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??蘇州作為代建發(fā)展較快、滲透率快速提升的典型城市，當(dāng)前市場(chǎng)在售項(xiàng)目中已有較多代建項(xiàng)目。與自持項(xiàng)目相比，代建項(xiàng)目依然是市場(chǎng)中的“非主流”部分，占市場(chǎng)總成交的20%以下，且受到城投拿地的限制，代建項(xiàng)目面臨整體售價(jià)較低、區(qū)位條件較差的挑戰(zhàn)。但整體來(lái)看，蘇州目前仍有較多未開(kāi)工的城投地塊，對(duì)于代建企業(yè)而言存在較大的發(fā)展機(jī)遇。

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??2024年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中31%為代建項(xiàng)目

??滲透率逐年提升

??此前，CRIC統(tǒng)計(jì)了32重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市歷年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中代建項(xiàng)目的滲透率，可見(jiàn)蘇州、無(wú)錫兩個(gè)城市的代建滲透率快速提升，到2024年，蘇州開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中已有31%為代建項(xiàng)目，成為重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中代建滲透率最高的城市。

??由于商品住宅項(xiàng)目中的代建項(xiàng)目，主要來(lái)自于城投公司拿地后委托給代建公司的項(xiàng)目，因此，城投公司拿地是商品住宅代建的前提之一。

??結(jié)合城投公司在蘇州的拿地情況來(lái)看，從2021年以來(lái)，城投公司歷年拿地建面占土地總成交的比例動(dòng)態(tài)攀升，2021年僅占35%，但2023年和2024年城投拿地建面占比分別達(dá)到86%和64%，也就是說(shuō)蘇州土拍出讓地塊中，超過(guò)一半體量是由城投公司競(jìng)得的。

??城投公司手持如此大體量的地塊，后期則相應(yīng)地會(huì)產(chǎn)生更多的代建需求，以此來(lái)看蘇州的代建滲透率還有望進(jìn)一步提高。

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??代建項(xiàng)目成交占市場(chǎng)規(guī)模20%以下

??區(qū)位條件決定去化情況

??雖然蘇州2023年、2024年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，代建項(xiàng)目的數(shù)量占比達(dá)到19%和31%，但結(jié)合成交情況來(lái)看，代建項(xiàng)目在市場(chǎng)中的占比份額還是較低的：

??2023年，代建項(xiàng)目供應(yīng)建面占市場(chǎng)總供應(yīng)建面的8%，成交建面、金額各占市場(chǎng)總量的3%；2024年，代建項(xiàng)目供應(yīng)建面占市場(chǎng)總供應(yīng)建面的18%，成交建面、金額分別占市場(chǎng)總量的7%和6%；2025年前5月代建項(xiàng)目供應(yīng)建面占市場(chǎng)總供應(yīng)建面的27%，成交建面、金額分別占市場(chǎng)總量的16%和17%。

??后續(xù)該數(shù)值會(huì)隨著代建項(xiàng)目滲透率的提升而繼續(xù)提升，但截止目前來(lái)看，代建項(xiàng)目在市場(chǎng)中的占比份額依然較低。

??CRIC選取了蘇州2023年、2024年開(kāi)盤(pán)的代建項(xiàng)目作為研究樣本（大部分代建項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間都在這兩年內(nèi)），從單項(xiàng)目成交情況來(lái)看，不乏去化率很高的項(xiàng)目：例如和悅塘前雅院、四季聽(tīng)瀾、太湖未來(lái)綠洲熙岸和朗詩(shī)吳風(fēng)和苑項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)以來(lái)供應(yīng)去化率超過(guò)80%。但也有一些2023年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，截止至2025年5月去化率不足一半。

??對(duì)比去化差異較大的兩類項(xiàng)目，其主要差異在于區(qū)位條件不同。例如和悅塘前雅院位于蘇州相城區(qū)活力島附近，屬于相城區(qū)核心位置、配套完善，在推出后次月就已經(jīng)去化74%（按套數(shù)）；朗詩(shī)吳風(fēng)和苑位于園區(qū)，靠近雙湖板塊，周邊有地鐵站，配套也相對(duì)完善；而去化低于40%的項(xiàng)目遠(yuǎn)離市區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較弱，且配套條件一般。

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??35%代建項(xiàng)目售價(jià)高于平均值

??非核心區(qū)域“低密”更能賺取超額收益

??在價(jià)格方面，大部分的代建項(xiàng)目銷售均價(jià)都低于或等于城市均價(jià)，僅35%代建項(xiàng)目成交均價(jià)高于城市均價(jià)。

