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??你可能沒想到，一家機構最新的租客調研報告顯示，青年人在租房時考慮的因素中，排名前三的依次順序為:是否可以攜帶寵物入住、租約和租金的穩(wěn)定性、房間朝向。

??這說明，租賃住房產品不僅要提供美好居住和舒適居住空間，還要關注到客戶的情感、文化和社交訴求等，市場需求將驅動供給側不斷進階發(fā)展。

??“供給側改革背后都蘊含著新的經濟增長點，將推動住房租賃行業(yè)形成一個非常完善的上下游產業(yè)鏈。”12月8日，在第四屆住房租賃產業(yè)國際論壇上，ICCRA住房租賃產業(yè)研究院院長趙然說。

??趙然認為，目前，包括設計、建造、家具家電、智能化設備、信息管理系統、租房交易平臺、金融服務等一系列細分領域在內的產業(yè)鏈格局在我國住房租賃行業(yè)已漸具雛形。同時，越來越多供應商在調整產品研發(fā)模型，以適應住房租賃行業(yè)的需求特點，將來行業(yè)上下游產業(yè)鏈將愈發(fā)完整。

??此外，租賃住房通過提供居住空間，指向租戶的“私域”，更具提供居住相關增值服務的想象空間。企業(yè)可以將租賃住房視為一個服務終端平臺，擴展餐飲服務、家政服務、生活消費服務、寵物服務、兒童托管服務、娛樂服務以及各類高科技體驗等服務，形成“租賃+消費”模式。

??市場革新的力量正在驅動租住市場迭代商業(yè)模式，形成新的游戲規(guī)則。這意味著市場將出現更高層次、更多元化的需求。

??“經過多年的摸索和實踐，我國住房租賃行業(yè)走過了公租房、廉租房階段，隨著保障性租賃住房在‘十四五’期間的加速推進以及保障性租賃住房公募REITs的陸續(xù)上市，具有中國特色的住房租賃模式正在形成。”趙然判斷。

??盤點2022年租賃行業(yè)三件大事 金融助力華潤有巢REIT正式上市

??2022年，住房租賃行業(yè)發(fā)生了三件大事。

??首先，保租房公募REITs經過長達近兩年的準備，終于實現了從0到1的突破。深圳、廈門、北京三單保租房公募REITs率先落地。

??12月9日，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華潤有巢REIT”）上市儀式在深圳舉行，華潤集團董事長王祥明、華潤置地董事會主席李欣共同敲響華潤有巢REIT上市金鑼，業(yè)內首單市場化機構運營的保障性租賃住房公募REIT正式上市。

??這些信息讓市場信心倍增的同時，也說明了“金融賦能住房租賃行業(yè)，以實現閉環(huán)商業(yè)模式”的可行性。

??“行業(yè)整體是以‘投融建管退”來建構我們當前的體系。保障性租賃住房公募REITs助力行業(yè)吸引更多的社會資本參與，拓寬資金來源。”趙然認為。

??據華潤置地長租公寓事業(yè)部戰(zhàn)投部負責人李伯喬介紹，華潤有巢REIT的底層資產由有巢開發(fā)經營的兩處保障性租賃住房項目構成——有巢泗涇項目和有巢東部經開區(qū)項目，是上海松江區(qū)“001號”、“002號”保租房項目，也是上海市推進保障性租賃住房發(fā)展的重要示范項目。

??“我們是在2022年的9月份，正式由發(fā)改委推薦給證，證監(jiān)會11月1日正式批復，并且計劃12月初在上交所上市交易，所以整個歷程從去年的7月份準備工作開始，到今年12月份經歷了接近一年半的時間，如果從正式申報的時間開始算，也是有一年出頭。”李伯喬說，他同時提醒同行，首次發(fā)行的公募REITs要求目標的不動產評估凈值原則上不低于10億元，同時原始權人其實是要有較強的控制能力，可以相對控制的控股資產應該達到首發(fā)資產的兩倍，同時要求發(fā)行之后的杠桿率對外借款金額不得超過凈資產的40%，對應的也是總資產的28.57%。

