蘇州過來的,是波司登的子公司,我到蘇州去,蘇州上有天堂、下有蘇杭,它的特點是什么?我曾經(jīng)跟蘇州的朋友說,蘇州人的特點是很精致的生活,用精致兩個字來蓋。你看他的飯菜很精致,蘇州的講話也很精致。我記得我大學的時候,去實習,男孩子喜歡跟著一幫子女孩子后面,聽她們講話細聲細氣很優(yōu)美。這樣的一種開發(fā)商理念肯定會帶到比較豪放的山東來,把蘇州的文化和德州的文化建在一起,這是很好的結(jié)合,最佳的一個結(jié)合點。把精致的生活帶過來,把節(jié)能的概念引進來。當然綠色的概念,不僅僅是為了節(jié)約能源,中國人均能耗只有發(fā)達國家1/2,但是我們的人均GDP能耗是他們的2、3倍,因為農(nóng)村的生活燒鍋,燒炕用那個柴火就行為了,這樣的生活恐怕城市人不會回到那個年代,那是很節(jié)能的,但是生活不精致,生活不舒適,我們要舒適的精致的生活,但是又要節(jié)能,這就給房地產(chǎn)出了一個大題目。如何在城市生活更加美好,更加舒適,更加精致,要節(jié)能,這就是綠色的概念。德州這個地方夏天挺熱的,冬天挺冷的,這個地方取暖的,那么要提高舒適度,一般來說冬天要燒暖氣,夏天要開空調(diào),我覺得現(xiàn)在老百姓有了房子以后,過去從沒房到有房,小房到大房,大房到好房,好房的標準是什么呢?我想在我的理解是適度,空氣的適度。第一,空氣的熱度,溫度冬暖夏涼,通過地下熱泵、太陽能、隔熱保溫,能夠保溫保持節(jié)能;第二,濕度,北京是比較干燥,那么潮濕的地方要干燥,北方想到加濕;第三,是空氣的潔凈度。里面的風塵,里面的微生物,要干凈;第四,空氣的新鮮度。新鮮度和潔凈度不同,就是負氧離子氧氣。我們現(xiàn)在的普通問題是,夏天我們家里開空調(diào),但是要開門窗,因為空氣渾濁,開門窗把渾濁空氣出去。冬天也要開窗,這個能量就損失掉,要保持它的濕度能量就損失掉,能量不損失掉空氣不新鮮,潔凈度不好。我們想辦法既要讓溫度合適,又要保持清潔度的同時還要節(jié)能。能夠把渾濁的空氣排出去,但是溫度要高,這個技術(shù)沒有。我相信我們的方案專家們通過了,公司也是這樣做的,德州市主管部門政府也是這樣要求的。

還有一個,我發(fā)現(xiàn)這個項目又是個綜合體,上次我來聽說德州要新建幾個綜合體,近期是四、五個,遠期要十個綜合體。綜合體的概念,剛才說是綠色增長,綠色發(fā)展房地產(chǎn),綜合體的概念恰恰是房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展,我們一直在講兩個發(fā)展,一個創(chuàng)新發(fā)展,一個綠色發(fā)展,我們這個項目挺不錯,綠色發(fā)展在講,創(chuàng)新發(fā)展。為什么搞綜合體,綜合體不是一開始就有的,這幾年綜合體在國內(nèi)風云突起,綜合體發(fā)展很快,什么是綜合體,我們這個項目八十萬平方米,在德州八十萬平方米是很大的,而且這個位置是未來德州最好的位置,因為現(xiàn)在還不太成熟,還沒有建起來,是這樣一個問題。所謂綜合體就是把居住的功能和商業(yè)的功能,商務(wù)的功能以及其它一些功能組合在一起,它是節(jié)約用地的,它是一種節(jié)約型的開發(fā)模式,在這樣的土地上比較密集,但是生活很方便。我們過去的發(fā)展模式往往把城和市分開的,綜合體恰恰把城和市合在一起。城就是住人的地方,市就是市場,產(chǎn)業(yè),市場。我們過去規(guī)劃當中功能分區(qū)太明顯,特別是在北京、上海,我們發(fā)現(xiàn)大城市許多問題,其中一個問題叫交通擁堵,為什么擁堵呢?把生活區(qū)和居住區(qū)分開了,所以交通擁堵是成為整個大城市當中最大的問題。我開玩笑說中國現(xiàn)在以“限”,限房,限車,限茅臺。