??由于代建商品住宅項(xiàng)目主要來(lái)源是城投拿地，而大部分城投所拿地塊就是非核心、非重點(diǎn)區(qū)域的地塊，從根本上而言代建項(xiàng)目的售價(jià)就受到限制，很難高于城市的平均價(jià)格水平。

??從蘇州的代建項(xiàng)目來(lái)看，絕大部分項(xiàng)目正是位于城市非核心區(qū)域，例如主城區(qū)中環(huán)以外范圍，或吳江區(qū)、吳中區(qū)的非核心地段，僅有瀾庭雅致、龍湖山河頌、胥灣瀾庭、朗詩(shī)吳風(fēng)和苑等幾個(gè)項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)較好、配套相對(duì)齊全，這幾個(gè)項(xiàng)目售價(jià)高于全市均價(jià)6000-20000元/平方米左右。

??另外值得注意的是，綠城桃源里和藍(lán)城垂虹桃花源均位于吳江區(qū)，距離蘇州主城區(qū)較遠(yuǎn)，但是兩個(gè)項(xiàng)目均為高品質(zhì)低密項(xiàng)目，均價(jià)較高。綠城桃源里項(xiàng)目容積率1.05，主要產(chǎn)品類型為聯(lián)排和疊加別墅；藍(lán)城垂虹桃花源容積率也是1.05，主力產(chǎn)品為聯(lián)排別墅。

??結(jié)合區(qū)位和產(chǎn)量?jī)蓚€(gè)類型來(lái)看，顯然高品質(zhì)低密度項(xiàng)目售價(jià)更高，高品質(zhì)的溢價(jià)大于區(qū)位優(yōu)勢(shì)的溢價(jià)。且綠城和藍(lán)城在產(chǎn)品力方面具備很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，也是打造高品質(zhì)產(chǎn)品時(shí)，城投平臺(tái)首選的合作方類型。

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??朗詩(shī)、旭輝、仁恒代建項(xiàng)目占比超一半

??相城區(qū)代建機(jī)遇可期

??作為代建發(fā)展走在前沿的城市，蘇州吸引了較多代建方積極進(jìn)駐。目前在售代建項(xiàng)目中，來(lái)自朗詩(shī)、旭輝和仁恒的代建項(xiàng)目占比分別達(dá)到26%，16%和16%，是蘇州代建的“三大巨頭”，朗詩(shī)和仁恒也是入局蘇州代建較早的企業(yè)，比如朗詩(shī)代建的青溪水岸華庭項(xiàng)目2022年8月就已首次開(kāi)盤(pán)。

??此外代建行業(yè)的龍頭企業(yè)如、綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、龍湖龍智造等在蘇州也均有所布局，但目前已開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目數(shù)量不及朗詩(shī)和仁恒等。

??同時(shí)，CRIC也盤(pán)點(diǎn)了2021年以來(lái)蘇州城投拿地中仍未開(kāi)工的地塊（開(kāi)工情況更新至2025年一季度），可見(jiàn)相城區(qū)、吳中區(qū)是未開(kāi)工地塊體量最大的區(qū)域，對(duì)于尋求擴(kuò)張代建業(yè)務(wù)的企業(yè)而言，這兩個(gè)區(qū)域的機(jī)遇更大；姑蘇區(qū)、園區(qū)作為更核心的區(qū)域，城投拿地項(xiàng)目就較少，未開(kāi)工地塊數(shù)量則更少。

??總體來(lái)看，可見(jiàn)代建項(xiàng)目正在快速滲透蘇州市場(chǎng)，雖然銷售占比仍處于較低水平，但是隨著代建項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)盤(pán)入市，未來(lái)銷售占比將會(huì)大幅提升，且由于蘇州仍有較多城投拿地未開(kāi)工的地塊，未來(lái)代建仍有很大的發(fā)展空間，適宜代建企業(yè)深耕挖掘。

??當(dāng)前，大部分代建項(xiàng)目仍面臨價(jià)格低于城市平均水平、區(qū)位條件普遍較弱的情況，主要受制于地塊本身的條件限制，但也并非沒(méi)有區(qū)位條件較好的地塊，所以代建企業(yè)在選擇代建項(xiàng)目時(shí)，需要謹(jǐn)慎評(píng)估項(xiàng)目的市場(chǎng)條件，地塊本身的區(qū)位和容積率條件大概率決定了代建項(xiàng)目的未來(lái)定位。