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住建部中國城市科學(xué)研究會城市轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新研究專業(yè)委員會秘書長溫鋒華

??在“勁松模式”聞名北京市的同時，北京市朝陽區(qū)勁松街道依然在持續(xù)推進(jìn)社區(qū)改造升級。

??作為全國率先引入社會資本用于推進(jìn)老舊小區(qū)改造更新，后授權(quán)企業(yè)對社區(qū)低效空間進(jìn)行改造提升和長期運(yùn)營的成功案例，勁松社區(qū)舊改項目成為北京市聞名的“勁松模式”，并在全北京乃至全國老舊改項目中得到推廣。

??8月9日，北京市住建委發(fā)布《2021北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書》中介紹，北京市將老舊小區(qū)改造作為城市更新行動重要內(nèi)容、作為重要民生工程和發(fā)展工程、作為“民生改善綜合體”，加大力度推進(jìn)。同時再次提到推廣“勁松模式”，鼓勵積極引導(dǎo)區(qū)、街與社會資本雙向選擇、合理對接，精準(zhǔn)補(bǔ)齊公共服務(wù)短板。

??8月11日，中國房地產(chǎn)報記者采訪到8月初剛走進(jìn)勁松社區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研的城市與區(qū)域規(guī)劃方面專家，中央財經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副教授、住建部中國城市科學(xué)研究會城市轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新研究專業(yè)委員會秘書長溫鋒華博士，就“勁松模式”及北京市老舊改造相關(guān)問題進(jìn)行探討。

??中國房地產(chǎn)報：實(shí)地調(diào)研 “勁松模式”，你有哪些收獲？

??溫鋒華：“勁松模式”是北京市舊改探索的一個典范，對其總結(jié)的相關(guān)文章的報道已經(jīng)比較豐富如其“黨建引領(lǐng)”的典范性、“多元共治”的共同締造理念、“先嘗后買”的物業(yè)服務(wù)、沉浸式的公共空間設(shè)計等等。

??從我們團(tuán)隊研究的視角出發(fā)，我們認(rèn)為它最大的特點(diǎn)是成功通過引入社會資本，創(chuàng)新性的解決了北京老舊小區(qū)改造的動力問題，通過靈活的運(yùn)營機(jī)制創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)了老舊小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)了社區(qū)物業(yè)極大的升值。

??總體上，現(xiàn)階段老舊小區(qū)業(yè)主對于改造意愿并不強(qiáng)烈，其中很重要的一個原因是改造資金來源問題，業(yè)主并沒有自己出資的意愿。勁松社區(qū)通過引入城市更新運(yùn)營商愿景集團(tuán)，與街道簽訂為期20年的運(yùn)營協(xié)議，在不改變社區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的前提下，通過對社區(qū)公共空間的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)計改造，挖掘可運(yùn)營的公共空間，愿景集團(tuán)通過獲得這些挖掘出來的新增公共資產(chǎn)的運(yùn)營權(quán)，與相關(guān)的專業(yè)機(jī)構(gòu)合作運(yùn)營，獲得相應(yīng)的“微利”回報，加上愿景集團(tuán)提供的“先嘗后買”的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)帶來的物業(yè)收入，根據(jù)愿景集團(tuán)的測算，他們預(yù)期10年內(nèi)可以收回全部前期投入成本，此外，還有10年的運(yùn)營盈利期，基本可以實(shí)現(xiàn)勁松社區(qū)的“微利可持續(xù)”發(fā)展的長遠(yuǎn)目標(biāo)。

??中國房地產(chǎn)報：如果全面推廣“勁松模式”，你覺得可能會面臨的最大困難是什么？

??溫鋒華：對北京老舊小區(qū)改造目前最大的困難是在頂層設(shè)計層面的改造動力問題，也就是改造資金的來源問題。引入社會資本參與老舊小區(qū)改造的一個必要前提是社會資本必須找到資金回報出口，并在社區(qū)公共資產(chǎn)的運(yùn)營期內(nèi)實(shí)現(xiàn)兩者的平衡。與傳統(tǒng)的土地財政模式下的房地產(chǎn)開發(fā)可以實(shí)現(xiàn)快速的資金回籠不同，老舊小區(qū)改造由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)的改變，因此并不能實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。

??愿景集團(tuán)通過“勁松模式”的探索，蹚出了一條“微利可持續(xù)”的老舊小區(qū)投融資道路，但是由于各類老舊小區(qū)情況千差萬別，“勁松模式”并不一定完全適用于其他老舊小區(qū)，如有些小區(qū)規(guī)模過小，并無足夠公共空間增加可產(chǎn)生經(jīng)營流水的公共資產(chǎn)供投資方運(yùn)營。因此，需要政府、運(yùn)營企業(yè)、業(yè)主等各方主體多元協(xié)商，因地制宜，通過片區(qū)統(tǒng)籌、街區(qū)統(tǒng)籌、其他資產(chǎn)置換等方式，找到一條適合本社區(qū)改造的融資通道。

