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??進入4月，各大城市的土地拍賣一場比一場火。

??繼上周上海、廣州、成都等重點城市土拍市場接連“火爆”之后，4月25日，長三角兩大熱點核心城市杭州和合肥也在同一天進行土地集中出讓，而且這批出讓的均為宅地。

??不出意外，今年土拍持續高熱的杭州，昨天的宅地出讓延續了之前的火爆場面。合肥也不遑多讓，出現了八成地塊競品質的火熱景象。

??與此前集中供地城市拿地以央國企為主、民營房企斬獲有限不同，昨天以碧桂園為代表的民營房企，在杭州土拍現場多有收獲，12宗地塊中有10宗由民企競得，民企拿地總金額142.1億元，占比高達85%。

??在昨天的土地拍賣中，雖然杭州和合肥的供地質量不如上一次，但現場的競爭依舊“火爆”。其中，杭州有三分之二的地塊最終進入搖號程序成交，整體溢價率8.47%。作為民企投資相對活躍的城市，民營房企在杭州拿地的勢頭也比較強勁。

??合肥當天出讓的15宗地塊中，有10宗進入競品質階段，整體溢價率高達12.39%。

??昨天，民營房企在杭州土拍市場“運氣爆棚”：碧桂園現身杭州拿地，并通過搖號競得濱江浦沿地塊，總價28.3億元，拿下此次杭州土地出讓總價最高地塊。這也是碧桂園自2022年7月份以來首次在集中供地中有所斬獲。

??杭州本地民營房企濱江集團以29.1億競得2宗地塊，也是本次拿地金額最高的房企。此外，龍湖、偉星、坤和、天陽等多家民企也都在杭州有所斬獲。

??央企中海發展和保利發展也各拿下1宗地塊，中海發展通過搖號競得西湖龍塢景區地塊之一，總價高達18.2億元，保利發展則底價拿下臨平區宅地，總價僅6.3億元。

??蕭山區、臨平區和余杭區是此次杭州土地出讓的主力區域，蕭山區3宗地塊的總建面達28萬平方米，濱江區和錢塘區各自出讓1宗地，總建面分別為10.5萬平方米和8.4萬平方米。

??整體來看，杭州本輪供地多集中在外圍區域。雖然沒有絕對核心的優質“寶地”，且整體質量較前一批次略有下降，但絲毫沒有影響房企的搶地熱情，拍地現場依舊高熱，地塊平均報名房企數量在10家左右。

??杭州今年以來土拍市場持續高熱，一方面是得益于市場回暖帶來的信心與預期的提升，房企在上半年補貨需求較大，另一方面本次供出多幅低密度宅地，一定程度上帶動整體熱度。

??杭州此輪供應地塊以剛需和低密度改善為主，其中剛需項目大多是地鐵盤，包括位于西浦路站周邊的浦沿地塊、江東二路站周邊的江東地塊、臨平區喬司新城地塊和蕭山區新塘地塊，距離地鐵站均僅有幾百米。

??低密度改善地塊則多位于景區周邊，如位于西湖邊龍塢景區的2宗地塊，容積率僅1.1，也是此輪銷售限價最高的地塊，含精裝修，銷售限價45500元/平方米。蕭山區湘湖旅游度假區地塊，容積率1.3，含精裝修，銷售限價32750元/平方米。

??杭州昨天出讓的12宗含宅地塊全部成交，其中8宗地塊進入搖號環節，搖號觸頂成交的比例達到67%，再次創下2022年以來新高。

??另有1宗地塊溢價出讓以及3宗地塊底價成交，整體溢價率8.47%，平均樓板價16682元/平方米，土地市場熱度持續高溫。

??此次杭州出讓的12宗地塊平均房價地價差為13634元/平方米，平均地價房價比為0.54，盈利空間較為可觀。

??其中，濱江區和西湖區地塊的地房比較高，達到0.67左右。但地塊的限價也是本次最高，分別是4萬元/平方米和4.55萬元/平方米，樓板價與銷售限價之間大概有13000-15000元/平方米的價差。

??合肥昨天的土拍也延續了上一輪的高關注度，參拍房企總數超過60家，其中濱湖區省府東板塊BK202303地塊參拍房企數量超過30家，位于郊縣的包河BH202302號地塊、肥西縣07、08號地塊，參拍房企數量也都超過了10家，房企搶地的激烈程度甚至超過一些合肥市區的地塊。

??合肥市區和肥西縣分別出讓11宗、5宗含宅用地，總建面達到181.4萬平方米。整體來看，這次出讓的地塊質量比較高，如濱湖區省府東地塊、包河區五里廟地塊等，周邊配套都比較完善。肥西縣出讓的幾宗地塊，因為靠近經開區、高新區，也吸引了比較多的房企參與。

??從報名的房企來看，以央國企和深耕合肥的民營房企為主，保利發展、華潤置地、招商蛇口、中海發展等最近頻繁出現在各大城市土拍現場的央企，昨天也都現身合肥的土拍現場，合肥本地民營房企偉星置業則一口氣報名了7宗地。

??土拍現場競爭確實非常激烈，昨天合肥成功出讓的16宗地塊（含肥西縣）中，有10宗進入競品質環節，總成交價約為142.5億元，整體溢價率達到12.39%。

??除包河區3宗城市更新用地、高新區租賃用房地塊和蜀山區SS202302號地塊沒有競品質直接成交外，普通商品房地塊基本都進入競品質環節，合肥土地市場明顯延續了高熱運行的狀態。

??位于合肥郊縣的肥西縣，土拍市場同樣火熱。除了房企對于大合肥市場的看好外，也反映了目前土地市場較熱，“僧多粥少”的情況下，地塊競爭加劇，房企的投資策略也開始從關注城市核心向外圍優質區域轉移。

??杭州、合肥昨天的土拍有以下三大特征：

??一、兩個城市本次供應地塊的質量都不及上一批次，但市場依舊保持“火爆”；

??二、民企投資意愿持續復蘇，尤其杭州民企拿地比例高達85%，如碧桂園這類許久未在集中供地拿地的房企也現身并有所斬獲；

??三、熱點城市土地市場再度恢復“僧多粥少”的情況下，房企拿地策略也開始從聚焦中心區域向周邊延伸，從本次合肥的肥西5宗地塊都進入競品質環節可見一斑。

??結合上周的上海土拍看，當前土地市場熱度的延續性明顯要好于新房市場。雖然整體呈現點狀回暖、城市分化的格局，但土地市場的火熱在一定程度上也提振了整體市場信心。

??從杭州和合肥這次的土拍看，核心城市的土地拍賣正在逐步走出需要靠優質地塊刺激房企拿地的局面。

??我們認為，隨著民企投資熱情的恢復和央企持續的高力度拿地，不同城市之間的土地市場還將持續分化。“僧多粥少”的情況下，優質地塊的競爭還將繼續加劇。

??一方面，央國企投資周期將被拉長，民企投資逐漸恢復，本土民企存在“撿漏機會”；另一方面，隨著競爭加劇，房企的投資策略也會從僅關注核心區域、核心地塊向城市外圍區域延展，帶動整體市場熱度提升。