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??由政府出面設立地產紓困基金，盤活問題樓盤，終于在鄭州打響首役。

??中國房地產報記者獲悉，近日，鄭州市政府印發(fā)了《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》（以下簡稱“方案”），將按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設立紓困專項基金，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運作，相關開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）據(jù)紓困項目，吸引不同類型社會資本共同出資設立子基金，并按照項目及子基金設立情況，資金分期到位。

??這是國內第一個紓困樓市的地方基金，向市場釋放了積極信號。“該方案具有較強的引導性和可操作性，是引進社會資本并聯(lián)合專業(yè)團隊一起與政府合作化解房地產金融風險的有效嘗試。”元禾辰坤特殊機會投資平臺——璟源投資CEO、博思恩資本董事長馮劍云對中國房地產報記者表示。

??“不是任何一個項目都能獲得紓困基金眷顧，只有那些后期能轉起來的項目才符合資金注入標準。為此，子基金要聘請第三方對擬盤活項目進行盡調評估，以確保紓困基金注資原則，這是個復雜過程。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉置評道。

??有機構預測，此紓困專項基金理論上可最多撬動800億元以上資金規(guī)模。但令市場疑慮的是，基于危困房企問題樓盤設立的基金產品，能否有足夠大吸引力、發(fā)揮杠桿撬動效應？

??“如果此基金在承擔盤活爛尾樓、保交房的同時，能夠將政府賦予的社會責任與市場化運作較好地結合起來，比如以政府背景（國企、地方AMC等）的資金作為劣后資金，與社會資本再組建結構化紓困基金進行資金規(guī)模放大，能夠大大降低社會資本的風險；還是有望吸引社會資本參與和進入，這樣也能大大提升地產紓困基金規(guī)模及其在保交樓中的作用與效果。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜對中國房地產報記者表示。

??百億元地產紓困基金來了

??按照方案，鄭州市地產紓困基金具體運作模式為：

??第一層母基金（紓困專項基金）：由中心城市基金下設立，規(guī)模暫定100億元。該中心城市基金成立于2019年，有多家城投公司入股，大股東實控人為鄭州市財政局。

??第二層子基金：由紓困專項基金與市區(qū)兩級國有公司、社會資本(包含但不限于央企、省級國企、施工企業(yè)、資產管理公司、金融機構)等組建，原則上紓困專項基金出資比例不高于30%，項目所在區(qū)國有投融資公司原則上應參與子基金組建，各主體出資比例由各方協(xié)商確定。

??第三層項目盤活資金籌集：通過子基金自有資金或融資方式籌集，其中自有資金出資原則上不高于40%，其余資金通過積極爭取金融機構并購貸款等方式籌集低成本資金。

??根據(jù)鄭州市政府安排，由子基金聘請第三方對擬盤活項目進行盡調評估,以項目凈資產為基礎確定盤活方式及價格，并由子基金對項目實施全封閉管理，按照銷售進度逐步回收投資，并陸續(xù)退出；盤活資金專項用于危困房企問題樓盤。

??什么樣的項目有望得到救助？要講社會責任，更要講基金盈利性。

??根據(jù)方案，由各開發(fā)區(qū)、各區(qū)縣（市）會同轄區(qū)內房地產頭部企業(yè)，共同篩選區(qū)內符合盤活條件的存量房地產項目，一個重要條件就是未來銷售收入能夠覆蓋項目投資，按照“一項目一子基金”方式，對接各級國有企業(yè)及各類社會資本，擬定子基金設立運作方案。并由子基金聘請第三方對擬盤活項目進行盡調評估，以確保紓困基金注資原則。

??“這個盡調過程很費力。”李宇嘉表示，因為此前各地專班在梳理出險項目時，就遇到了根本無法搞清楚能否實現(xiàn)資金平衡的問題。房企多渠道融資、資金跨省調度、多方抵押，不同標的之間相互倒騰資金。近期有TOP20的兩家房企，合作項目一筆共管資金被劃走了，一方說不知情，一方說對方要求劃走的，最后不得不尋求當?shù)毓步?jīng)偵介入。

??“通過紓困專項基金帶動社會資本盤活危困房企1-2個凈資產較高的存量項目，并督促危困房企將置換資金專項用于緩解其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤存在的資金不足問題，達到盤活一個、救活一批’的杠桿撬動效應,逐步化解潛在風險。”方案中稱。

