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??上海易居房地產(chǎn)研究院12月01日發(fā)布《2020年11月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》，該報(bào)告顯示:

??11月40城地市繼續(xù)降溫：成交量、成交均價(jià)、出讓金和溢價(jià)率均下降。11月，40城土地成交建筑面積環(huán)比下降13%，土地出讓金已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下降；成交均價(jià)延續(xù)下跌趨勢(shì)；溢價(jià)率連續(xù)2個(gè)月下降。7月多地調(diào)控政策升級(jí)以來，8月土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)短期拐點(diǎn)，9月份以來，又有多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)了調(diào)控或進(jìn)一步加強(qiáng)管理的新規(guī)，40城土地市場(chǎng)繼續(xù)降溫。短期來看，調(diào)控政策和貨幣政策均不會(huì)放松，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月地市仍將穩(wěn)中有降。

??易居研究院研究員沈昕表示:11月一線城市土地成交建筑面積大增，主要是深圳多幅地塊集中出讓。今年一線城市雖然成交面積增長較多，但價(jià)格并未明顯上漲，整體地市并未過熱。11月，二線城市和三線城市土地市場(chǎng)均出現(xiàn)量價(jià)齊跌，說明下半年以來多地以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)的調(diào)控政策效果明顯。

??報(bào)告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體: 成交量、成交均價(jià)、出讓金、溢價(jià)率環(huán)比均下降

??1、土地成交建筑面積：11月環(huán)比下降13%

??2020年11月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積4743萬平方米，環(huán)比下降13%；同比小幅下降1%。往年來看，年末地方政府會(huì)加快土地出讓的進(jìn)度，尤其是一些土地出讓完成率較低的城市，預(yù)計(jì)12月份40城土地成交面積將有較明顯增長。

??2020年1-11月，40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積52632平方米，同比增長9%。

??2、土地出讓金收入： 土地出讓金連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下降

??11月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2396億元，環(huán)比下降0.6%，同比增長5.7%，7月份以來已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下降。

??2020年1-11月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入29148億元,同比增長19.6%。

??分城市來看，2020年1-11月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、杭州、廣州、北京和寧波，其土地出讓金總額分別為2498、2275、2109、1663和1552億元。排名靠前的城市中，除一線城市外，主要為長三角和大灣區(qū)的核心城市，以及部分中西部省會(huì)城市。

??3、土地出讓均價(jià)：環(huán)比下跌4.7%，同比上漲7.8%

??11月，40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為5400元/平方米，環(huán)比下跌4.7%，同比上漲7.8%，預(yù)計(jì)短期內(nèi)地價(jià)仍有調(diào)整空間。

??4、土地成交溢價(jià)率：15.4%，連續(xù)兩個(gè)月下降

??11月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為15.4%，相比10月下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。2020年一季度，土地溢價(jià)率維持在10%左右的歷史低位水平；二季度部分城市土拍火熱，溢價(jià)率逐步上升；三季度以來多地政策收緊，溢價(jià)率不再上升，近兩個(gè)月略有下降。

??分城市來看，11月，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為西安、昆明、福州、合肥和金華，土地成交溢價(jià)率分別為100%、67%、50%、35%和34%。11月西安溢價(jià)率高達(dá)100%，主要是全月只出讓了2宗地塊，其中一宗鄂邑區(qū)低密度純住宅用地的溢價(jià)率高達(dá)151%，另一宗商辦用地則無溢價(jià)出讓。11月，溢價(jià)率為0的城市為9城，比10月多2城，可以看出40城整體仍處于降溫趨勢(shì)中。

??二、城市分類：二三線城市地市開始走弱

??1、一線城市：成交量環(huán)比大增，地價(jià)小幅下跌

??11月，一線城市土地成交建筑面積為592萬平方米，環(huán)比大幅增長75%，同比增長41%。一線城市成交面積環(huán)比大增，主要是深圳11月土地成交建筑面積高達(dá)246萬平方米，遠(yuǎn)超今年其他月份。11月23日，深圳市集中出讓8宗居住用地，分別位于寶安區(qū)、光明區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)，總建筑面積224.08萬平，單日攬金339.81億元。1-11月，一線城市累計(jì)成交建筑面積為4745萬平方米，同比增長42%。

??11月，一線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交均價(jià)為14538元/平方米，環(huán)比下跌4.5%，同比上漲2.2%。可以看到，今年一線城市雖然成交面積大增，但價(jià)格并未明顯上漲，整體地市并未過熱。

??2、二線城市：量價(jià)齊跌

??11月，二線城市土地成交建筑面積為2909萬平方米，環(huán)比下降17%，同比下降4%。1-11月，二線城市土地成交建筑面積為35126萬平方米，同比增長1.5%，漲幅略有收窄。11月，6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為4878元/平方米，環(huán)比下跌5.6%，同比上漲3.7%。

??2020年二季度，杭州、南京、寧波、成都等熱點(diǎn)城市地市火熱，成交均價(jià)快速反彈。三季度，多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控收緊的政策，地市逐漸降溫，地價(jià)開始高位盤整。進(jìn)入四季度，成交均價(jià)已經(jīng)開始從高位回落，政策收緊下，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月二線城市地價(jià)可能將繼續(xù)下跌。

??3、三線城市：量價(jià)齊跌

??11月，三線城市土地成交建筑面積為1242萬平方米，環(huán)比下降23%，同比下降9%。1-11月，土地成交建筑面積為12761萬平方米，同比增長24%。6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為3809元/平方米，環(huán)比下跌3%，同比上漲31%。

??三、結(jié)論和趨勢(shì)：未來幾個(gè)月地市將穩(wěn)中有降

??近日，央行發(fā)布《中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告（2020年第三季度）》，報(bào)告提出，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

??8月份40城土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)短期拐點(diǎn)，9月份以來繼續(xù)小幅降溫，穩(wěn)地價(jià)目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。短期來看，調(diào)控政策和貨幣政策均不會(huì)放松，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月地市仍將穩(wěn)中有降。

執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕

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