??“微利可持續(xù)”的老舊小區(qū)改造模式與傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式在資本的回收周期上有較大的差距，因而難于找到有充足的資金實(shí)力、足夠運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)又愿意長期參與社區(qū)公共資產(chǎn)運(yùn)營的城市更新運(yùn)營商投入到老舊小區(qū)改造中來，這是我國當(dāng)前城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作推經(jīng)過程中面臨的最為重要的瓶頸問題。

??中國房地產(chǎn)報：你如何看北京市目前舊改項目推進(jìn)情況？

??溫鋒華：對北京的舊改應(yīng)該有兩個層面概念。一個是一般意義上的“舊城改造”，這是一個城市永恒的話題，北京作為一個具有三千多年悠久歷史的文化名城，從建城之日起，就在不斷的改變更新過程中更替發(fā)展，近年在舊改領(lǐng)域開展的工作包括舊城改造、棚戶區(qū)改造、危舊房改造、胡同改造等等。

??第二是專指《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》中提出的老舊小區(qū)改造工作。這次老舊小區(qū)改造工作，北京市政府從2017年起就開始做了大量的前期探索與實(shí)踐，從2017至2019的三年里，全市累計確認(rèn)老舊小區(qū)200多個。2020年國辦文件出臺之后，北京市給本市定的目標(biāo)是150多個，2021年增長為400多個。

??通過一年多的探索，愿景集團(tuán)在“勁松模式”基礎(chǔ)上，先后在石景山的魯谷社區(qū)、大興的棗園社區(qū)取得比較好的實(shí)踐，首開集團(tuán)在春秀路小區(qū)、石景山老山東里北社區(qū)、蘇州街橋西社區(qū)的實(shí)踐亦得到社會的廣泛認(rèn)可，被統(tǒng)稱為北京城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的“勁松模式”和“首開經(jīng)驗(yàn)”。

??但是，由于老舊小區(qū)改造的復(fù)雜性，涉及從規(guī)劃設(shè)計到公眾參與、市場運(yùn)營等多個環(huán)節(jié)，相比于舊城重建，工作更為復(fù)雜，溝通時間成本更高，導(dǎo)致全市舊改的整體工作較之2020年國辦發(fā)文之初的預(yù)想，還有較大差距。在已經(jīng)推進(jìn)改造的社區(qū)中，各項配套設(shè)施的改造如加裝電梯等，由于溝通成本和規(guī)劃報建手續(xù)較為復(fù)雜，也進(jìn)度較慢。因此，還需要繼續(xù)加大對社會資本的招引，探索更加靈活多變的舊改模式和工作路徑，進(jìn)一步加快北京市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的工作進(jìn)度。

??中國房地產(chǎn)報：北京市住建委在這次的白皮書中，特別強(qiáng)調(diào)了老舊改的相關(guān)情況，你怎么看當(dāng)下舊改的重要意義？

??溫鋒華：舊改的重要性主要體現(xiàn)在如下幾點(diǎn)：

??一是它是解決人民群眾對美好生活的追求與落后的居住環(huán)境之間矛盾的核心抓手。隨著我國城鎮(zhèn)化水平進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，我國城鎮(zhèn)建設(shè)的主流從增量的建設(shè)轉(zhuǎn)入存量的挖潛提升階段。像北京這樣的特大城市，經(jīng)過多年的增量擴(kuò)張，老城中心區(qū)留下了大量的老舊小區(qū)，這些老舊小區(qū)由于建設(shè)年代較久，加上早年建設(shè)質(zhì)量與配套標(biāo)準(zhǔn)較低，社區(qū)居住環(huán)境普遍惡劣，公共空間先天不足，停車等配套設(shè)施嚴(yán)重不夠，地下管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施日益老化，嚴(yán)重影響居民的生活質(zhì)量，落后的居住環(huán)境與人民日益增長的美好生活的需求之間矛盾越來越突出。

??二是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是支撐我國“六穩(wěn)”“六保”工作的重要路徑。習(xí)近平總書記在考察上海時提出，要堅持以人民為中心的發(fā)展思想，積極推進(jìn)舊區(qū)改造，切實(shí)打好舊區(qū)改造攻堅戰(zhàn)，不斷增強(qiáng)人民群眾獲得感、幸福感、安全感。李克強(qiáng)總理也指出，加力推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，是更好滿足群眾對美好生活的需要，是支撐“六穩(wěn)”“六保”工作的重要路徑。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面的重要工作之一，是落實(shí)人民城市人民建，人民城市人民管的重要抓手。

??三是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是提高城鎮(zhèn)中心區(qū)土地集約化利用的重要途徑。位于城市中心區(qū)的老舊小區(qū)，土地價值高，但由于早期規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的滯后，房屋的容積率較低，公共空間利用率低，造成土地利用和產(chǎn)出率低下。通過對老舊小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，整合優(yōu)化社區(qū)土地資源，可以實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的充分和循環(huán)利用，拓寬社區(qū)的空間容量，為社區(qū)鄰里中心、基礎(chǔ)設(shè)施，市政道路和公共綠地等提供更多空間。