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??正在經歷房價“過山車”的唐山樓市開始回歸理性。

??9月下旬，記者在唐山一些正在銷售的樓盤走訪時看到，售樓處訪客寥寥，略顯冷清，沒有了往年熱鬧的假期促銷活動。“現在一天也來不了幾個顧客，觀望情緒嚴重，促銷也沒有多大的作用。”一位置業(yè)顧問告訴記者。

??為了推動去化，市場中逐漸有降價項目出現；某知名房企在唐山市豐南區(qū)一地產項目因推出部分“工抵房”，變相降價促銷引發(fā)業(yè)主圍堵售樓處；今年5月份，某房企在唐山市曹妃甸區(qū)一項目也因降價促銷引發(fā)業(yè)主圍堵售樓處進行維權。此后，該項目降價行為被相關政府部門緊急叫停，不久前剛剛恢復營業(yè)；華潤置地、富力集團在唐山市南湖一項目也曾因降價被業(yè)主圍堵售樓處數月。

??來自世聯行的消息稱，近幾月唐山房地產市場成交量出現下降態(tài)勢，開發(fā)商加推放緩，為了完成銷售任務，多以降價刺激成交，但結果并不明顯，從而出現了量價齊跌情況。另據中指院統計，2021年1-7月，唐山房地產企業(yè)銷售額前10企業(yè)銷售金額門檻值超5億元，但較去年同期下降45%；銷售面積前10企業(yè)銷售面積門檻值為4.1萬平方米，較去年同期下降25%。

??面對房企暗調價格，唐山相關政府部門緊急約談10家房企，要求堅守房價穩(wěn)定原則。

??“去年8月份，唐山還因樓市過熱、房價漲幅過高位居全國前列被約談，還出臺了新一輪調控政策。此后不過半年時間，唐山樓市便開始轉向了。”長期觀察唐山房地產行業(yè)的張先生表示。

??從“限漲”到“限跌”，唐山房地產市場發(fā)生了什么？

??陷入焦慮的購房者

??今年5月，出于改善型剛需考慮，孟先生在唐山市南湖區(qū)看中了一處高端的6層大平層洋房，毛坯房，18000元/平方米。

??毗鄰南湖景區(qū)的優(yōu)美環(huán)境和完善的市政配套設施，再加上高品質，這些都讓孟先生深感滿意。孟先生先交了200多萬元與開發(fā)商簽訂了購房協議，余下100多萬元房款孟先生計劃將位于唐山市中心的一套房子賣掉后交齊。

??進入8月份后，唐山樓市突變，因新房降價潮引發(fā)，二手房房價也開始大幅下跌。賣不掉二手房就交不起新房款，還將面臨巨額違約金。

??孟先生開始由最初的購房喜悅陷入無限焦慮中。

??孟先生和家人商量打算退掉此前預定的房子，這樣可以減少降價帶來的損失。開發(fā)商告訴孟先生，因他首付款未繳齊，系統打不出正式預售合同，只簽了線下“商品房賣房合同”樣本和商品房買賣合同補充協議，按照補充協議約定，需要支付購房款10%違約金。

??“我購買的新房總價400多萬元，如果退房按照合同規(guī)定要支付違約金40多萬元。”市場帶來的變化讓孟先生陷入無奈和焦慮中。

??值得欣慰的是，孟先生的二手房已有意向購買者。

??9月29日，千家房屋中介萬達店馮經理告訴記者，“已經有顧客看中了，但成交價比掛牌價下降了幾十萬元，可以解孟先生燃眉之急。”

??談到孟先生買房、賣房經歷，馮經理說這就是目前唐山樓市真實寫照。據馮經理介紹，截至9月底，千家房屋共成交二手房336套，去年同期成交量為311套，看似差距不大，但目前二手房市場受新房降價影響卻很大，“現在看房客戶明顯減少，購房熱情也低了”。

??“因樓市下滑，今年以來從事二手房的中介機構關門店的也不少，我們也合并了很多店。”馮經理介紹，代理的新樓盤也很多，總體看房價每平方米平均下降了二三千元，但大多是有瑕疵的房子，真正好地塊的高品質房子并沒有太大變化。

??對于房價下降，很多剛剛購房的業(yè)主并沒有去售樓處找開發(fā)商維權，大多數業(yè)主還是無奈地接受了市場變化的事實。等待交房的齊女士說：“我購買的恒大一個樓盤，現在房價降多少不是業(yè)主們關注的，而是樓盤能否按時交房，會不會爛尾。大多數業(yè)主把一輩子積蓄都放在了房子上，如果樓盤爛尾將是業(yè)主們不能承受的，會給社會帶來不穩(wěn)定因素。”

