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??240輪激烈角逐后，備受矚目的棉五社區(qū)改造由被稱為“棚改專業(yè)戶”的東勝集團以20.04億元拍下。

??3月25日，石家莊主城區(qū)迎來一場土地出讓活動，一塊總面積16萬平方米（約合242.41畝）、起始價為210600萬元的地塊引發(fā)搶地大戰(zhàn)，引發(fā)諸多房企關(guān)注，其中中海、榮盛、東勝集團均是“勢在必得”之勢。

??受疫情影響，今年石家莊一季度土地市場普遍冷清，市場預期較差，許多地塊以起始價成交，甚至不少位置不佳地塊多次掛牌多次流拍。此次棉五小區(qū)地塊出讓，可謂2020年石家莊土地市場的重頭戲！

??經(jīng)過上百輪競拍，東勝集團最后收入囊中，面對這高溢價、同步需要建設(shè)回遷房的地塊如何實現(xiàn)盈利也是上述企業(yè)需要重點關(guān)注的。

??硝煙再起的土拍現(xiàn)場

??棉五舊改地塊位于光華路以南、栗康街以西、和平路以北、長征街以東，土地面積為89101.55平方米（約合133.65畝）（含托幼用地3780平方米），用地性質(zhì)為住宅、商服、教育，起始價為108200萬元（809.58萬元/畝）。

??該地塊交納競買保證金截至時間為3月23日17時。因要求嚴格，最終確認報名的3家房企分別為中海、東勝集團和榮盛地產(chǎn)。這3家開發(fā)商都與該地塊有著很深的淵源：中海在2019年年末剛剛斬獲了“地王”項目棉五廠區(qū)地塊；榮盛則是和平路軸線3個“地王”項目得主，其中阿爾卡迪亞榮景園是2006年“地王”項目，也是榮盛首進石家莊的標桿性項目，榮盛華府則是2014年和2015年雙地王項目，當時的棉三棉四地塊，成就了今天主城區(qū)二環(huán)內(nèi)成交價最高的項目榮盛華府；東勝集團2015年拿下了長安區(qū)熱門地段紫晶悅城地段，另外還開發(fā)了東勝槐安廣場、東勝裕華廣場、東勝建設(shè)廣場，都成為石家莊地標性建筑。這也是當日土拍大局競拍企業(yè)情況。

??不過競拍過程卻超乎人們預料。競拍之初，3家房企均報出了報價，中海在首次報價后再無報價，之后現(xiàn)場由“三國殺”變成了東勝與榮盛兩軍對壘。

??剛開始，雙方輪流叫價，每次舉牌加價100萬元，競拍陷入膠著。當土拍進行快2個小時，競價從11.57億元到13.13億元時，榮盛開始大幅加價，多次加價1000萬元，這加快了競拍進度；到14億元后速度開始加快，東勝集團也開始大幅度加價；當競拍價突破15億元后，榮盛突然表現(xiàn)“王炸”，直接加價5億元，報價到20.03億元，東勝集團緊跟報價20.04億元。最終，東勝集團以20.04億元競得棉五小區(qū)改造地塊（約為1526萬元/畝）。

??“競拍歷時了2小時47分鐘，相互加價激烈競爭兩個多小時，后40多分鐘東勝集團頻繁加價1000萬元，直至結(jié)束前93秒，榮盛單次加價5個億，東勝集團加價100萬元并最終以20.04億元競得棉五社區(qū)地塊。如此激烈的競價，看來這兩家企業(yè)都是抱著必得決心拼了。”一位現(xiàn)場媒體人士邊打電話邊唏噓慨嘆。

??有業(yè)內(nèi)人士分析認為：棉五小區(qū)改造項目地塊溢價率破85.21%，樓面地價15840元/平方米（除去回遷建筑面積），參照該企業(yè)以往開發(fā)案例，初步預計未來綜合售價每平方米2萬+。如操作得當，該地段未來升值和溢價空間很大。

??未拍先熱

??這塊地早已備受矚目。

??棉五小區(qū)地塊緊鄰和平路與建設(shè)大街兩條主干道，屬于主城區(qū)一環(huán)旁核心區(qū)位，地塊東側(cè)還有修建中的地鐵2號線，南側(cè)則坐落著河北省四院、長安公園、新源蜂巢、勒泰中心等大型頂級成熟配套。且該地塊還是一宗占地達89101.55平方米（約合133.65 畝）、方方正正的凈地，拿了地就能開工，諸多企業(yè)躍躍欲試。

