??導(dǎo) 讀 

??上半年在集中供地的帶動(dòng)下，企業(yè)投資積極性大幅回升。

??榜單解讀

??前言：上半年在集中供地的帶動(dòng)下，企業(yè)投資積極性大幅回升：百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比回升至0.3，半數(shù)房企貨值同比上漲，50強(qiáng)房企二季度投資力度較一季度與去年四季度大幅上升。

??聚焦至雙集中供地，上半年22個(gè)城市均完成首輪集中供地，盡管城市間熱度存在差異，但企業(yè)端規(guī)模房企率先“搶跑”,表現(xiàn)積極。30強(qiáng)房企拿下四成涉宅地塊。

??整體而言，在自身補(bǔ)貨充裕以及仍需優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo)背景下，龍頭房企的投資腳步或?qū)⒂兴啪彛诵某鞘械诙⑷喖泄┑匾矊⒊蔀橹行》科笸顿Y的窗口期。

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??土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲

??22城首輪集中供地成交10486億元

??2021年上半年，全國(guó)土地市場(chǎng)成交面積達(dá)94576萬(wàn)平方米，同比下降13.4%，成交金額卻在重點(diǎn)城市集中供地的拉動(dòng)下同比上漲12%。同時(shí)，市場(chǎng)熱度也較去年同期有所上漲，平均樓板價(jià)3487元/平方米，同比上漲29%，平均溢價(jià)率達(dá)17%，同比上漲2個(gè)百分點(diǎn)。

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??截止到6月末，22城首批集中供地全部結(jié)束，共計(jì)出讓含宅地塊782幅，成交金額達(dá)到10486億元，杭州、北京、南京、廣州和武漢位列成交金額TOP5，房企在這些城市拿地積極，此外廈門(mén)、深圳首輪涉宅地塊供應(yīng)量較低，不足10幅，城市土地資源稀缺。

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??貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻超百億

??銷(xiāo)售TOP20新增貨值占據(jù)半壁江山

??截止2021年上半年末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻為105.1億元，同比上漲32%。年內(nèi)新增土儲(chǔ)貨值超過(guò)千億的房企已達(dá)到13家，碧桂園6月份在上海、長(zhǎng)沙、武漢、鄭州等一二線城市均有所獲，年內(nèi)新增土儲(chǔ)貨值率先突破3000億元。

從各梯隊(duì)新增貨值集中度來(lái)看，TOP1-10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)房企的38%，較5月末提高2個(gè)百分點(diǎn)，TOP11-20強(qiáng)占比17%，與5月末保持一致，后50強(qiáng)房企新增貨值僅占百?gòu)?qiáng)的19%。短期來(lái)看，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)并未改變，在集中供地影響下投資集中度將進(jìn)一步提升。

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??拿地銷(xiāo)售比回升至0.3

??各梯隊(duì)投資意愿均較一季度有所提升

??雙集中供地帶動(dòng)百?gòu)?qiáng)房企投資積極性顯著回升，2021年上半年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比達(dá)到0.3，較一季度末的0.2大幅提升。

??分梯隊(duì)來(lái)看，21-30強(qiáng)房企拿地積極性提高最為顯著，1-6月末拿地銷(xiāo)售比達(dá)到0.37，梯隊(duì)內(nèi)融信、濱江、正榮在杭州及廈門(mén)等熱點(diǎn)城市均有土儲(chǔ)進(jìn)賬。TOP10房企拿地銷(xiāo)售比僅次于TOP21-30，相較于此前最為謹(jǐn)慎的態(tài)度，集中供地之后龍頭房企在核心城市補(bǔ)倉(cāng)的積極性明顯高于其他城市。

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??上半年投資節(jié)奏”先抑后揚(yáng)“

??二季度50強(qiáng)投資力度顯著提升

??從單月拿地力度來(lái)看，在土地價(jià)格較高的城市如北京、杭州、南京、深圳等5月份集中供地后，6月份50強(qiáng)房企的投資力度有所下滑，單月投資金額為3110億元，環(huán)比下滑37%，一方面是由于總價(jià)高城市的數(shù)量減少所致，另一方面規(guī)模房企經(jīng)過(guò)積極補(bǔ)倉(cāng)后，拿地步伐也有所放緩。

??整體來(lái)看，2021年50強(qiáng)房企投資金額1.64萬(wàn)億，與去年上半年相持平。走勢(shì)上呈現(xiàn)”先抑后揚(yáng)“，50強(qiáng)房企一季度投資力度延續(xù)了去年6月以來(lái)下滑的趨勢(shì)，二季度在集中供地帶動(dòng)下，投資力度顯著高于一季度與去年四季度，與2020年二季度的投資窗口期持平。

