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??“愁賣”與“不著急買”正成為北京二手房市場供求矛盾的情緒外化的表現(xiàn)。

??北京市昌平區(qū)立水橋南的一個(gè)商住小區(qū)，是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張光負(fù)責(zé)的片區(qū)項(xiàng)目之一，因市場冷淡和商住屬性，該項(xiàng)目帶看和成交并不樂觀。鏈家官網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目掛牌房源70套，近30天帶看316次，平均一套房源每月帶看4次左右。從掛牌時(shí)間來看，多為3個(gè)月前掛出，有的不乏掛牌1年仍未售出。

??“現(xiàn)在，首套房剛需客觀望情緒濃厚，這個(gè)月我只賣出了兩三套房子。”張光表示，自5月以來，北京二手房市場交易趨于下行，呈現(xiàn)出了成交下滑、價(jià)格下調(diào)、買方觀望、庫存房源明顯增多的特點(diǎn)。

??鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，北京鏈家二手房掛牌量已經(jīng)突破12萬套，但知情人士表示，加之后臺未放出房源，實(shí)際掛牌量已經(jīng)逼近15萬套。來自諸葛找房的統(tǒng)計(jì)，截至6月底北京二手房掛牌量已近20萬套。

??過量的供給加上收縮的需求，讓很多二手房業(yè)主不得不降價(jià)甩賣。自今年3月至今，北京二手房套均成交價(jià)格已經(jīng)跌了幾十萬元，根據(jù)房型不同跌幅不等，400萬元左右老房子下降約20萬元；老舊學(xué)區(qū)房甚至降價(jià)超50萬元；房齡比較新的小區(qū)，成交價(jià)也在下降。

??為何供需兩端會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈反差？易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年一季度二手房掛牌量明顯增加，購房需求在4月份開始明顯萎縮，供大于求的矛盾不斷凸顯，使得二手房價(jià)格出現(xiàn)下行。從實(shí)際情況觀察，業(yè)主急于拋售的心態(tài)明顯加重，也會(huì)帶動(dòng)房價(jià)的進(jìn)一步下降。

??“從歷史長周期角度看，過去二手房總體處于不愁賣情況，現(xiàn)在二手房開始步入愁賣階段，意味著二手房市場已經(jīng)從賣方市場悄然變?yōu)橘I方市場。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

??變大的議價(jià)空間

??在2023年上半年關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)期，北京二手房交易并未如持續(xù)走高的氣溫一般走出小高峰行情。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，6月北京二手房住宅網(wǎng)簽11607套，環(huán)比下降10.6%，成交量已跌至今年3月的一半。

??事實(shí)上，自“小陽春”結(jié)束后，北京二手房成交量便持續(xù)下滑。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月、5月北京二手房成交量分別為13928套、12982套，環(huán)比下調(diào)比例分別為37.2%、6.8%。

??北京二手房成交量明顯放緩下，二手房價(jià)格出現(xiàn)下行行情。以北京東四環(huán)附近的朝陽區(qū)八里莊北里小區(qū)為例，該小區(qū)1981年建成，臨近十里堡地鐵站，主要戶型為兩居室，目前在貝殼APP上掛牌135套，從該小區(qū)一套56平方米精裝兩居室來看，6月初掛牌價(jià)為305萬元，而同類戶型房源在今年2月的成交價(jià)基本在360萬元以上。

??在北京朝陽區(qū)永順鎮(zhèn)的八里橋南院，二手房同樣面臨降價(jià)情形。據(jù)區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李磊透露，小區(qū)一套建筑面積60平方米的兩居戶型，2月掛牌價(jià)為245萬元，截至當(dāng)前已降至227萬元，“價(jià)格還能再商量”。

??伴隨市場成交量減少，業(yè)主心理預(yù)期也隨之下降。據(jù)麥田房產(chǎn)方面數(shù)據(jù)，5月份北京二手房掛牌均價(jià)環(huán)比上月下降0.1%，同時(shí)二手房議價(jià)空間和上月相比擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)；6月議價(jià)空間相比5月再次擴(kuò)大0.67個(gè)百分點(diǎn)。

