??導(dǎo) 讀 

??內(nèi)房企TOP10門(mén)檻高達(dá)27億，收入繼續(xù)以租金為主，長(zhǎng)租公寓仍保持高熱。

??榜單解讀

??入榜門(mén)檻：內(nèi)房企Top10門(mén)檻高達(dá)27億

??2018年前三季度，內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營(yíng)收入TOP10入榜門(mén)檻分別為27.0億元和9.1億元，內(nèi)房企的運(yùn)營(yíng)收入Top10門(mén)檻比外資房企高出了17.9億元。此外內(nèi)房企運(yùn)營(yíng)收入Top20入榜門(mén)檻為13.6億元，甚至超出了外資房企Top10的運(yùn)營(yíng)收入門(mén)檻4.5億元?？梢钥闯?，與穩(wěn)中求勝的外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更為迅猛，未來(lái)隨著內(nèi)房企的商業(yè)擴(kuò)張進(jìn)一步加速，兩者之間的差距還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。此外值得注意的是，新城控股以13.6億的租金收入首次入榜，名列第20位。

??收入結(jié)構(gòu)：租金收入仍為主要來(lái)源

??總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運(yùn)營(yíng)收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)80.4%，而外資房企則為86%。

??大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來(lái)源，也有部分公司的運(yùn)營(yíng)收入以酒店運(yùn)營(yíng)為主。例如中國(guó)金茂、碧桂園等房企，其中碧桂園的酒店運(yùn)營(yíng)占比達(dá)到了57%。此外多數(shù)企業(yè)都加大了長(zhǎng)租公寓的布局力度，預(yù)計(jì)未來(lái)租金中長(zhǎng)租公寓的貢獻(xiàn)占比將持續(xù)增大。如2018上半年龍湖集團(tuán)的長(zhǎng)租業(yè)務(wù)快速發(fā)展，租金收入達(dá)到了1.39億元，同比2017年增長(zhǎng)了4273%，占到了總租金收入的7.5%。此外龍湖還表示至2020年其長(zhǎng)租公寓租金將超30億元，租金占比預(yù)計(jì)將達(dá)約30%。

??房企商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模迎來(lái)新增長(zhǎng)

??恰逢年報(bào)季，2018上半年各大房企在商業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展上可謂是各有亮點(diǎn)。如雅居樂(lè)整合原有商業(yè)資源，成立了商業(yè)業(yè)務(wù)板塊；新城控股吾悅廣場(chǎng)的租金及管理費(fèi)收入同比大幅增長(zhǎng)166%；泰禾租金及托管收入同比大幅增長(zhǎng)86%等等。

??其中尤其值得注意的是，富力地產(chǎn)自17年以181億收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)后，其上半年酒店業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)達(dá)360%至33億，超過(guò)去年全年的酒店項(xiàng)目營(yíng)收。酒店租金的大幅上升，主要是由于收購(gòu)的70家酒店計(jì)入報(bào)表，從而為企業(yè)帶來(lái)了約7個(gè)億的凈現(xiàn)金流入。此外從萬(wàn)達(dá)收購(gòu)的剩下3家酒店也將于不久計(jì)入報(bào)表，其中1家酒店于2018年3月已完成交割，齊齊哈爾和長(zhǎng)春的2家酒店也將于2019年12月20日前開(kāi)業(yè)后完成交割。截止目前，富力共持有酒店共計(jì)117間，運(yùn)營(yíng)中88間，在建和規(guī)劃中29間，這也使富力一躍成為全球最大的豪華酒店業(yè)主。隨著富力酒店數(shù)目的不斷增長(zhǎng)，富力地產(chǎn)有望于商業(yè)排行榜中的排名繼續(xù)攀升。

??與此同時(shí)，還有一部分企業(yè)則在未來(lái)的租金規(guī)模上提出了新的目標(biāo)。如華潤(rùn)置地提出了2020年租金收入100億人民幣的目標(biāo)，屆時(shí)將擁有購(gòu)物中心48個(gè)，總建面達(dá)610萬(wàn)平方米。而新城控股則將繼續(xù)在商業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行沖刺，計(jì)劃19年實(shí)現(xiàn)40億租金收入，保證每年開(kāi)業(yè)15到20個(gè)項(xiàng)目。

??長(zhǎng)租公寓仍為18年熱頻詞匯

??除傳統(tǒng)商業(yè)板塊外，長(zhǎng)租公寓延續(xù)了17年的熱潮，依舊成為被各大房企多次提起的熱點(diǎn)領(lǐng)域。其中包括中海、花樣年、正榮、北辰、上實(shí)等明確表示未來(lái)將會(huì)有長(zhǎng)租公寓進(jìn)行布局，如中海表示18年要開(kāi)長(zhǎng)租項(xiàng)目6個(gè)，包括3個(gè)重資產(chǎn)，3個(gè)輕資產(chǎn)，未來(lái)達(dá)到一定數(shù)量。

??在具體的做法上，這些房企也不盡相同，如花樣年主要是從養(yǎng)老領(lǐng)域著手，目前正從自有物業(yè)的改造來(lái)嘗試長(zhǎng)租業(yè)務(wù)；北辰則是從復(fù)合地產(chǎn)的角度出發(fā)，以地產(chǎn)為載體，結(jié)合多種產(chǎn)業(yè)，其中不排除長(zhǎng)租公寓；正榮則主要是為了盤(pán)活存量資產(chǎn)等等。不同的出發(fā)點(diǎn)，也將為其未來(lái)的長(zhǎng)租公寓在特性上產(chǎn)生較大的區(qū)別。

??部分企業(yè)仍處于長(zhǎng)租公寓的嘗試階段，與此同時(shí)不少企業(yè)已對(duì)長(zhǎng)租公寓的規(guī)模發(fā)起了沖刺。目前房企布局長(zhǎng)租公寓規(guī)模較大的包括有萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、旭輝等，此外其他企業(yè)如越秀、華潤(rùn)、朗詩(shī)、首創(chuàng)也都紛紛提出了追趕計(jì)劃。如華潤(rùn)于18年6月提出長(zhǎng)租公寓品牌有巢，18年末其就計(jì)劃獲取2萬(wàn)間的公寓單位，至2020年數(shù)量將達(dá)10萬(wàn)間；而越秀方面則計(jì)劃要在三到五年內(nèi)達(dá)到10萬(wàn)間。

??隨著各大房企長(zhǎng)租公寓規(guī)模的越來(lái)越大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將愈發(fā)激烈。此外近期，由于監(jiān)管空白，長(zhǎng)租市場(chǎng)也顯露出了一系列的問(wèn)題，如哄抬租金、租金貸、甲醛超標(biāo)等。在此背景下，房企在發(fā)展中也不該一味求大，更要從運(yùn)營(yíng)上著手，從而為項(xiàng)目帶來(lái)更多的附加價(jià)值。