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??這幾年，代建成為房地產(chǎn)行業(yè)繞不開(kāi)的話(huà)題，行業(yè)已從“藍(lán)海”進(jìn)入了“紅海”。

??這些代建項(xiàng)目多處于二三線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市卻很少見(jiàn)。

??從代建滲透率來(lái)看，二三線(xiàn)城市最高的時(shí)候突破了8%，而同期一線(xiàn)城市只有1%左右。

??一線(xiàn)城市代建項(xiàng)目多位于非核心區(qū)，且“可遇不可求”，再加上代建入局門(mén)檻高，一線(xiàn)城市代建幾乎已被頭部企業(yè)“壟斷”。

??也不是沒(méi)有機(jī)會(huì)。

??如果要在一線(xiàn)城市尋求代建機(jī)遇，可率先考慮廣州。除了商品住宅外，一線(xiàn)城市很多公建配套類(lèi)的政府代建機(jī)遇值得深挖。

??一線(xiàn)城市代建比例大幅低于其他城市。

??CRIC統(tǒng)計(jì)了32個(gè)城市2021年至2025年一季度開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，過(guò)去四年一線(xiàn)城市新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中代建占比不足1%。而行業(yè)平均值是2.4%。

??2024年是代建滲透率最高的一年，而這一年二三線(xiàn)城市已突破8%，一線(xiàn)城市只有1.25%，其中廣州和北京滲透率較高，滲透率超過(guò)了1%，不過(guò)與無(wú)錫、蘇州等代建發(fā)展較快的城市相對(duì)比仍然有較大的差距。

??而到了2025年一季度，一線(xiàn)城市新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中代建項(xiàng)目為零，二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市代建滲透率分別為4.1%、3.8%。

??當(dāng)前代建需求重點(diǎn)并不在一線(xiàn)城市，而是在核心二線(xiàn)城市。一線(xiàn)城市零星的代建項(xiàng)目主要分布在核心城區(qū)以外的剛需項(xiàng)目。

??一線(xiàn)城市代建空間較小，主要是作為代建主要力量的城投公司在一線(xiàn)城市拿地并非主流。

??CRIC統(tǒng)計(jì)了2021年至2025年一季度，四個(gè)一線(xiàn)城市城投公司拿地的占比，北京城投拿地持續(xù)占比低于40%，最高也僅有34%；上海、廣州城投拿地占比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；深圳城投拿地占比在一線(xiàn)城市中最高，但主要是由于深圳含宅地塊出讓較少、且其中較多租賃用房地塊成交導(dǎo)致。

??實(shí)際上，一線(xiàn)城市土地資源相對(duì)稀缺，尤其是2025年以來(lái)為保持土地市場(chǎng)的穩(wěn)定持續(xù)出讓優(yōu)質(zhì)地塊，頭部國(guó)央企拿地和自主開(kāi)發(fā)的意愿進(jìn)一步增強(qiáng)。

??而且代建市場(chǎng)入局門(mén)檻較高，代建企業(yè)以頭部企業(yè)為主，如綠城管理等。在一線(xiàn)城市這樣市場(chǎng)基本面較強(qiáng)、但代建機(jī)遇較少的城市中，中小代建企業(yè)或新入局的代建企業(yè)要獲取項(xiàng)目的難度較大。

??一線(xiàn)城市整體市場(chǎng)韌性足，區(qū)域和板塊市場(chǎng)熱度依舊分化，核心區(qū)域改善項(xiàng)目銷(xiāo)售火熱，但郊區(qū)項(xiàng)目去化十分低迷。結(jié)合一線(xiàn)城市城投拿地分布可以看出，在核心區(qū)域吸附下，短期開(kāi)發(fā)意愿會(huì)持續(xù)保持低位，進(jìn)而影響代建需求。

??城投在一線(xiàn)城市拿地占比本來(lái)就低，這些項(xiàng)目中有72%位于郊區(qū)。

??其中，北京、上海和深圳城投拿地都主要分布于郊區(qū)，尤其上海和北京城投拿地位于郊區(qū)的比例分別高達(dá)85%和74%，企業(yè)承接代建項(xiàng)目時(shí)更需要警惕市場(chǎng)內(nèi)部分化的風(fēng)險(xiǎn)。

??廣州的城投拿地分布于市區(qū)和郊區(qū)的比例分別為56%和44%，同時(shí)廣州也是四個(gè)一線(xiàn)城市中代建滲透率最高的一個(gè)，在四個(gè)一線(xiàn)城市中，廣州的代建行業(yè)發(fā)展前景相對(duì)較好。

??整體來(lái)看，一線(xiàn)城市代建可遇不可求，頭部企業(yè)代建溢價(jià)能力強(qiáng)，但相應(yīng)的門(mén)檻也更高。

??CRIC整理了部分目前周邊有在售項(xiàng)目的代建項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，代建項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目相比，價(jià)格相對(duì)偏高，上浮范圍從2%至53%。

??大多數(shù)一線(xiàn)代建項(xiàng)目近一年成交優(yōu)于其周邊項(xiàng)目，尤其是部分溢價(jià)較高的項(xiàng)目銷(xiāo)售也不差，其中代建公司的運(yùn)營(yíng)力、品牌力、產(chǎn)品力對(duì)項(xiàng)目有一定的加成作用。而對(duì)于中小代建企業(yè)來(lái)說(shuō)要達(dá)成同樣效果或許需要更高的成本，尤其是當(dāng)前整體大環(huán)境弱復(fù)蘇狀態(tài)下，中小企業(yè)在一線(xiàn)城市進(jìn)行代建或?qū)⒚媾R更高的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

??代建項(xiàng)目在一線(xiàn)城市的滲透率仍會(huì)長(zhǎng)期低于平均水平，由于代建機(jī)會(huì)較少進(jìn)而競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更為激烈、中小企業(yè)獲取項(xiàng)目的門(mén)檻依舊較高。且一線(xiàn)城市代建有一定的難度，代建項(xiàng)目主要位于非核心區(qū)域，在承接代建項(xiàng)目時(shí)需謹(jǐn)慎評(píng)估周邊市場(chǎng)情況，更重要的是，需要依靠企業(yè)的口碑和產(chǎn)品力等實(shí)力加持，提升項(xiàng)目的溢價(jià)能力和去化速度。在商品住宅的代建以外，一線(xiàn)城市還有很多公建配套類(lèi)的政府代建機(jī)會(huì)值得挖掘。