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??年報季漸入尾聲，港股物企2020年業(yè)績大多已披露。新入局者洶涌，物企賽道角逐激烈，誰是“創(chuàng)收王”，誰的規(guī)模外拓增速迅猛，誰是“賺錢高手”，誰是“最大財主”，誰的口袋現(xiàn)金最多，誰的未來潛力最大……

??樂居財經(jīng)研究院推出2020年港股物企系列榜單，從營收、利潤、三大業(yè)務表現(xiàn)、規(guī)模、第三方占比、現(xiàn)金流、業(yè)績潛力等多個維度，通過12大榜單透視40家港股物企的業(yè)績表現(xiàn)。

??營收榜：碧桂園服務156億居首

??2020年，已發(fā)布年報的40家港股物企，總營收首次突破千億元大關，取得1220億元的成績，物企平均營收為30.51億元，平均漲幅達36.57%。

??碧桂園服務以156億元總收入穩(wěn)居榜首，較上一年增長61.74%；恒大物業(yè)、綠城服務、雅生活服務之間以相差不到5億元的收入分列第二、第三和第四名，收入分別為105.09億元、101.06億元和100.26億元。

??港股物企之間營收差距進一步拉大，排名第一的碧桂園服務與尾部的興業(yè)物聯(lián)收入差值近154億元，較2019年95億元的兩極差值增加了59億元。前10名頭部物企收入占據(jù)了65%，后10位物企總營收不足60億元，占港股物企總營收的4.79%。

??在營收增速方面，世茂服務同比增長最快，較2019年增長101.93%，其營收取得56.2億元，排名第八。雅生活服務與和泓服務營收增速分列第二和第三，漲幅達95.55%和67.74%。

??除了增長外，部分物企營收出現(xiàn)下滑，燁星集團和彩生活服務分別下跌4.74%和6.48%，營收分別跌去1300萬元和2.49億元。

??凈利潤榜：凈利率升2個百分點

??2020年，已發(fā)布年報的40家港股物企，盈利能力進一步增強。凈利潤總計177.86億元，較上一年增加約70億元，平均凈利潤為4.45億元，平均增幅為62.5%。

??40家港股物企平均凈利率為14.23%，較2019年上市物企平均12.1%的凈利率水平，提升2.13個百分點。

??碧桂園服務以26.86億元的凈利潤水平再奪榜首，凈利潤增幅達60.74%；恒大物業(yè)以0.3億元之差位列亞軍；雅生活服務排名第三，凈利潤為17.54億元。

??在凈利潤增速方面，和泓服務以308.9%的凈利潤漲幅排名第一，其凈利潤為0.56億元，僅排名35位；恒大物業(yè)凈利潤漲幅與其凈利潤排名相一致，以185%的增速位居第二名；時代鄰里分列第三，凈利潤增幅142%。

??2021年剛剛借殼上市成功的華發(fā)物業(yè)服務凈利潤下跌61.29%，燁星集團、宋都服務和金融街物業(yè)凈利潤分別下跌19.99%、6.1%和0.95%。

??物管服務營收榜：頭部差值縮小

??物業(yè)管理服務作為物企最為核心的基礎服務，38家公布該項數(shù)據(jù)的港股物企，2020年共取得709.26億元的物業(yè)管理服務收入，平均漲幅為36.59%，與總營收36.57%的增速基本持平。

??從收入占比來看，38家港股物企平均物業(yè)管理服務營收占比達58.04%，較2019年平均59.35%的占比下降1.31個百分點。

??在38家港股物企物業(yè)管理服務排行榜中，碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務、恒大物業(yè)收入均在60億元以上，頭部物企間的物業(yè)管理服務收入差值相對較小。

??在收入漲幅中，雅生活服務物業(yè)管理服務收入漲幅最高，達129.05%；世茂服務和融創(chuàng)服務以126.19%以及91.57%的增速分列二、三名；僅彩生活一家物企物業(yè)管理服務收入有所下降，跌幅為1.74%，與其總收入下跌相吻合。