??“目前該政策還未正式落地，母子基金尚未正式到位，房企端正在考慮報送項目。”一位企業(yè)人士稱。

??一位長期參與處理房企不良資產的機構人士認為，無論基金用于收并購，還是用于發(fā)行共益?zhèn)蚴侨牍身椖孔髟鲂牛诜ㄖ苹⑹袌龌瓌t上，如果這個基金對每個項目風控要求很嚴，要求項目可盤活資產必須能覆蓋債務，資金才愿意進場，那基金能發(fā)揮的作用可能較有限。他建議基金操盤方綜合評估，適當降低對項目紓困的門檻。

??馮劍云認為，為更好擴大資本效益，以市場化手段化解爛尾地產項目，建議該基金產品采取如下結構：

??一是子基金放大5倍至500億元規(guī)模。由市政府母基金出資20%作為劣后與各區(qū)縣的下級政府設立子基金，子基金的優(yōu)先級資金由各區(qū)縣政府引進銀行保險等金融機構來參與投資。

??二是子基金再分批、分別投入到單個項目，單個項目基金再放大5倍至2500億元規(guī)模。各區(qū)縣子基金出資20%作為單個項目的夾層或者劣后級，引進銀行保險或者央企資金等低成本資金作為優(yōu)先級。引進實力雄厚的大型央企或者國企的建筑企業(yè)作為夾層級并作為建筑方以保證項目的竣工交房。引進專業(yè)的有困境房地產重整和操盤經(jīng)驗的團隊作為劣后級負責全盤的重組。

??三是政府應給每個項目提供各種合法的支持，政策能出盡出，包括國土、規(guī)劃、消防等各面的政策支持，以加速項目盤活的速度。

??AMC下場助力“保交樓”

??鄭州是停工、半停工、爛尾最嚴重的城市。按照7月初曝光的國內多地爛尾樓盤統(tǒng)計，鄭州停工項目數(shù)量位居全國前列，涉及恒大、融創(chuàng)、奧園、陽光城等多家出險房企。“抱團停貸”風潮對于新房市場預期影響與打擊不言而喻，對于本就去化壓力極大、土地財政依賴度較高的鄭州樓市地市，更是雪上加霜。

??重壓之下，鄭州一直在堅持解決樓盤停工停貸、房企紓困問題，加緊提振房地產市場信心，并嘗試由政府牽手資產管理公司（AMC）設立地產紓困基金。

??據(jù)河南資產官網(wǎng)消息，7月19日，鄭州地產董事長萬永生一行到訪河南資產管理有限公司，雙方就深化業(yè)務合作達成共識。共識之一就是，雙方將充分發(fā)揮各自專業(yè)團隊、業(yè)務資源等優(yōu)勢，成立工作專班，聯(lián)合設立鄭州市地產紓困基金，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

??7月26日晚間，有市場消息稱，鄭州市住房保障和房地產管理局召開了相關會議，研究“頭部房企自愿退出項目情況”。此次會議針對建業(yè)、鑫苑、康橋、世茂、綠地、正商、融創(chuàng)等重點企業(yè)的項目，給予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項目并購、破產重組、保障房租賃四種模式的紓困方式支持。

??直到7月29日，鄭州市政府下發(fā)《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》，并稱本方案系“經(jīng)與部分金融機構、央企、市級國有投融資公司、房地產企業(yè)代表等座談，結合我市房地產所面臨的實際困難，特制定”，并要求各部門各有關單位“抓緊貫徹落實”。

??由于房企依靠自身力量無法實現(xiàn)爛尾項目復工復產以解決保交樓問題，地方政府以國企聯(lián)合AMC進駐接盤也就成了解決“保交樓”問題的可選項。不止鄭州，AMC也在進入其他地方。

??8月5日，中國華融官方公眾號發(fā)布消息稱：近日，中國華融與陽光龍凈集團有限公司簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。陽光龍凈集團實控上市房企陽光城自去年第三季度爆發(fā)流動性危機，如今保交樓、爛尾樓盤活、問題資產并購重組等系列問題解決終于有了希望。

??其實早在今年1月底，金融監(jiān)管部門就召集了幾家全國性AMC開會，研究AMC按照市場化、法治化原則參與風險房企資產處置、項目并購及相關金融中介服務，但此后工作在實質上并沒有獲得太大推進。

??“AMC的長處是對不良資產的處置與整理，但AMC發(fā)揮該長處的前提，是獲得出險房企的資產管理權。”柏文喜認為，尚未進入破產清算階段的出險房企對于優(yōu)質項目一般都存在還想借此翻盤的惜售心理，無法實現(xiàn)使其進入并購市場。只有當出險房企完全失去自救能力而放棄主動重整與重組的努力時，市場出清和行業(yè)重整的機會才會真正到來。也只有到了這個時候，市場中從不缺乏的“食腐者”與虎視眈眈的“撿尸人”才會大量出現(xiàn)。