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??30萬(wàn)元能做什么？在住宅均價(jià)約1.2萬(wàn)元/平方米的長(zhǎng)沙，不僅能做80多平方米住宅的三成首付，還能全款購(gòu)買(mǎi)30-40平方米的商業(yè)公寓。

??3月份以來(lái)，先是長(zhǎng)沙二環(huán)內(nèi)、湘江東岸的新力鉑園以工抵房名義，推出了單價(jià)6888元/平方米起的商業(yè)公寓，由于相當(dāng)于在備案價(jià)基礎(chǔ)上打了個(gè)5折，該項(xiàng)目在3天時(shí)間里熱銷(xiāo)430套公寓。緊接著，長(zhǎng)沙高鐵新城的明昇壹城、濱江新城的保利天禧等項(xiàng)目迅速跟進(jìn)。占據(jù)極佳地理位置、擁有雙地鐵優(yōu)勢(shì)的上述項(xiàng)目公寓，原單價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米上下，如今只要一萬(wàn)元出頭，單價(jià)直降約5000元/平方米。長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)掀起的集體特賣(mài)潮，單價(jià)直降二至五成不等。

??這已不是長(zhǎng)沙商業(yè)公寓市場(chǎng)首推特價(jià)房。去年9月，長(zhǎng)沙恒大珺悅府將原售價(jià)12500元/平方米的精裝公寓，以7800元/平方米起的特價(jià)促銷(xiāo)，令市場(chǎng)刮目相看。

??長(zhǎng)沙的公寓市場(chǎng)以價(jià)換量，正漸成趨勢(shì)。

??究其原因，一方面，長(zhǎng)沙商業(yè)公寓庫(kù)存高企；另一方面，相對(duì)北上廣深等一線城市，長(zhǎng)沙的商業(yè)公寓價(jià)格虛高。

??長(zhǎng)沙商業(yè)公寓雖然不限購(gòu)不限貸，總價(jià)較低，但相對(duì)于住宅而言，公攤大、綠化率低、水電物業(yè)費(fèi)高、土地使用年限短，而且大多無(wú)學(xué)位、后期轉(zhuǎn)手交易稅費(fèi)高、使用人員復(fù)雜等。尤為突出的是，長(zhǎng)沙的商業(yè)公寓供需失衡，去化壓力較大。

??湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓庫(kù)存量繼續(xù)突破歷史最高水平，多達(dá)418萬(wàn)平方米，去化周期增加至近30個(gè)月，去化壓力增大。

??據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士分析，長(zhǎng)沙商業(yè)公寓去化周期較長(zhǎng)，既有項(xiàng)目規(guī)劃商住比過(guò)高的因素，也有價(jià)格虛高原因。

??在不少一線城市，項(xiàng)目商住比基本為1:9，而長(zhǎng)沙普遍為3:7，甚至4:6、5:5；一線城市的公寓價(jià)格是住宅價(jià)格的70%-80%，而此前，長(zhǎng)沙同一項(xiàng)目或同一區(qū)域內(nèi)的公寓價(jià)格往往高于住宅價(jià)格。

??在供過(guò)于求的狀態(tài)之下，長(zhǎng)沙商業(yè)公寓的價(jià)格在呈下滑趨勢(shì)。湖南中原研究院的數(shù)據(jù)表明，2017-2019年，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)1.6萬(wàn)元/平方米以上的公寓成交占比不斷增加，而2020年長(zhǎng)沙商業(yè)公寓成交價(jià)主要集中在0.8萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/平方米之間。

??“不要以為長(zhǎng)沙的住宅單價(jià)不高，就抬高價(jià)格賣(mài)公寓，商業(yè)公寓單價(jià)在住宅價(jià)格基礎(chǔ)上打個(gè)八折還差不多。”某央企長(zhǎng)沙公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，長(zhǎng)沙商業(yè)公寓的價(jià)格虛高必然導(dǎo)致滯銷(xiāo)，顯然不可持續(xù)。