??物管服務毛利率榜：最大差值達24%

??2020年公布物業(yè)管理服務毛利率情況的有29家港股物企，物業(yè)管理服務平均毛利率達23.64%，毛利率較2019年平均增長2.4個百分點。

??其中毛利率最高的為碧桂園服務34.6%，銀城生活服務以10.6%的毛利率墊底。而物管服務收入排名靠前的保利物業(yè)、綠城服務、華潤萬象生活毛利率不足15%，排名尾部。

??此外，中海物業(yè)、和泓服務、佳兆業(yè)美好、藍光嘉寶服務、世茂服務和雅生活服務毛利率出現(xiàn)不同程度下跌，其中雅生活服務毛利率跌幅最高，下降3.5個百分點。

??社區(qū)增值營收榜:首尾相差89倍

??2020年，已發(fā)布年報的40家港股物企中，以住宅物業(yè)為主的大部分物企都披露了社區(qū)增值服務的相關數(shù)據(jù)。在已經(jīng)披露的數(shù)據(jù)中，社區(qū)增值服務的平均收入和毛利率分別為5億元和47.6%。

??榜單顯示，有6家物企的社區(qū)增值服務收入超過10億元，占榜單總額的58.34%。其中，綠城服務、保利物業(yè)、碧桂園服務、世茂服務、恒大物業(yè)和雅生活服務的收入在10億元以上。不過，榜單首位的差距較為明顯，最高的綠城服務與最低的燁星集團之間，營收相差89倍。

??在營收增速方面，2020年，上榜的32家物企中31家物企營收上漲，近宋都服務一家營收倒退。弘陽服務以310.9%的漲幅高居榜首，建業(yè)新生活、時代鄰里、世茂服務、奧園健康、恒大物業(yè)、新城悅服務、雅生活服務、碧桂園服務等增幅也超過100%，分列弘陽服務之后。

??有意思的是，綠城服務的社區(qū)增值服務營收第一，增幅卻倒數(shù)第三，為13.8%。佳兆業(yè)美好11.4%和宋都服務-22.2%分列后兩位。

??社區(qū)增值毛利率榜：近半數(shù)下跌

??2020年，28家港股物企公布其社區(qū)增值服務的毛利率。榜中所有物企毛利率均超過30%，最高達到95%。不過光鮮背后，還有不少物企的毛利率出現(xiàn)了下跌，最高跌幅達到13.6個百分點。

??社區(qū)增值服務因其高于總體毛利率的盈利水平，被稱為物企創(chuàng)收的“尖刀”。榜單數(shù)據(jù)顯示，28家物企中，有10家毛利率超過50%。彩生活的毛利率更是高達95%，其后的正榮服務、碧桂園服務、恒大物業(yè)和遠洋服務的毛利率也超過了60%，分別是67.3%、65.1%、63.4%和62.4%。排名最后的保利物業(yè)，毛利率也達到了30.3%。

??毛利率“吊車尾”的保利物業(yè)在漲幅榜一列也處于靠后位置，2020年社區(qū)增值服務跌去10.4個百分點，下降數(shù)值僅低于新城悅服務。

??毛利率漲幅榜中，宋都服務增長最多，達到12.5個百分點，其次是融創(chuàng)服務、卓越商企服務、恒大物業(yè)和佳源服務，增長量均超過5個百分點，分別是11.7、9.4、6和5.6個百分點。

??不過，排名最后的三家物企，下跌值均超過10個百分點。金科服務、保利物業(yè)和新城悅服務，2020年社區(qū)增值服務分別下降10.2、10.4和13.6個百分點。

??非業(yè)主增值營收榜：營收“兩級化”

??非住宅領域日漸成為物企搶占的重要賽道的同時，非業(yè)主增值服務也在成為各企業(yè)的掘金場。截止3月31日，40家發(fā)布了2020年業(yè)績報告的物企中，有24家企業(yè)公布了在非業(yè)主增值服務業(yè)務板塊的營收，合計收入178.2億元，平均增幅40.04%。

