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??全國兩會(huì)期間，REITs市場建設(shè)成為資本市場熱點(diǎn)，發(fā)改委或進(jìn)一步推動(dòng)REITs擴(kuò)圍擴(kuò)容。

??此外，2月24日，證監(jiān)會(huì)主席吳清在《新型工業(yè)化》發(fā)表文章表示，持續(xù)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金（簡稱REITs ）常態(tài)化發(fā)行。

??聚焦房地產(chǎn)領(lǐng)域，資本看好長租市場，保租房公募REITs的申報(bào)發(fā)行節(jié)奏正在提速。

??3月5日，作為年內(nèi)首單匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT正式獲批，從申報(bào)到審核通過僅用時(shí)不到90天，這將成為2022年以來的第七支租賃住房公募REITs。

??目前，公募REITs已成為保租房主要融資路徑，隨著保租房REITs發(fā)行節(jié)奏加快，預(yù)計(jì)2025年累計(jì)發(fā)行規(guī)模將超250億元。

??2025年2月21日上海證券交易所信息披露顯示，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目（以下簡稱：匯添富上海地產(chǎn)保租房REIT）狀態(tài)為“已通過”，至3月5日正式獲批，公開資料顯示，首期募資規(guī)模預(yù)計(jì)超13億元。

??這意味著，2025年首單保租房REIT成功獲批，這將成為2022年以來的第7支上市的租賃住房公募REITs。

??具體來看，匯添富上海地產(chǎn)保租房REIT底層資產(chǎn)均位于上海閔行區(qū)，其中虹橋項(xiàng)目自2022年10月開始運(yùn)營，基準(zhǔn)日出租率為94.01%；江月路項(xiàng)目自2019年6月開始運(yùn)營，基準(zhǔn)日出租率為94.01%。雙項(xiàng)目合計(jì)估值12.31億元，2023年實(shí)現(xiàn)租金收入6772.33萬元，出租率穩(wěn)定在90%以上，凸顯穩(wěn)健運(yùn)營實(shí)力。

??值得注意的是，匯添富上海地產(chǎn)保租房REIT從申報(bào)到審核通過僅用時(shí)不到90天，釋放積極信號，項(xiàng)目獲批充分體現(xiàn)了監(jiān)管部門對保障性租賃住房市場發(fā)展的重視和支持。

??目前已上市六支租賃住房公募REITs其底層資產(chǎn)多位于一線城市，而此次獲批的匯添富上海地產(chǎn)保租房REIT同樣位于一線城市，整體來看，資產(chǎn)體量、運(yùn)營周期也存在顯著差異性。

??從資產(chǎn)體量來看，匯添富上海地產(chǎn)保租房REIT規(guī)模僅次于去年上市的招商蛇口(9.480, -0.08, -0.84%)租賃住房REIT，規(guī)模僅8.87萬方，總套數(shù)1398套，而其余5支REITs體量均在10萬方以上，且租賃住房套數(shù)均在1500套以上。

??運(yùn)營時(shí)間上，匯添富上海地產(chǎn)保租房REIT相對較長，其中江月路項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間接近6年，多數(shù)運(yùn)營時(shí)間在3年左右。

??目前我國公募REITs發(fā)行進(jìn)入常態(tài)化階段，保租房REITs發(fā)行節(jié)奏也明顯加快。

??據(jù)克而瑞長租統(tǒng)計(jì)，除了已獲批的匯添富上海地產(chǎn)保租房REIT之外，還有兩單保租房項(xiàng)目處于審核過程中，分別為建信建融家園租賃住房REIT（2024年2月29日申報(bào)）、華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT（2024年11月26日申報(bào)）。

??另有多家企業(yè)宣布推進(jìn)保租房REITs申報(bào)工作，保租房REITs發(fā)行進(jìn)一步提速。

??從首發(fā)規(guī)模情況來看，2024年國泰君安(18.120, 0.06, 0.33%)城投寬庭保租房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT均發(fā)行上市，總規(guī)模44.1億元，再加上2022年發(fā)行4單總規(guī)模為51.4億元，保租房REIT累計(jì)發(fā)行規(guī)模95.5億元。若加上已獲批的匯添富上海地產(chǎn)保租房REIT，年內(nèi)租賃住房公募REITs累計(jì)發(fā)行規(guī)模已破百億。

??值得注意的是，隨著保租房REITs發(fā)行提速，再加上建信建融家園租賃住房REIT、恒泰租賃住房REIT已獲受理并反饋，多家企業(yè)推進(jìn)保租房REITs申報(bào)工作，預(yù)計(jì)2025年整體累計(jì)發(fā)行規(guī)模將超250億元。

??與此同時(shí)，前期上市的四支保租房REITs已提出擴(kuò)募計(jì)劃，保租房REITs“首發(fā)+擴(kuò)募”并行態(tài)勢基本形成。可以看出，公募REITs已成為保租房主要融資路徑。

??年內(nèi)保租房REITs發(fā)行規(guī)模將超百億，未來發(fā)行節(jié)奏或再提速。匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT項(xiàng)目高速獲批更是充分體現(xiàn)了監(jiān)管部門對保障性租賃住房市場發(fā)展的重視和支持。

??隨著保租房REITs發(fā)行節(jié)奏的加快，通過REITs等金融工具盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大租賃房源供給規(guī)模，不僅有助于完善租賃住房供給體系，也為保租房業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。

??對企業(yè)而言，REITs的發(fā)行能夠有效籌集長期權(quán)益資本，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的投融資模式，同時(shí)促進(jìn)企業(yè)在項(xiàng)目拓展、運(yùn)營管理等方面的能力提升，為租賃住房市場的健康發(fā)展注入新的活力。