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??上海易居房地產(chǎn)研究院組織全員認真學習、深刻領(lǐng)會兩會精神，對2020 年《政府工作報告》進行了學習討論，談感受，論發(fā)展。認識到，在全球抗擊疫情的特殊歷史時期召開了中國兩會，政府工作報告文字短，干貨多，力度大。對今年社會經(jīng)濟的發(fā)展，切中“痛點”，突破“難點”，政策要點實打?qū)崱Ｗ鳛榉康禺a(chǎn)行業(yè)的研究機構(gòu)，要把握好中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。

??處理好政府和市場的關(guān)系

??學習會上，易居院智庫中心總監(jiān)嚴躍進代表研究院作了專題研究報告，即《2020年兩會政府工作報告學習材料》。研究認為，兩會報告在房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及幾個內(nèi)容，其核心點在于，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對比去年年底中央經(jīng)濟工作會議、今年4月中央政治局會議的內(nèi)容，此次政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)的表述，核心在于房住不炒、因城施策。

??研究報告同時認為，除了此次兩會關(guān)于房地產(chǎn)的表述，實際上兩會前密集出臺的各類文件也值得關(guān)注。比如說4月9日發(fā)布的《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，明確要推動土地、勞動力、資本、技術(shù)、數(shù)據(jù)等要素市場的改革，尤其是提到了“主動有序擴大金融業(yè)對外開放”；5月8日《關(guān)于做好新冠肺炎疫情常態(tài)化防控工作的指導(dǎo)意見》指出，我國新冠肺炎疫情防控向好態(tài)勢進一步鞏固，防控工作已從應(yīng)急狀態(tài)轉(zhuǎn)為常態(tài)化。5月11日發(fā)布的《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制的意見》，其核心點在于，著力構(gòu)建市場機制有效、微觀主體有活力、宏觀調(diào)控有度的經(jīng)濟體制。一系列文件體現(xiàn)了新政策思路，需要房地產(chǎn)相關(guān)研究人員積極學習領(lǐng)會。

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳就此表示，在政策方發(fā)展的過程中，有一個話題是貫穿始終的，即處理好政府和市場的關(guān)系。這個關(guān)系在各個時期是有波折的，也一直處于完善的過程之中。在當前特殊的社會經(jīng)濟背景之下，中央采取了很明確的策略，積極落實“六穩(wěn)”和“六保”工作。對于中國房地產(chǎn)而言，在經(jīng)濟下行壓力大的時候更應(yīng)該發(fā)揮支撐作用，其穩(wěn)定有助于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

??研究政策演變明確政策脈絡(luò)

??易居研究院副院長楊紅旭表示，對比多年來全國兩會政府工作報告，可以看出，政策口徑呈現(xiàn)了三種模式即寬松、中性和偏緊。比如說2009年和2015年兩會政府工作報告，對房地產(chǎn)的口徑是偏寬松的，這和當時面臨的經(jīng)濟下行壓力增大、去庫存目標等因素有關(guān)。而部分年份的政策是偏中性的，比如說2017年、2019年等。今年政府工作報告總體上是中性略偏空的，至少“房住不炒”被再次提及，進一步說明政策方面是有紅線約束的。這也說明，當前全國房地產(chǎn)市場并不是很冷，中央還沒想要放松。當然從市場表現(xiàn)和因地制宜的情況看，接下來部分城市也會有局部松動，以進一步支持置換需求等。

??易居研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽表示，對比歷史上的兩會政府工作報告，至少有五個方面的內(nèi)容值得關(guān)注，或者說是有變化的。第一個是房地產(chǎn)稅此次并沒有提及，而此前則提及了“穩(wěn)妥推進”或“穩(wěn)步推進”等內(nèi)容。第二個是“租購并舉”并沒有被提及，這也說明租賃市場其實正面臨著巨大的挑戰(zhàn)。第三個是當前強調(diào)了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造，之前都是提棚改的內(nèi)容，而現(xiàn)在更強調(diào)從拆到改的轉(zhuǎn)變。第四個是因城施策的提法，這是利好房地產(chǎn)發(fā)展的，有助于各地放松調(diào)控。第五個是新型城鎮(zhèn)化，今年將深入推進新型城鎮(zhèn)化，注重質(zhì)量發(fā)展和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化等。

??關(guān)注市場機會積極謀求轉(zhuǎn)型

??易居院房地產(chǎn)流通研究所所長崔裴副教授表示，此次疫情的處理過程，從宏觀層面和國際對比層面看，說明我國的制度優(yōu)勢正不斷顯現(xiàn)。而各個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該更好地服務(wù)于這樣一個制度體系。在當前中央強調(diào)保民生、穩(wěn)增長的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該積極行動起來，不斷完善發(fā)展體系。比如說當前我們對于居家養(yǎng)老的研究相對比較少，或者說比較欠缺，所以后續(xù)在住房發(fā)展和老齡社會大背景下，應(yīng)該強化適老性的發(fā)展。又比如包括老舊小區(qū)改造等，在今年兩會中繼續(xù)被強調(diào)，此類領(lǐng)域也可以和養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)做結(jié)合，以真正吻合業(yè)主或老齡人的需求。要充分重視投資和消費兩端的商業(yè)模式創(chuàng)新，以促進房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

??易居院新聞資訊主任梁志超表示，今年兩會彰顯了“民為至上”，政府工作報告未提GDP增長目標，把穩(wěn)就業(yè)和保增長作為重點，這是一種底線思維，也是一種親民政策。中央對民眾關(guān)心的推進房地產(chǎn)稅立法的表述是“穩(wěn)妥”，去年是“穩(wěn)步”，今年繼續(xù)沿用2018年的“穩(wěn)妥”提法，是別有深意的，方向不會改變。在當前兩會政策的指導(dǎo)下，后續(xù)房地產(chǎn)市場和發(fā)展將面臨幾個新的機會。第一、政府工作報告提出的“兩新一重”建設(shè)，在新基建、新型城鎮(zhèn)化以及交通、水利等發(fā)展趨勢下，包括養(yǎng)老+醫(yī)養(yǎng)、TOD等成為新的發(fā)展空間。第二、作為兩會熱詞的“物業(yè)管理”，進入到存量發(fā)展和優(yōu)化的時代，成為兩會后續(xù)基于此類資產(chǎn)的運作，可以衍生出很多產(chǎn)業(yè)。第三、  兩會對消費的支持力度進一步提升，在電商直播帶貨等方式下，房地產(chǎn)營銷模式將創(chuàng)新，成為房企可以重點關(guān)注的內(nèi)容。