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??當越秀服務在除夕前夜遞上2020年歲末的最后一份物企招股書，物管資本市場的競爭者正式集結55將。

??截至目前，上市物企已達45家，遞表排隊的物企10家，物管股賽道“戰火”已成燎原之勢，物企之間的交鋒顯得愈加激烈。

??除了在規模展開正面交鋒外，各家業務板塊也在暗自較量。在基礎的物業管理服務之外，增值服務便成為他們決一勝負的殺手锏，為提升利潤率，物企開辟增值服務戰場，各顯神通。

??圍繞開發商和業主，物企的增值服務形成了兩大類型，分為非業主增值服務和社區增值服務兩類。然而在增值服務多元化的外衣下，非業主增值服務已漸漸成為部分物企連接關聯房企的利益輸送暗道。

??非業主增值服務主要圍繞開發商進行，針對開發、銷售、竣工各個環節提供相關服務，有些還會提供車位及房屋尾盤的代理銷售及租賃服務。這也意味著，非業主增值服務的收入與關聯房企存在著密切聯系。

??在實際操作中，不同物企之間非業主增值服務收入占比也存在著較大的差距。樂居財經研究院最新統計了45家上市物企中有明確公布非業主增值服務數據的25家物企。數據顯示，25家物企非業主增值服務收入占比在7.8%-37.8%之間，差值達30%；非業主增值服務收入最低0.15億元，最高12.31億元，差額超12億元。

??融創服務以37.8%的非業主增值服務占比位居榜首，其次是正榮服務和佳兆業美好，占比分別為35.6%和33%；而恒大物業在占比上雖排在第九位，但收入卻居于第一，其以12.31億元的非業主增值服務收入奪得桂冠，雅生活服務與融創服務分列二、三名，收入分別為9.59億和6.76億。

??在非業主增值服務收入占比中拔得頭籌的融創服務，2019年這一數據高達55.6%，在收入中扛起半壁江山，具體金額約15.72億元，而社區增值服務收入占比不足4%。

??其次，正榮服務上半年實現非業主增值服務收入1.58億元，占總收入的35.6%；社區增值服務收入為6040萬元，占總收入的13.6%。

??贏得12.31億元非業主增值服務收入的恒大物業在27%的較高占比之下，社區增值服務收入為11.1%。

??眼下，圍繞開發商所進行的非業主增值服務已經逐漸找到可行的盈利模式，但同時受限于地產開發周期及開發數量等不確定性因素，該類業務也會隨之出現波動。

??考驗物企運營能力的關鍵則是對社區增值服務的挖掘能力，社區作為容納業主的天然流量載體，擁有著更多可被挖掘的服務空間。社區增值服務主要圍繞改善業主居住環境、提高業主生活品質，提供服務或銷售商品，且社區增值服務的毛利率普遍高于非業主增值服務毛利率。

??易居企業集團CEO丁祖昱也曾公開表示，在疫情之后，除了提供日常生活服務之外，物業公司開展更多元的服務，如零售、養老、醫療，也會擁有良好的認知基礎和信任基礎。

??目前，在已公布的18家物企2020年盈利預告中，有75%的企業提及社區增值服務收入或非業主增值服務收入的增加是盈利增長的原因之一。

??東方證券指出，從企業經營層面出發，增值服務能夠使物管企業更加獨立于地產周期，在由大量交付帶來的面積增長紅利消退之后，成為企業長期發展的增長驅動力。