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??1-6月六成百?gòu)?qiáng)新增貨值同比增長(zhǎng)

??近三成房企貨銷(xiāo)比超60%

??上半年近六成百?gòu)?qiáng)房企新增貨值同比正增長(zhǎng)，一方面是集中供地帶動(dòng)下，新增土儲(chǔ)多數(shù)位于核心二線城市；另一方面，隨著房企三道紅線的不斷優(yōu)化與改善，整體補(bǔ)倉(cāng)較為積極。其中規(guī)模房企房企分化顯著，萬(wàn)科、金地貨值同比漲幅50%以上，而以三四線為主的碧桂園、綠地等投資鋪排較為平穩(wěn)。

??值得注意的是，在聚焦深耕的策略下，三成百?gòu)?qiáng)企業(yè)上半年貨銷(xiāo)比超過(guò)60%，以區(qū)域深耕房企為主，如大家、越秀等投資分別聚焦長(zhǎng)三角和大灣區(qū)，上半年新增貨值占去年全口徑銷(xiāo)售比例超過(guò)110%。而中駿、綠城、德信等得益于集中供地，貨銷(xiāo)比同樣超過(guò)70%。此外，上坤、力高等在差異化投資策略下，在核心三四線積極補(bǔ)倉(cāng)。

??整體來(lái)看，上半年補(bǔ)倉(cāng)積極不僅對(duì)全年業(yè)績(jī)形成支撐，也為接下來(lái)二、三輪集中供地提供了更多的可選擇空間。

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??規(guī)模房企在集中供地中率先”搶跑“

??TOP30房企斬獲四成地塊

??截止到6月末，22城首輪雙集中供地已經(jīng)全部結(jié)束（長(zhǎng)春、廈門(mén)二批次也已經(jīng)結(jié)束），企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，規(guī)模房企、國(guó)企、央企占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。其中TOP50房企超過(guò)半數(shù)在22城中有所斬獲，TOP30房企更是競(jìng)得雙集中供地四成地塊。

??此外，從權(quán)益拿地金額來(lái)看，TOP20房企權(quán)益投資金額近2600億元，占到百?gòu)?qiáng)房企的48%，與1-6月總權(quán)益投資額相比，占比超接近五成。

??由此可見(jiàn)，規(guī)模房企策略仍是聚焦首輪集中拍地，一方面資金優(yōu)勢(shì)可以“先發(fā)制人”，另一方面“搶跑”首輪雙集中地塊既可以在年末形成部分可售貨值，也為二、三輪投資策略提供更大的騰挪空間。

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??一線城市金額占比達(dá)20%

??布局更聚焦核心城市群

??受6月份上海大量集中供地的影響，百?gòu)?qiáng)房企在一線的投資比例提升至20%，較上月末繼續(xù)增加2個(gè)百分點(diǎn)，一二線合計(jì)占比達(dá)到74%，在集中供地的影響下，百?gòu)?qiáng)在一二線城市拿地金額占比創(chuàng)下今年以來(lái)的最高水平。

??區(qū)域分布上，長(zhǎng)三角依然是投資的主力區(qū)域，1-6月百?gòu)?qiáng)房企拿地中47%位于長(zhǎng)三角，與長(zhǎng)三角核心城市較多，集中供地體量更大不無(wú)關(guān)系。此外環(huán)渤海、中西部和珠三角分別占19%、17%和16%。

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      龍頭房企投資腳步或?qū)⒎啪?/strong>

       二、三批集中供地或?qū)⒊蔀橹行》科髾C(jī)遇

??目前，22個(gè)城市均已完成首批集中供地，其中規(guī)模房企、國(guó)企央企優(yōu)勢(shì)顯著。但考慮到融資環(huán)境并未發(fā)生寬松的轉(zhuǎn)變，頭部房企首發(fā)領(lǐng)跑的同時(shí)，同樣需要兼顧三道紅線、融資監(jiān)管、現(xiàn)金流等多方面壓力。在上半年積極補(bǔ)充貨值后，預(yù)計(jì)投資的腳步將略有放緩。

??因此，對(duì)于中小房企而言，核心城市第二、三輪集中供地將成為投資的窗口期與機(jī)遇期，尤其類(lèi)似武漢這樣土拍調(diào)控相對(duì)寬松、拿地門(mén)檻較低的核心城市，是中小房企補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的首選。

??整體而言，隨著集中供地第一輪結(jié)束，核心城市土地供應(yīng)暫告一段落，預(yù)計(jì)7月份房企工作重心將繼續(xù)偏向銷(xiāo)售、回款等方面。我們認(rèn)為，差異化投資策略下，企業(yè)仍應(yīng)關(guān)注核心三四線城市以及非公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)。