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??點擊查看完整版報告：[諸葛研究院]如何看待“限跌令”

??自7月底住建部發聲后，多地跟進調整優化房地產政策，如鄭州、南昌、揚州等相繼出臺了房地產系列政策，從政策內容來看，集中于松綁首套房和二套房首付比例，下調房貸利率，優化“認房認貸”，公積金貸款政策放寬等方面。除此之外，近日珠海一房企五折賣房的消息流傳，引發業內關注。據消息稱，珠海市金灣·寶龍城項目“五折賣房，樓盤備案價2.8萬元/平方米，開發商打折賣1.4萬-1.5萬元/平方米。后據珠海市住建局工作人員稱，網傳最高備案價是兩年前的價格。雖然五折賣房傳聞并非實情，但是降價出售確為事實。同時，近期官媒《中國房地產報》發文，提到“應當給予開發商更大的自主定價權，允許開發商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。”被認為是“限跌令”松動的標志。

??限跌令的出臺最早要追溯至2021年。2021下半年降溫態勢凸顯，部分房企為了保去化開啟了降價潮。在這樣的背景下，為實現“穩地價、穩房價、穩預期”三穩目標，維護房地產市場平穩健康發展以及防止降價潮所引發的市場預期下行，多地政府相繼出臺了“限跌令”。據諸葛數據研究中心不完全統計，2021年以來，有包括長春、岳陽、江陰、沈陽、唐山、昆明、株洲、張家口等超20城出臺過“限跌令”。可以看出，出臺限跌令的城市以三四線和部分弱二線城市為主，這部分城市多為人口流出城市，房價上漲動力不足，在面對行業整體下行壓力下，市場難以抵擋，房企紛紛采取降價出售以實現銷售回款。“限跌令”的出臺是房地產特殊時期的產物，是政府為了穩房價采取的強制性舉措。

??市場降溫大環境下，“限跌令”作用如何？

??“限跌令”是在特定市場環境下出臺的以保證市場穩定運行為宗旨的政策工具。通過強制性的限制手段來遏制房價下降，對于阻止局部項目降價起到了一定的正向作用，在市場良好的情況下取得了一定的效果。當前來看，市場下行壓力凸顯，根據國家統計局數據顯示，70城房價指數無論是新房還是二手房都已連續2個月及以上呈現下滑態勢，截止至2023年7月，新房價格環比下降0.23%，二手房環比下降0.47%。從房企端來看，根據諸葛數據研究中心監測的50家房企來看，2023年1-7月銷售金額為2.7萬億元，較去年同期下跌10.74%；銷售面積為1.62億㎡，同比下跌16.63%。房企銷售端持續承壓，去化緩慢，回款艱難，同時，房企債務違約現象頻頻，今年以來多家房企甚至走向了退市的絕境。由此來看，在市場降溫席卷而來之時，“限跌令”也難以扭轉大局。