??進(jìn)入買方市場

??伴隨二手房市場議價(jià)空間變大，市場逐步向買方傾斜，購房者心態(tài)也與“小陽春”時(shí)期有所不同。

??“前幾個(gè)月買房的一般是因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)，強(qiáng)教育需求肯定會(huì)帶動(dòng)成交量和成交價(jià)上漲。現(xiàn)在市場穩(wěn)定下來了，可以好好選一選看看能不能撿漏。”購房人張女士表示，她從去年年末便開始看房，已經(jīng)看過朝陽、豐臺多個(gè)區(qū)域，房源性價(jià)比和價(jià)格是打動(dòng)她出手的重要因素。“現(xiàn)在還沒找到滿意的房子，反正也不急著住，可以再挑一挑。”

??李磊表示，現(xiàn)在的購房者普遍看房比較多，一個(gè)小區(qū)同一個(gè)戶型要看幾套甚至十幾套；出價(jià)也更加謹(jǐn)慎，有的購房人看完都不出價(jià)，幾乎都到不了面談環(huán)節(jié)。出價(jià)的價(jià)格也很低，需要與業(yè)主洽談很多次才能勉強(qiáng)談到預(yù)期價(jià)格。

??在購房人觀望情緒蔓延下，賣家心態(tài)開始出現(xiàn)分化。上述人士表示，有一些業(yè)主急需用錢或急著換改善房，迫于無奈會(huì)多次降價(jià)賣房；也有一部分業(yè)主見形勢不佳選擇先緩一緩再賣房。

??二手房成交減緩，也給房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶來一定沖擊。張光透露，業(yè)績不好的門店已經(jīng)開始裁員，“上個(gè)月我們門店干了七八年的老員工走了好幾個(gè)，這幾個(gè)月業(yè)績?nèi)绻€上不來，也許還得走人”。

??諸葛找房調(diào)研報(bào)告顯示，七八月份進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，預(yù)計(jì)在沒有強(qiáng)有力政策刺激下，二手房市場難見起色。“這種觀望可能要持續(xù)到9月份。”多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人判斷，預(yù)計(jì)未來3個(gè)月內(nèi)成交量依然不會(huì)有明顯起色，價(jià)格也會(huì)經(jīng)歷調(diào)整。

??降低交易成本呼聲漸起

??事實(shí)上不只是北京，全國主要城市二手房市場均在經(jīng)歷掛牌量增加和購房需求銳減的供需矛盾，以及由此引發(fā)的連鎖反應(yīng)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表示，2023年5月，全國70城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為15個(gè)，相比3月57個(gè)、4月36個(gè)出現(xiàn)了快速減少的現(xiàn)象。

??“近期二手房價(jià)格指數(shù)的走勢反映了市場存在較大壓力。這種壓力背后所反映的問題，和過去一些年份二手房價(jià)格調(diào)整有很大區(qū)別。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年2月份開始各地二手房拋售的問題比較明顯，二手房背后的恐慌性心理也有所加重，這些問題都不是簡單的行情問題。

??“鑒于過去十多年房地產(chǎn)高速發(fā)展，以及居民家庭住房持有套數(shù)的增加，對二手房的房源管理和價(jià)格管理確實(shí)有必要加強(qiáng)。”嚴(yán)躍進(jìn)透露，觀察目前房價(jià)管理體系，更多是對新房的價(jià)格上漲和下跌有所管理，二手房方面的價(jià)格管理政策相對少，即便有也主要集中在價(jià)格上漲時(shí)的指導(dǎo)價(jià)管理。對于二手房價(jià)格的下跌管理相對少，這也是后續(xù)政策層面可以重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域。

??針對二手房市場盤活和穩(wěn)健發(fā)展，各地對二手房已有一定舉措，比如降低二手房房貸利率、降低二手房稅費(fèi)成本、降低二手房中介費(fèi)成本等。此前，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)曾與各家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，降低二手房中介費(fèi)等問題。有知情人士透露，鏈家已針對倡議制定相應(yīng)舉措，比如中介費(fèi)買賣雙方承擔(dān)，買家收取1.7%、賣家收取1%，不過由于市場爭議較大，此后并未公開發(fā)布施行。

??為促進(jìn)二手房交易，縮短抵押房屋交易時(shí)間和成本，北京上半年還推行了“帶押過戶”，不過對于此政策有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人反映，“帶押過戶”并未引發(fā)交易“增量”，新增客戶也沒有出現(xiàn)集中涌入。

??“二手房領(lǐng)域期待吹暖風(fēng)，市場預(yù)期也有必要進(jìn)一步做引導(dǎo)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，預(yù)計(jì)后續(xù)各地針對二手房交易會(huì)有各類專項(xiàng)政策，尤其體現(xiàn)在對二手房買賣方面的支持和鼓勵(lì)方面。