??恒大物業(yè)、雅生活服務、融創(chuàng)服務、碧桂園服務、保利物業(yè)，5家企業(yè)的非業(yè)主增值服務營收超過十億元，分別為29.24億元、24.91億元、16.73億元、13.7億元、13.41億元；而和泓服務、佳源服務、宋都服務、合景悠活、濱江服務，5家企業(yè)營收不足1億元。

??從營收占比來看，24家公布該項業(yè)務數(shù)據(jù)的港股物企中，榮萬家、正榮服務、融創(chuàng)服務、濱江服務、建發(fā)物業(yè)，5家企業(yè)占比超過30%，分別在各自集團的總收入中占比分別為39.5%、37.66%、36.2%、32.5%、32%。

??從營收增幅來看，和泓服務的非業(yè)主增值服務營收增幅最大，高達208.2%；永升生活服務和榮萬家的增幅分別為76.1%、65.4%，分列二、三名；而遠洋服務和碧桂園服務在該業(yè)務板塊的營收出現(xiàn)下降，分別減少了1.3個百分點、3.7個百分點。

??非業(yè)主增值毛利率榜：保利物業(yè)20.1%甩尾

??樂居財經(jīng)研究院統(tǒng)計，截止3月31日，40家發(fā)布業(yè)績報告的港股物企，24家物業(yè)公布了非業(yè)主增值服務的營收，不過第一服務、合景悠活、建發(fā)物業(yè)，3家企業(yè)沒有具體披露該業(yè)務板塊毛利率情況。

??公布非業(yè)主增值服務毛利率情況的21家港股物企，平均毛利率31.74%。其中，建業(yè)新生活、碧桂園服務、濱江服務該業(yè)務的毛利率都超過了45%，分別為45.9%、45.5%、45.3%；而保利物業(yè)的毛利率墊底，為18%。

??和泓服務、榮萬家的非業(yè)主增值服務毛利率漲幅超過15%，分別為23.8%、15.8%；而世茂服務、正榮服務、保利物業(yè)、中海物業(yè)、雅生活服務，5家企業(yè)的該業(yè)務毛利率均出現(xiàn)不同程度的下滑，其中雅生活服務的毛利率下滑最大，為9.7個百分點，中海物業(yè)下滑了4.8個百分點。

??規(guī)模榜：16家進入上億陣營

??2020年，已發(fā)布年報的40家港股物企中，除了寶龍商業(yè)沒有披露在管面積具體數(shù)據(jù)外，其余39家物企在管面積總計41.3億平方米，平均每家企業(yè)在管超1億方的體量。

??就榜單顯示，有16家物企的管理規(guī)模突破億方關卡，占榜單總面積的82%，達33.8億平方米。其中，保利物業(yè)、碧桂園服務、雅生活服務、彩生活、恒大物業(yè)，5家企業(yè)在管規(guī)模在3億平方米或以上。規(guī)模相差明顯，榜單第一名的保利物業(yè)與最后一名星盛商業(yè)，在管規(guī)模的體量相差237.5倍。

??在規(guī)模增速方面，2020年，統(tǒng)計內的39家物企在管規(guī)模均有增長。其中，奧園健康、融創(chuàng)服務、和泓服務、世茂服務、雅生活服務、時代鄰里，6家物企在管規(guī)模增幅超過100%。而榜單尾部的祈福生活服務、彩生活、中奧到家3家物企增幅均低于1%，增幅并不明顯。

??關聯(lián)交易榜：16家關聯(lián)面積輸送超5成

??2020年，已發(fā)布年報的40家港股物企，有26家物企公布了第三方與關聯(lián)方的規(guī)模。26家物企規(guī)模出現(xiàn)不同程度上漲，其中，物業(yè)管理服務在管規(guī)模破億的物企超過10家，不過有16家物企的規(guī)模超半數(shù)來自關聯(lián)公司。