??趙然認為，租賃行業(yè)今年第二件大事，是以北京、上海為代表的城市，紛紛頒布《住房租賃條例》并且逐步進入實施階段。《住房租賃條例》的頒布不僅意味著住房租賃正式成為一個產業(yè)，有了強監(jiān)管，不在無序發(fā)展，同時更意味著租住時代的大幕正式開啟，租住權益將充分得到保障。

??最后一件大事兒，租賃住房的供給特別是保租房的供給渠道更加多元化，除了專項住房租賃用地的新建渠道，還有大量存量資產的改造渠道，特別是城市更新的大背景下，為租賃住房的發(fā)展帶來了更多可持續(xù)發(fā)展的可能性。此外，更多元的市場主體進入行業(yè)，特別是以銀行、保險機構、信托公司為代表的金融機構開始真正涉足行業(yè)，行業(yè)能夠獲得更多“長期且低成本的資金”，為后續(xù)高質量的發(fā)展形成助力。

??“可以預計保障性租賃住房目前和今后較長的時間，仍然是政策支持的重點。”中國房地產估價師與房地產經紀人協會會長柴強認為。

??品質供給、主體多樣 住房租賃中國模式加速成型

??“面對行業(yè)迎來的嶄新變革，我們可以預見：供給品質化、主體多樣化、推力金融化，將成為‘住房租賃中國模式’的三大特征。”趙然說。

??隨著消費升級、家庭結構產城融合和發(fā)展，需求多元化、追求高品質成為租住需求的主要特征。

??需求的變化傳導至供給端，不僅會推動形成分層次、差異化的住房租賃政策，加快推進租購同權和公共服務均等化等配套政策的落地，而且也正在促進多元化、階梯化的租賃住房產品的形成。

??趙然認為，租賃住房產品變化主要體現在3個方面：一是產品結構的變化，二是產品配套設施的變化，三是智能化的應用。

??市場上也可以看到，需求的變化倒推了住房租賃運營企業(yè)產品細分升級。ICCRA住房租賃產業(yè)研究院數據顯示，滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，接近七成；其次是滿足新市民需求的租賃式社區(qū)，占比超過20%；面對企業(yè)基層員工的宿舍型公寓占據一定比例。

??“Z世代承租人普遍擁有良好教育背景、國際化視野，講求生活品味，追求儀式感，愿意且敢于為極致服務買單。”趙然說，“個性化”“主題性”“設計感”等都成為當前租住需求的標簽。

??所以，各類產品在配建標準和配套設施方面也有所差別。比如很多大型租賃式社區(qū)在規(guī)劃設計階段就進行了“集中式+組團式”配套設施的布局設計。集中式配套設施主要考慮社區(qū)承租人的普遍生活需求，如健身房、便利店、餐飲設施等；組團式配套設施主要考慮承租人的個性化需求，如家庭客群對于親子設施的關注，三代同居客群對于適老設施的關注，帶寵物的客群對于寵物活動空間的關注等。

??除了前面提到的推力金融化，住房租賃的中國模式的另一塊基石就是“多元主體”。

??“開發(fā)及運營主體呈現多元化趨勢，是由我國住房租賃市場多層級、廣規(guī)模的特點決定的。”趙然表示，多元化的市場主體有助于在不同的城市，針對性提供適配當地需求的產品。870萬套（間）新建、改建或籌集的保障性租賃住房，以及后續(xù)的公募REITs發(fā)行和運營管理，離不開多元化的市場主體，尤其是市場化機構化住房租賃機構的廣泛參與和分工合作。“隨著新建項目的陸續(xù)開業(yè)，預計房企的比例會進一步增加。”

??一方面，公募REITs等金融工具、險資信托等更著眼長投資周期的資金破解了住房租賃行業(yè)的“模式難題”，提供了護航資本。另一方面，多元的主體，尤其是保障房中心、地方城投等熟悉當地市場的主體的加入，進一步在產品設計上、運營管理上拓寬了思路。推力金融化、主體多元化，為供給品質化提供了良性循環(huán)的動力，讓品質不僅僅成為一個口號，而是一條清晰、可持續(xù)的商業(yè)路徑。

??“住房租賃市場前景非常廣闊，我們不需要急功近利，要端正租賃經營觀念，秉持誠信經營專業(yè)服務理念，細水長流，賺慢錢，賺長錢。”柴強提醒租賃市場參與主體。