限房是因為房子不夠賣才限房的,為什么德州沒限,德州供需關(guān)系沒有像青島、濟南那么嚴重所以沒限,放是限房的地方,限購的地方肯定是供不應(yīng)求的地方。第二個限車,為什么限車,不是車不夠賣,是路不夠了,停車場不夠了。綜合體理解就是居住和工作在一起,省得交通擁堵。人們不用跑很遠的路去買東西,就在樓底下步行解決的問題,現(xiàn)在提倡步行,包括交通也是綠色的,所以綜合體和綠色的概念。另外綜合體的概念有許多商業(yè)、物業(yè),綜合體可以完全壟斷,購物、休閑、餐飲、看電影、會客等等功能,這是很好的,所以廣泛受大家的青睞。所以人們說綜合體是城市經(jīng)濟或者GDP的發(fā)動機。杭州要搞100個綜合體,武漢地區(qū)要搞20個綜合體,但起碼看到綜合體是GDP的發(fā)動機,可以拉動就業(yè),可以把人的消費調(diào)動起來,現(xiàn)在消費內(nèi)需不足。人們有錢不知道買什么東西,綜合體更多創(chuàng)造購物的,餐飲的,不光是購物、餐飲的問題,而且還有休閑,還有娛樂等等,來把消費調(diào)動起來。綠色的概念在里面,那么我認為這個項目是個好項目。我們現(xiàn)在的一切應(yīng)該說很好,盡管現(xiàn)在有冬天,但是我們看到冬天里并不是所有樓盤都不好賣,并不是所有的銷售都差,有很大的差異,好的產(chǎn)品,好的地段,我們需求旺。德州過去沒有更多的投資、投機者,樓市基本健康,這樣的情況下,根據(jù)政策的調(diào)控,進一步把它更加健康、更加綠色,我想市場有很大的發(fā)展前景。現(xiàn)在有一句話:中國房地產(chǎn)將吻別黃金時代,但是我們要牽手白銀時代。黃金時代不會再有了,除非黃金時代發(fā)展速度,增加的速度,以及房屋增加的量,開發(fā)的速度,投資的增加,銷售的增加,對GDP的巨大貢獻,當然房價上漲,開發(fā)商的利潤都是黃金。我想我們的市場將會從過去十年賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場,競爭會加劇,利潤空泡也會減薄。所以要丟掉幻想,要以品質(zhì)支撐,要以性價比支撐。為什么是白銀時代呢?因為中國的為了需求,中國仍然在快速的城市化和工業(yè)化過程當中,我們需求很旺盛,最大的房地產(chǎn)市場未來十年還在中國。我最近接觸一些國外的品牌公司,他們說你們到中國來,中國是最大的市場。我們的城市化率現(xiàn)在50%,德州的城市化率不到50%,一般的城市化率都達到70%以上,每年一個百分點的增長,城市化率最起碼還要20年,甚至更長時間,我們的房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間。因為我們要解決住房問題,要有就業(yè),要有場所,要有房地產(chǎn)。我們看到中國的城市化有一種很特別的現(xiàn)象叫“半大城市化”,盡管我們城市化率50%,實際上真正步入城市生活,享受城市公共產(chǎn)業(yè),達到城市居住水平的人口大概只有百分之三十七、八,還有百分之十二、三的農(nóng)民剛進城市,他們沒有享受到。這些人未來首先他們的生活水平要提高,他們對房地產(chǎn)追求要增加,所以我們看到三項民族推動白銀時代:第一,城市化率還要增加;第二,以經(jīng)濟圍繞城市化水平的人還要增加,還要提高;第三,已經(jīng)達到水平的還要改善;第四,中國的拆房拆的很多,這個房子拆的很多,要蓋很多,這樣的情況下房地產(chǎn)市場還有很大空間,所以我們有信心迎來白銀時代,白銀時代需要綠色的產(chǎn)品,謝謝大家!

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