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??導(dǎo)語

??多城積極跟進(jìn)城中村改造，企業(yè)代建迎來實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)突破的重要機(jī)遇。

??◎  文 / 房玲、汪慧

??7月以來，“城中村改造”提速，不僅迎來頂層政策落地，并在中央會議上多次被提及，預(yù)期未來將成為城市更新與城市發(fā)展的重點(diǎn)抓手。隨著城中村改造進(jìn)入到實(shí)操階段，多個(gè)城市已積極跟進(jìn)，對于企業(yè)代建來說也是分享紅利、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)突破的重要機(jī)遇。

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??城中村改造帶動政府代建需求增加

??今年以來，多城披露“城中村改造”計(jì)劃，作為重點(diǎn)任務(wù)推進(jìn)。年初，廣州住建部提出今年全市計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，重點(diǎn)推進(jìn)17個(gè)城市更新項(xiàng)目，目標(biāo)完成城市更新固定資產(chǎn)投資2000億元。4月，合肥召開重點(diǎn)項(xiàng)目要素保障會，提出城中村改造的目標(biāo)任務(wù)力爭3年完成現(xiàn)有104個(gè)城中村改造，8月3日,市長羅云峰主持召開會議審議《合肥市區(qū)城中村改造三年攻堅(jiān)行動實(shí)施方案(2023-2025年)》。

??隨著頂層政策《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》的出臺，將推動各大城市“城中村”改造加速落地，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新機(jī)遇。

??盡管城中村改造強(qiáng)調(diào)市場化運(yùn)作方式，但房地產(chǎn)市場行情持續(xù)低迷，社會資本入局預(yù)期并不樂觀，很多項(xiàng)目仍要以政府主導(dǎo)展開，同時(shí)操作上還是需要專業(yè)企業(yè)的參與，因此將會帶動政府代建需求進(jìn)一步擴(kuò)大。

??02

??精細(xì)化改造考驗(yàn)企業(yè)內(nèi)功
對代建提出更高要求

??根據(jù)《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》劃分，我國共有北京、上海、深圳、廣州等8個(gè)超大城市以及杭州、西安、鄭州、南京等11個(gè)特大城市，基本覆蓋了一線城市和重點(diǎn)二城市，這些城市整體發(fā)展水平本身就比較高，此輪改造目標(biāo)將更多集中“質(zhì)”的提升上，推動局部與整體的融合與協(xié)調(diào)。

??盡管企業(yè)參與城市更新并不陌生，但在新政策、新要求下，除了資本壓力，輕資產(chǎn)純代建也并不好做。一是，高要求、高標(biāo)準(zhǔn)改造考驗(yàn)企業(yè)真功夫。相比前些年三四線城市棚改“大拆大建”方式，超大特大城市城中村改造采取“留改拆”并舉的方式，這也就提出了精細(xì)化改造的要求，需要兼顧人居環(huán)境、配套設(shè)施、功能區(qū)定位、空間利用等多維度考量，進(jìn)行有效優(yōu)化更新，在規(guī)劃、布局設(shè)計(jì)和具體實(shí)施落地上都具有高要求、高標(biāo)準(zhǔn)，非常考驗(yàn)企業(yè)代建的內(nèi)功。

??二是，跨城、跨村不可復(fù)制性，業(yè)務(wù)發(fā)展慢、難以成為支撐。由于不同城市，甚至同城不同村，環(huán)境、規(guī)劃、定位、發(fā)展面貌等各有不同，每個(gè)項(xiàng)目都需要因地制宜、精準(zhǔn)施策，流程工序無法進(jìn)行復(fù)刻，這也將面臨周期長、進(jìn)度慢等問題，業(yè)務(wù)發(fā)展無法快速規(guī)模化，難以成為支撐。

??三是，地方標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施細(xì)則不同，企業(yè)還需結(jié)合項(xiàng)目操作進(jìn)一步探索。值得注意的是，7月17日廣州市住建部發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，這是首個(gè)針對城中村改造進(jìn)行立法的動作。此外，近期河北省、三亞市、廈門市等地也相繼出臺了關(guān)于政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法。隨著城中村加速推進(jìn)，后期不排除更多相關(guān)政策條例出臺，這些項(xiàng)目管理?xiàng)l例、細(xì)則具體還是要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際操作和落地情況來看，企業(yè)需做進(jìn)一步研究和適應(yīng)。

??03

??三類企業(yè)代建或?qū)⒚摲f而出

??疊加流動性壓力下，政府代建項(xiàng)目較商業(yè)代建、資本代建安全性更高。目前，代建成為不少企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的補(bǔ)充，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)房企涉足代建業(yè)務(wù)占比逾六成，不僅包括萬科、金地、綠城等品牌企業(yè)，還包括建業(yè)等一眾地方性中小企業(yè)。

??在此輪“城中村”改造中，屬地、背景、經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Χ紝⒊蔀槠髽I(yè)競逐的籌碼。以下三類企業(yè)或成為有力競爭者和主要參與者：

??一類是地方國企或央企，憑借背景優(yōu)勢和政企關(guān)系可以更廣泛、及時(shí)地獲得政府代建信息，重點(diǎn)部署、搶占先機(jī)，有利于在當(dāng)?shù)亟⒋▋?yōu)勢。

??一類是深耕一二線城市企業(yè)，對于高能及城市規(guī)劃、產(chǎn)品已有一定的研究和實(shí)踐，發(fā)揮深耕優(yōu)勢可以更順利切入。

??還有一類是運(yùn)營管理能力強(qiáng)、城市更新經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)，“城中村”改造硬實(shí)力還要靠“本地化”和“專業(yè)性”，運(yùn)營管理能力強(qiáng)、城市更新經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)能夠更大程度保障項(xiàng)目效率和質(zhì)量，也將是政府代建的優(yōu)先考慮合作方。

??綜合來看，超大特大城市城中村改造加速落地，將為企業(yè)代建業(yè)務(wù)帶來機(jī)遇，在新政策、新要求下，除了資本投入壓力外，輕資產(chǎn)代建也并不好做，本地化、專業(yè)性、規(guī)范性等都考驗(yàn)著企業(yè)代建的內(nèi)力。一些地方國企、城市深耕企業(yè)以及運(yùn)營管理能力強(qiáng)、城市更新經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)，將是主要競逐者和受益方。