??唐山恒大學庭一位負責人告訴記者，雖然目前恒大面臨著很多困難，但他們會力保房子按時交付。

??從“限漲”到“限跌”市場發(fā)生了什么？

??唐山樓市的冷卻是從2020年年末開始的。

??公開資料顯示，唐山南湖中央廣場去年8月開盤時，小高層、洋房售價在1.8萬元/平方米至2萬元/平方米，到了去年11月，在推出剩余房源時，價格一下降到1.3萬元/平方米，直降5000元/平方米，引發(fā)業(yè)主維權。

??此外，唐山恒大養(yǎng)生谷亦是如此，房價從7000元/平方米一路降到4000元/平方米，降幅高達43%。

??面對房企暗調價格，唐山相關政府部門緊急約談10家房企，要求堅守房價穩(wěn)定原則，不準惡意降價。政府表示：“此次座談會中心議題是征求房企意見，促進房地產市場持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展”，其中一位參加房企座談會的負責人說：“這次會議其實主要討論了如何救市，要打壓惡意降價。”

??唐山，這個地處河北省的三四線小城在房價漲幅方面曾引發(fā)全國關注。2020年8月14日，國家統計局發(fā)布70城房價統計數據，其中唐山房價漲幅最為驚人，達到了16.1%，上漲幅度全國（更多政策，請查閱中房網 www.zjgdzjg.cn）第一。這已是連續(xù)幾個月出現上漲行情。隨后，2020年11月份，唐山市人民政府辦公室發(fā)布《關于加強房地產市場調控工作的通知》，房地產市場與房價企穩(wěn)。

??此前，唐山樓市發(fā)力，主因是這座城市自身經濟發(fā)展，其不僅是華北經濟第三強，又是河北經濟第一城，彼時唐山房價在環(huán)京地區(qū)算是洼地，且限購力度不大，再加上北京、天津與河北炒房客大舉進入抄底，導致唐山房價上攻，一漲就是3年多。

??2020年年末至今，唐山房價出現轉向專家認為主要有幾個因素：一是受北方樓市整體低迷影響；二是去年年末政策收緊后，尤其是房貸方面額度受限，二手房貸款放款周期被延長，唐山房價開啟下跌模式；三是北三縣樓市筑底，開始緩慢爬升，資金開始從唐山撤退轉向廊坊。

??易居研究院智庫中心研究負責人嚴躍進則表示，類似城市當前面臨去庫存壓力，房屋銷售壓力比較大。以唐山為例，根據易居研究院公布的數據，唐山存銷比達到了18個月左右。

??有業(yè)內人士坦陳，市場降溫壓力也開始傳導到房企經營壓力上，使部分企業(yè)房屋銷售節(jié)奏放緩，資金回籠速度變慢。在房企資金壓力和業(yè)績完成指標下，才會出現大幅降價現象。

??據唐山世聯行公布的8月份唐山樓市分析顯示，唐山8月市場銷量環(huán)比上漲，供應環(huán)比下降。量價環(huán)比上漲原因是高價盤降價，銷量上漲，市場成交量權重增加。

??唐山世聯行副總經理顧軍介紹，在商品房市場低迷期，諸多開發(fā)商不堪壓力開始以價換量，當然也不乏有房企堅持本心，專注品質的優(yōu)質樓盤。這場價格戰(zhàn)終于打到了購房客戶們的承受范圍，大量成交不但刺激著真正想買房客戶的神經，同樣也刺激著整個市場在向好的方向發(fā)展。

??信心與堅守更重要

??

??顧軍認為，在市場逐步回升的同時，各個開發(fā)商要做好項目品質，更多的獲得客戶認可。

??記者所采訪的華潤置地、中海、融創(chuàng)、龍湖、禹洲、碧桂園、唐城壹零壹等房企均表示，不管市場如何變化，房企一定要堅守初心、苦練內功、做好自己，用好房子好品質贏得市場和消費者，也相信市場會越來越走向成熟、理性。

??唐山冀東金鼎地產有限公司董事長裴文會表示，”當前雖然面臨很多困難，但金鼎人眾志成城、多措并舉應對市場，相信市場會穩(wěn)健發(fā)展。”

對于樓市發(fā)展，裴文會認為分化會愈發(fā)嚴重，一方面政府對一線城市調控仍會堅守，一方面二三四線城市一定會因地、因時區(qū)別施策，預計明年下半年市場有一定反彈。