??導(dǎo) 讀 

??銷售TOP30包攬7成土地，近四成百強房企11月未拿地。

??文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??在堅決遏制房價上漲和金融監(jiān)管愈發(fā)嚴苛的大背景下，即便四季度多城加大土地供應(yīng)，鮮有房企敢超預(yù)期拿地，謹慎態(tài)度依舊，銷售TOP100企業(yè)近4成未在11月拿地。一方面土地市場降溫明顯，房企觀望情緒濃郁，拿地銷售比大幅下滑也可佐證；另一方面，金融監(jiān)管收緊疊加銷售降速，資金壓力較大倒逼房企減少拿地。全年來看，已有26家企業(yè)全年貨值已超去年全年，手握充足糧草，過冬問題不大。四季度我們認為企業(yè)拿地會愈發(fā)保守和理性，在城市選擇上，需更關(guān)注二線城市供地增多帶來的撿漏和調(diào)結(jié)構(gòu)的機會。

??規(guī)模與趨勢

??銷售TOP30包攬7成土地，整體投資態(tài)度仍偏緊

??1-11月，銷售TOP100房企共新增貨值8.8萬億元，為同期銷售金額的1.2倍，雖然充足的土儲是未來規(guī)模上漲的基石，但考慮到行業(yè)調(diào)整期到來，新增項目在明年入市后，能否取得滿意的利潤，將考驗各家房企的綜合運營能力。

??就集中度來看，銷售TOP10房企新增貨值集中度接近6成，而前三十強房企幾乎包攬了7成土地，依然延續(xù)強者恒強局面。與集中度不斷攀升相對應(yīng)的是，各梯隊房企拿地銷售比較去年大幅下滑，尤其是下半年，謹慎投資已經(jīng)成為房企共識。

??拒絕高位站崗，拿地樓面價較去年大幅下降

??2018年1-11月，銷售TOP100房企中超過半數(shù)樓面價較2017年下降，TOP10中僅融創(chuàng)、保利、中海3家企業(yè)較去年略有上漲，龍湖、新城平均樓面價降幅接近20%。雖然拿地樓面價受到成交結(jié)構(gòu)、成交方式等因素影響，卻也能從側(cè)面反映土地市場降溫和房企拿地謹慎態(tài)度。即便是核心地塊品牌房企競爭仍激烈，但“高價地不拿”、“不超預(yù)期拿地”仍是房企下半年投資主旋律。

　　洗牌與分化

??銷售TOP100企業(yè)近4成未在11月拿地

??年末市場延續(xù)低迷，房企銷售增速進一步放緩之下，對于投資拿地愈發(fā)謹慎。銷售TOP100中近4成企業(yè)11月未有新增土儲入賬，其中不乏前五十強房企如金茂、遠洋、首創(chuàng)、金輝、福晟等，為了防范風(fēng)險進行主動戰(zhàn)略收縮。當(dāng)然，企業(yè)減少甚至停止拿地底氣來源于自身土儲充足，金茂、福晟、首創(chuàng)、金輝等總土儲去化周期均在3年以上。擁有充足的土地儲備之下，適當(dāng)放緩?fù)顿Y節(jié)奏并不會對自身發(fā)展帶來強烈沖擊。

??總體來看，11月停止拿地的企業(yè)更多的分布在TOP50之后，中小房企的生存空間依然不容樂觀。市場調(diào)整下，這些企業(yè)將面臨新一輪洗牌，不但規(guī)模快速增長缺乏動力，也很有可能被市場淘汰出局。

??26家企業(yè)新增貨值已經(jīng)超去年全年

??在2018年先揚后抑的拿地格局下，有26家企業(yè)拿地勢頭較猛，前十一月新增土儲貨值已經(jīng)超越去年全年。TOP10中綠地、華潤貨值較去年增長超過50%，其中綠地貨值大幅增加與其聚焦高鐵沿線三四線的戰(zhàn)略密不可分。第二梯隊中，中梁和藍光早在10月份就完成去年新增貨值，補倉需求強烈、沖規(guī)模的勢頭強勁，未來只要在運營機制、內(nèi)部管控和市場節(jié)奏上把精準把握，規(guī)模增長的潛力和空間巨大。

　　格局與未來

??四季度中西部高能級二線仍是布局重心

??從前十一月典型房企的拿地分布來看，得益于棚改熱度尚未消失，三四線依舊是布局的重點，占比超過50%，但相較于前幾個月來看，占比呈現(xiàn)下降的趨勢。三季度以來土地降溫明顯，導(dǎo)致四季度房企投資更加謹慎和聚焦。值得注意的是，四季度典型房企在二線城市拿地占比已經(jīng)基本與三四線持平，且主要聚集中西部等高能級城市。在三四線熱度逐步衰退的大格局下，房企已經(jīng)開始逐步回歸二線。

??年末供地潮到來，謹慎選擇高能級核心城市

??臨近年末，土地市場將迎來周期性的“供地潮”，尤其是在今年地價趨穩(wěn)、而穩(wěn)房價形式依舊嚴峻，以及地方財政壓力下，完成供地計劃的壓力會進一步凸顯出來。這一點從北京、蘇州等城市在四季度加強推地也可見一斑。

??隨著新增上市土地的數(shù)量和質(zhì)量的提升，短期房企可供選擇的地塊增多，一定程度也會削弱競爭程度。想要逆勢調(diào)結(jié)構(gòu)布局房企，可以在現(xiàn)金充足的情況下抓住這一波窗口期，尤其是經(jīng)過長期調(diào)整的二線城市如合肥、青島等。而市場過熱且快速下滑的三四線以及部分房價漲幅過高的中西部二線，仍然需要謹慎對待，原則上把握“多看少動”、“精準聚焦”的拿地原則。