??恒大物業(yè)從關聯(lián)方汲取2.9億方在管面積，穩(wěn)居關聯(lián)規(guī)模榜首，較第二位的中海物業(yè)多出1.3億方。恒大物業(yè)承接關聯(lián)方的面積高，占所有規(guī)模的比例也不低，超過96%。中海物業(yè)從關聯(lián)方承接1.6億方面積，規(guī)模占比也達到了89%。

??關聯(lián)方面積榜中，有3家物企從關聯(lián)方承接超過1億方面積，分別是恒大物業(yè)、中海物業(yè)和保利物業(yè)。融創(chuàng)服務、金科服務、雅生活服務等也從關聯(lián)方獲取不少面積，分別是9177萬方、8174萬方和7371萬方。

??關聯(lián)方占比中，榮萬家以98%的關聯(lián)方占比高居榜首，燁星集團、恒大物業(yè)、的關聯(lián)方面積額也超過9成。關聯(lián)方面積占比的后三位分別是雅生活服務、銀城生活服務和卓越商企服務，關聯(lián)方比例低于20%。

??現(xiàn)金榜：碧桂園服務成“最大財主”

??物業(yè)管理行業(yè)收并購浪潮愈發(fā)洶涌，頭部企業(yè)持續(xù)加碼，既有“大魚吃大魚”，也有“小魚吃大魚”，行業(yè)整合加劇，錢成為物企規(guī)模擴張的命脈。

??截止3月31日，40家發(fā)布了2020年業(yè)績報告的港股物企，現(xiàn)金總額約1188.2億元。相比去年同期，今年TOP10座次重新洗牌，有一半是在2020年登陸港交所的企業(yè)。

??碧桂園服務賬上現(xiàn)金152.15億元，成“最大的財主”；去年IPO的恒大物業(yè)、華潤萬象生活緊隨其后，各自手握現(xiàn)金126.04億元、103.12億元；位居排行榜第四位、第六位和第七位的融創(chuàng)服務、金科服務、世茂服務，也都是去年完成上市的物企。

??40家物企中，現(xiàn)金規(guī)模不足10億元的有16家。其中，宋都服務、星盛商業(yè)、浦江中國三家公司現(xiàn)金不到2億元。

??IPO募資是物企充盈現(xiàn)金流的來源，也是實現(xiàn)巨大增幅的最強動力。行業(yè)整合收并購成為上市物企募集資金第一大用途，平均約70%的募資資金用于收并購以擴大規(guī)模。

??建業(yè)新生活去年現(xiàn)金增幅高達2791.67%，位居40家物企現(xiàn)金增幅榜首位，其去年5月上市時，IPO募資凈額就有19.16億港元。此外，金科服務、恒大物業(yè)、華潤萬象生活、佳源服務、建發(fā)物業(yè)等現(xiàn)金增幅排列靠前的也都是去年完成上市的物企。

??業(yè)績潛力榜：13家占比不足10%

??2020年，40家港股物企公布其合同（合約）負債。5家物企合同負債超10億元，13家物企合同負債不足1億。合同負債與營收比率，僅一家超過30%，13家物企不足10%。

??合同負債榜中，碧桂園服務合同負債高達25.8億元，穩(wěn)居第一。保利物業(yè)、綠城服務、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務等分列其后，分別為11.8億元、11.1億、10.1億、10.1億。

??而排名最后的三家物企，合同負債不到2000萬元，分別是中海物業(yè)1500萬、浦江中國600萬和星盛商業(yè)300萬元。2020年，中海物業(yè)的營收達到55億元，合同負債與營收的比值僅為0.27%。

??從合同負債與營收的比值方面來看，第一服務控股合同負債2.78億元，比值達到36%，位居第一。燁星集團、銀城生活服務、新城悅服務、融創(chuàng)服務和和泓服務緊隨其后，比值超過20%。

??比值靠后的是浦江中國、星盛商業(yè)和中海物業(yè)，分別為0.79%、0.68%和0.27%。