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??中房網(wǎng)訊 （劉敬/文）住房公積金制度一直為構(gòu)建和諧的住房保障體系發(fā)揮著重要作用。

??自1991年上海率先建立住房公積金制度以來，已經(jīng)運行有30年。為推動中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，提高居民住房條件和實現(xiàn)住有所居發(fā)揮了巨大作用。

??隨著近期全國部分重點城市房屋交易市場明顯升溫，使得公積金貸款處于高位運行狀態(tài)。同時，部分城市涉及公積金貸款的相關(guān)政策也出現(xiàn)收緊的態(tài)勢。易居研究院認為，此類收緊動作幾乎都與公積金流動性不足等問題有關(guān)，同時也說明部分城市住房投資過熱，公積金出現(xiàn)了透支現(xiàn)象。

??10城公積金個貸率觸紅線

??上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《10城公積金個貸率觸碰紅線》報告顯示，一季度包括南通（127%）、合肥（107%）、宿州（104%）、欽州（100%）、蕪湖（99%）、洛陽（98%）、衢州（98%）、柳州（98%）、福州（96%）和貴陽（95%）在內(nèi)的10個城市住房公積金個貸率超過95%，屬于觸碰個貸率紅線的城市，需要重點監(jiān)測，并建議適度收緊住房公積金使用政策。

??根據(jù)報告，易居研究院借鑒貴陽今年3月份發(fā)布的《貴陽市住房公積金流動性風險管理暫行辦法》，對個貸率進行三級分類。其中，個貸率低于85%為一級響應(yīng)，個貸率在85%（含）—95%之間為二級響應(yīng)，個貸率在95%（含）以上為三級響應(yīng)。

??同時，對應(yīng)三級分類，建議分別實施“積極寬松的住房公積金貸款，加大對購房繳存職工的支持力度；實施穩(wěn)健的住房公積金使用政策；實施適度收緊的住房公積金使用政策”。

??實際上，個貸率觸碰紅線的城市遠不止這10個。從報告整理出部分公布2020年末個貸率數(shù)據(jù)的城市來看，煙臺個貸率達95%，無錫則高達106%。如果按照三級分類，煙臺和無錫也屬于進入三級響應(yīng)階段。此外，武漢（90%）、三門峽（90%）、渭南（91%）和資陽（91%）屬于二級響應(yīng)階段，流動性適中。南陽（57%）、深圳（71%）和長治（79%）個貸率不足85%，屬于流動性過剩。

??而公積金流動性不足的問題，使得公積金的貸款出現(xiàn)各類壓力，需要引起一定的重視。

??多地啟動公積金流動性風險預(yù)警

??從公積金貸款可持續(xù)和平穩(wěn)性的角度出發(fā)，公積金貸款市場需要積極管控與引導(dǎo)。

??對此，一些城市已經(jīng)有所行動。據(jù)不完全統(tǒng)計，除貴陽外，今年以來包括佛山，合肥，洛陽，福州等城市啟動了住房公積金收緊政策。

??4月20日，佛山住房公積金中心發(fā)布《意見》明確，2021年租住商品住房可提取的最高額度7128元，相比此前標準額度明顯被壓縮；4月16日，貴陽啟動公積金流動性風險的響應(yīng)，從貸款額度、利率、首付比例、申請條件、使用用途等方面，共提出四項限制性調(diào)整措施；3月31日，佛山住房公積金管理中心宣布調(diào)整住房公積金抵押貸款政策；3月22日，河南鶴壁市宣布，自4月1日起啟動住房公積金流動性風險高級預(yù)警，暫停“商轉(zhuǎn)公”貸款、異地貸款、非戶籍地異地購房提取公積金等業(yè)務(wù)；3月1日，洛陽規(guī)定將個人住房公積金貸款額度計算公式中的繳存余額倍數(shù)下調(diào)為6，暫停土地抵押狀態(tài)下的住房公積金個貸項目準入，4月起實行公積金貸款輪候發(fā)放等。

??在易居研究院看來，公積金收緊的調(diào)控手段主要包括“收緊貸款額度、放緩貸款速度、停止相關(guān)業(yè)務(wù)、收緊租房提取額度、嚴管騙貸行為”等五種模式。而部分城市通過收緊公積金貸款等政策，形成了非常好的政策效應(yīng)和市場預(yù)期。

??中房研協(xié)此前發(fā)布的一份報告指出，發(fā)揮住房公積金的作用，其核心在于保證資金得以安全、持續(xù)運轉(zhuǎn)。長期來看，住房公積金是我國住房保障體系的重要組成部分，公積金管理部門應(yīng)積極探索改革資金的投資和收益管理，緩解供需矛盾，根據(jù)公積金的存貸情況與庫存余額，在充分保證住房公積金的流動性、安全性的基礎(chǔ)上，實行有監(jiān)管的多種形式的投資，有序擴大公積金資產(chǎn)證券化的試點范圍，減少資金沉淀，增強資產(chǎn)流動性，確保資金高效使用。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進建議，公積金市場應(yīng)加快建立流動性風險防控管理長效機制，實施“分級預(yù)警、適度調(diào)控、保障剛需”住房公積金貸款和提取政策。只有這樣，才能規(guī)范公積金的使用和運行、防范公積金市場的金融風險，最終促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。