回流模式二：外幣資本通過股東貸款渠道入境

中海地產(chǎn)外幣形式的海外資本融資主要以港元和美元債券融資為主。以美元債券為例，美元債券是以美元作為結(jié)算單位的債券，定期獲得利息、到期歸還本金及利息皆以美元支付。由于企業(yè)發(fā)美元債，會承擔(dān)很高的名義利率，而發(fā)人民幣債承擔(dān)的利率較低，因此香港資本市場創(chuàng)造了一種新型合成債券(Synthetic Bond)。即以人民幣計(jì)價(jià)，以美元、港元結(jié)算，將匯率收益與結(jié)算貨幣的息率回報(bào)相結(jié)合，因此稱之為“合成”債。

FDI(即外商直接投資)，是以外幣形式存在的海外資本，可走正常的外匯管理流程，無需央行進(jìn)行個(gè)案審批備案，致使流入境內(nèi)的資本在外匯管理的體系下，納入當(dāng)月FDI金額統(tǒng)計(jì)范疇。與海外人民幣資本回流，需要中央銀行審批其有沒有入境資格，國家發(fā)改委經(jīng)過商討研究決定其入境的規(guī)模，國家外匯管理局記錄及監(jiān)管其資金的使用途徑，三方認(rèn)證通過后才能入境的繁瑣程序相比，外幣形式的海外資本入境確實(shí)提高了不少效率。

外幣形式的海外資本雖通過FDI的形式光明正大進(jìn)入境內(nèi)，但其資金的用途及使用仍舊受到外匯管理局的監(jiān)督和管理。一般來看，F(xiàn)DI審批通過的資金主要有兩種使用用途。一方面用途為新建廠房，購置設(shè)配，進(jìn)行實(shí)體投資；另一方面用途為股東貸款，利用“投注差”向境內(nèi)的子公司提供貸款。中海地產(chǎn)的海外外幣資本大多募集之后，都是要運(yùn)作到自己境內(nèi)分處各地的項(xiàng)目中的，因此中海地產(chǎn)應(yīng)該是充分利用股東貸款的FDI路徑。

從表2中11家典型房地產(chǎn)企業(yè)2009-2011年聯(lián)營公司、共同控制實(shí)體及其他占用資金數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)2009年初僅為22.68億元，而2011年末達(dá)160.32億元。和中海地產(chǎn)保持一致性的是，11家典型企業(yè)都或多或少的有所增加，整體趨勢為平穩(wěn)上行。這里我們主要拿萬科地產(chǎn)和中海地產(chǎn)作比較，萬科作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的老大哥，無論是銷售面積還是銷售金額都是高居首位，而且據(jù)CRIC研究中心2011年年報(bào)研究，萬科地產(chǎn)在中國單獨(dú)城市的盈利能力也是最強(qiáng)的，種種數(shù)據(jù)表明萬科地產(chǎn)相關(guān)的資金占用情況應(yīng)該會更為突出才對。然中海地產(chǎn)的資金占用竟然是萬科地產(chǎn)的2.05倍，如此之高的數(shù)值，只能讓我們聯(lián)想到中海地產(chǎn)擁有比萬科地產(chǎn)更為優(yōu)秀的融資環(huán)境，而且通過股東貸款形式的“投注差”手段，可以直接而且高效的進(jìn)入中國內(nèi)地的項(xiàng)目企業(yè)中。這或許就從側(cè)面證明中海地產(chǎn)海外資本主要的回流手段就是通過股東貸款的形式完成的，讓企業(yè)的快速發(fā)展與香港資本市場對接，促使合作雙方達(dá)成雙贏的局面。