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??中房網訊 上海易居房地產研究院發布的《40城土地市場報告》顯示，11月40個典型城市土地成交建筑面積4803.4萬平方米，環比增長18.8%，同比增長12.2%；40個典型城市移動平均土地成交均價為5009.7元/平方米，環比下跌1.6%；同比上漲19.5%；40個典型城市土地成交溢價率為12.3%，相比10月下降2個百分點，已經連續5個月下降。

??易居研究院認為，11月地價下跌，溢價率繼續下行，土地市場降溫趨勢明顯，開發商高價拿地意愿不強。預計未來幾個月溢價率仍將保持較低水平，當前政策調控總體方針并未發生轉變，未來40城土地市場仍將處于降溫態勢。

??40城土地成交量升價跌，溢價率繼續下降

??土地成交建筑面積方面，11月環比增長18.8%，1-11月同比下降2.9%。報告顯示，11月40個典型城市土地成交建筑面積4803.4萬平方米，環比增長18.8%，同比增長12.2%。1-11月，40個典型城市土地成交建筑面積48307.4萬平方米，同比下降2.9%，降幅小幅收窄。

40城年初累計土地成交建筑面積同比增速

??從40城年初累計土地成交建筑面積同比增速來看，自2018年6月開始持續回落，并于2019年2月轉負，3月降幅擴大，隨后降幅持續收窄。8月份同比降幅結束收窄趨勢，重新開始擴大，至11月仍保持在-5%以內的水平。

??土地出讓金收入方面，11月環比增長37.4%，1-11月累計同比增長15.4%。報告顯示，11月40個典型城市土地出讓金收入為2266.6億元，環比增長37.4%，同比增長12.9%。1-11月，40個典型城市土地出讓金收入24364.2億元,同比增長15.4%，增速回落0.3個百分點。

2019年1-11月累計土地出讓金與同比增速排名

??分城市來看，1-11月40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、武漢和南京，排名未發生變化。這5個城市的土地出讓金總額分別為2397.6、1504.9、1438.7、1366.4和1348.0億元。其中，杭州土地出讓金最多，并且遠超過第二名上海。

??土地出讓均價方面，11月環比下跌1.6%，同比上漲19.5%。報告顯示，11月40個典型城市移動平均土地成交均價為5009.7元/平方米，環比下跌1.6%；同比上漲19.5%，漲幅繼續收窄。

??土地成交溢價率方面，已經處于連續5個月下降態勢。根據報告，11月40個典型城市土地成交溢價率為12.3%，相比10月下降2個百分點，已經連續5個月下降。這也說明隨著土拍繼續降溫，開發商高價拿地意愿不強。易居研究院預計，未來幾個月溢價率仍將保持較低水平。

2019年11月40城土地成交溢價率排名

??分城市來看，11月40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為荊州、武漢、重慶、西安和寧波，土地成交溢價率分別為49%、44%、34%、24%和23%。一線城市中，僅深圳溢價率相對較高，為16%，或與其調整豪宅稅后，市場預期發生一定轉變有關。北京僅為3%，上海和廣州均為0%。

??一二三線城市均量升價跌

??一線城市成交面積環比增長64.7%，地價環比下跌1.4%。報告顯示，11月4個一線城市土地成交建筑面積為420.6萬平方米，環比增長64.7%。6個月移動平均成交價為14223.8元/平方米，環比下跌1.4%，同比下跌5.3%。

??易居研究院認為，一線城市房地產調控政策嚴厲，土地出讓面積相對有限，房企補庫存需求相對較大，因此其土地成交量不僅取決于需求量，更多時候還受到供給量的較大影響。10月和11月，一線城市土地供應量出現了明顯的增長。

??二線城市成交面積環比增長7.8%，地價環比下跌2.1%。報告顯示，11月二線城市土地成交建筑面積為3045.8萬平方米，環比增長7.8%；6個月移動平均成交價為4754.5元/平方米，環比下跌2.1%，已經連續3個月下跌

??進入下半年，政策快速收緊，二線城市成交量持續下降，地價漲幅也不斷收窄，并于9月漲幅轉負，11月形成較明顯的下跌趨勢。易居研究院預計，隨著地市的降溫，未來地價或進一步震蕩下跌。

??三線城市成交面積環比增長38.9%，地價環比下跌5.2%。報告顯示，11月三線城市土地成交建筑面積為1337.0萬平方米，環比增長38.9%；同比增長27.5%。6個月移動平均成交價為2578.5元/平方米，環比下跌5.2%。

??易居研究院認為，一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市，目前的去庫存任務已經基本完成。隨著去庫存及棚改政策的變化和購買力的透支，多數缺乏良好基本面配合的三線城市房地產市場未來幾個月地價或將繼續下跌。

??報告來源：上海易居房地產研究院

??執筆人：王若辰