??尤其值得一提的是，該地塊周圍“地王林立”，北側(cè)為3個月前中海剛剛拍下的2019年年度“地王”棉五廠房地塊，東側(cè)為2015年、2016年的年度“地王”棉三、棉四地塊（榮盛華府項目）及已經(jīng)列入拆遷計劃、占地超過500畝的棉一棉二廠房地塊，西側(cè)為2006年年度“地王”水泵廠改造地塊（榮盛阿爾卡迪亞項目）。

??2019年12月24日，經(jīng)過324輪競拍，中海從6家房企激烈競拍中脫穎而出，最終以20.11億的大手筆拿下棉五廠房地塊，創(chuàng)造了2019石家莊年度“地王”。

??棉五廠房地塊與棉五小區(qū)地塊幾乎是一路之隔。在光華路與建設(shè)大街交口，一個位于東北角，另一塊位于西南角。去年棉五廠區(qū)的樓面地價達到了11071.94元/平方米。

??棉五小區(qū)地塊為棚戶區(qū)改造項目，競拍之前已經(jīng)非常特殊的規(guī)定了“將實行統(tǒng)一規(guī)劃管理、統(tǒng)一建設(shè)開發(fā)模式，社區(qū)商品房與回遷房將實現(xiàn)同品質(zhì)建設(shè)，不再按地塊或樓棟‘分批、分離’開發(fā)”政策。且不同于以往開發(fā)企業(yè)先拿地再報批規(guī)劃，該舊改項目的建設(shè)規(guī)劃已經(jīng)出爐，有住宅、有商業(yè)、有中學。

??據(jù)知情人士透露，該項目回遷補償力度也非常夸張，之前所做的以東兆通匹配用地安置回遷戶方案被大多數(shù)拆遷戶拒絕，轉(zhuǎn)而就地安置。目前選擇產(chǎn)調(diào)的1300余戶原住居民在土地招拍掛之前已全部完成選房。據(jù)3月24日公布的棉五棚戶區(qū)改造規(guī)劃顯示，該地塊規(guī)劃戶數(shù)2568戶，刨除回遷住宅C-1#樓、C-2#樓共規(guī)劃戶數(shù)288戶，回遷房與商品房混雜居住的戶數(shù)將達到1012戶，以此計算，該地塊的實際銷售套數(shù)為1268戶。由此顯示，該地塊雖然面積為133.65畝體量不小，但實際可售房源有限。

??拿地后東勝集團布局

??競拍結(jié)束后，東勝集團石家莊乾麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理任榮寧接受記者采訪表示，棉五改造項目地塊將打造成東勝的精品樓盤。針對回遷房與商品房不再分離建設(shè)問題，任榮寧表示，棉五改造項目將打造民生工程，也是協(xié)助政府解決棚改和舊改的難題，踐行東勝集團企業(yè)責任。

??“過去回遷區(qū)的居住環(huán)境一直被市民所詬病。戶型不合理，住的人太多，人員構(gòu)成復雜。不僅影響回遷市民，也影響著商品房住戶的居住體驗。”任榮寧表示，棉五小區(qū)改造項目開創(chuàng)了一個先例，將社區(qū)商品房與回遷房實現(xiàn)同品質(zhì)建設(shè)，不再按地塊或樓棟“分批、分離”開發(fā)，雖然使得開發(fā)成本陡增，但東勝集團將會嚴格按照各級政府要求，統(tǒng)一規(guī)劃管理、統(tǒng)一建設(shè)開發(fā)，將原來棚戶區(qū)的居民安居作為首位工作，同時也為滿足人民的美好生活提供有力保障。

??對于此次拿地，東勝集團表示，2020年，將是東勝集團深耕石家莊、戰(zhàn)略布局京津冀的擴張之年。“用建筑改善人們城市環(huán)境、用服務(wù)提升人們幸福指數(shù)，用成績闡釋企業(yè)存在價值”是東勝集團對棚戶區(qū)改造這一民生工程的堅持，也是對政府以及社會作出的莊嚴承諾。棉五社區(qū)改造項目地塊是東勝在和平路軸線拿下的第三個項目，此次地塊的摘得，是與紫晶苑、南翟營改造項目構(gòu)成合縱之勢，讓和平路沿線真正成為東勝“石家莊棚改樣本”。