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北京鏈家研究院院長 高原

??“認(rèn)房不認(rèn)貸”足周，市場表現(xiàn)如何？

??客戶業(yè)主初步反應(yīng)積極，市場反饋有待持續(xù)觀察。必須指出，住宅購置由于其復(fù)雜性，天然具有交易周期長的特點(diǎn)。例如，購房者從意向購房到實(shí)際轉(zhuǎn)化為購房活動(dòng)，需要篩選標(biāo)的、客業(yè)談判、簽約貸款等一系列過程，通常而言單體客戶交易周期可達(dá)一月以上。同時(shí)，單日、單周交易量受假日、開學(xué)甚至氣候等因素影響，極易出現(xiàn)單日成交數(shù)據(jù)快速波動(dòng)，因此不能以短期、高頻、個(gè)例情況為依據(jù)做出市場判斷。

??初步來看，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地，市場觀望、情緒確實(shí)有所緩解，這樣穩(wěn)定的總體氛圍有助于市場參與各方形成一致性預(yù)期，加速全市場的流動(dòng)，反饋在交易數(shù)據(jù)上，日均、周均成交規(guī)模均有較大幅度增長，首周市場反饋積極。再次說明，由于前述交易流程問題，事實(shí)上當(dāng)前高成交數(shù)據(jù)，主要是已具備簽約條件、已完成篩選過程的客戶在政策激發(fā)下集中簽約，不能夠作為市場反饋的依據(jù)。對于后市，從新登記客戶、網(wǎng)絡(luò)端新增咨詢等情況看，市場反饋同樣積極，穩(wěn)步回暖的可能性最大。而價(jià)格方面，因此在新政加持下，部分前期超調(diào)的片區(qū)成交價(jià)格出現(xiàn)溫和修復(fù)，而全市范圍來看價(jià)格則整體穩(wěn)定。

??有什么值得關(guān)注的新現(xiàn)象、新特征？

??政策落地后，客戶咨詢、看房行為回升明顯，客戶活動(dòng)較為活躍，其中新客戶占比較多，尤其是政策直接利好的新市民群體及賣一買一改善客群增長相對更多。客戶心態(tài)方面，受益于“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政，新市民及賣一買一客群反饋積極，有幾點(diǎn)新特征值得關(guān)注。

??一是空間上看，城市發(fā)展新區(qū)市場反饋更為直接。由于此輪政策直接利好青年新市民及中青年初次改善群體，對于此類客戶，城市發(fā)展新區(qū)在通勤、配套、價(jià)格方面更為匹配需求，因此通州副中心和昌平、大興、順義、亦莊、房山等城市發(fā)展新區(qū)市場啟動(dòng)更快，相信隨著市場置換鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn)，市場修復(fù)將會在未來數(shù)周到數(shù)月向其他片區(qū)漸次拓展，最終推動(dòng)市場溫和回暖。

??二是時(shí)間上看，客戶選擇范圍更廣導(dǎo)致決策周期隨動(dòng)。隨著近年來北京市交通條件的改善，在相同通勤時(shí)間內(nèi)可觸達(dá)的范圍更廣，使得客戶的潛在選項(xiàng)亦更多，客戶更傾向于在更廣范圍內(nèi)“貨比三家”，正因如此客戶選房范圍的擴(kuò)大，也決定客戶往往需要更長時(shí)間來實(shí)際走訪、深入了解多個(gè)片區(qū)情況后方才做出決策，正因如此，預(yù)計(jì)本輪活躍峰值將會更為溫和、活躍時(shí)間也會相對更長。

??三是心態(tài)上看，各方呈現(xiàn)理性樂觀。業(yè)主方面，更期待盡快完成置換。從調(diào)價(jià)情況來看，全市業(yè)主價(jià)格預(yù)期處于穩(wěn)定區(qū)間，并未出現(xiàn)大范圍調(diào)漲現(xiàn)象，而這往往也預(yù)示著未來一月至一個(gè)季度內(nèi)全市平均價(jià)格總體穩(wěn)定。從調(diào)研情況來看，由于當(dāng)前業(yè)主售房目的多為置換改善需求，在近年來市場總體穩(wěn)定的趨勢下，業(yè)主更希望盡早鎖定買賣交易流程而非提升價(jià)格獲取超額收益。因此當(dāng)前業(yè)主出售誠意強(qiáng)、售房心態(tài)穩(wěn)、定價(jià)更理性。而買家方面，隨著政策細(xì)節(jié)的逐步明確，買家多數(shù)已清晰自身的購房能力，對自身住房的需求也在逐漸清晰過程，開始進(jìn)行實(shí)際的看房選房活動(dòng)。

??如何看待市場傳言“掛牌激增”的現(xiàn)象？

??當(dāng)前掛牌量確有增長，但實(shí)屬正常現(xiàn)象。當(dāng)前掛牌與成交增長趨勢匹配，各類指標(biāo)運(yùn)行正常，并未出現(xiàn)市場傳言“大范圍拋售”現(xiàn)象。事實(shí)上，當(dāng)前市場成交、帶看、掛牌數(shù)量屬同步增長，且增幅接近。造成這一現(xiàn)象有三點(diǎn)內(nèi)在原因。

??一是二手住房市場的供需具有同步性。在北京市場，改善型置換群體是市場主力交易客群。通俗來講，一套房的賣家往往是另一套房的買家。因此，在市場較為活躍的時(shí)期，新增掛牌與客戶帶看往往同步增長，且增幅基本一致，呈現(xiàn)很高的同步性，本次政策調(diào)整后，市場表現(xiàn)與以往走勢一致，呈現(xiàn)出客源房源同步、同頻增長現(xiàn)象。二是掛牌售房時(shí)間差對掛牌存在影響。從實(shí)際交易流程來看，掛牌活動(dòng)屬瞬態(tài)活動(dòng)，客戶可在數(shù)小時(shí)內(nèi)完成掛牌手續(xù)；而售房則可能需要數(shù)月時(shí)間才能最終完成交易。因此在市場活躍度上升的初期，伴隨著市場需求激發(fā)，掛牌房源同步增加，客戶開啟置換活動(dòng)，而由于掛牌、售房之間的時(shí)間差，必然會導(dǎo)致掛牌增長幅度遠(yuǎn)高于成交增長幅度的現(xiàn)象；反之，隨著市場活躍度上升，也必然會出現(xiàn)掛牌量增長幅度遠(yuǎn)不及成交增長幅度的現(xiàn)象，上述現(xiàn)象在歷次政策變化階段均有出現(xiàn)，本次并無特異。

??三是需關(guān)注掛牌成交數(shù)據(jù)的實(shí)際口徑。北京市二手住房市場作為充分競爭市場，消費(fèi)者傾向于多家掛牌，但成交往往由單一企業(yè)完成，因此若僅觀察單一企業(yè)情況，其掛牌房源數(shù)量相對其公布成交數(shù)量高出數(shù)倍均屬于正常情況。而作為超大型城市，視季節(jié)與市場情況，北京市月均二手住房成交量處在1-2萬套水平，簡單換算，單日掛牌需數(shù)百套方可維持庫存水平，考慮到公休、節(jié)假日掛牌通常是工作日數(shù)倍，加之政策利好加速需求釋放，特殊日期單日出現(xiàn)千套乃至數(shù)千套掛牌均屬市場正常反饋。