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??9月10日，一場以“喻曉新生”為主題的“2021中國城市更新論壇 走進粵港澳大灣區(qū)”在深圳舉辦。

??會上，金地產(chǎn)業(yè)研究院助理院長高曉偉以金地打造和運營的舊改和工改項目為例，圍繞“如何為城市閑置資產(chǎn)注入產(chǎn)業(yè)活力”為主題發(fā)表演講。

??高曉偉介紹，金地舊改和工改項目主要分為兩類，一種是知識創(chuàng)新型，一種是生活體驗型。前者更加注重時尚綠色的辦公環(huán)境和創(chuàng)意設(shè)計生態(tài)圈；后者更加關(guān)注居民配套，激發(fā)活力的鄰里空間。

??高曉偉表示，知識創(chuàng)新型文創(chuàng)園隱形改造成本高，尤其是結(jié)構(gòu)和上下水改造成本。同時，在文創(chuàng)類空間改造過程，還有一些基本標配要素，比如陽光、空氣、綠化、連廊、公共空間、活動空間等。

??在招商和運營方面，高曉偉說，金地很重視入園企業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)鏈之間交流，建立了覆蓋上下游與全服務產(chǎn)業(yè)社群。同時，金地也始終認為文創(chuàng)園可以集合多種文創(chuàng)業(yè)態(tài)，可以成為城市最重要文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)孵化器。

??高曉偉還介紹了金地威新三鄰橋項目，該項目位于上海虹口、靜安和寶山三區(qū)交界處，系重資產(chǎn)項目，距離地鐵站距離超過了800米，達到了1.2公里，這使得該項目沒辦法做辦公，沒有辦法做產(chǎn)業(yè)。最后，結(jié)合政策及自身，金地將這個項目打造成金地首個以體育文化為中心的產(chǎn)業(yè)園，以“體育+文化+教育+商業(yè)”為業(yè)態(tài)最終形成了體育主題公園。

??在進行三鄰橋項目改造中，面臨最大問題是成本較高，甚至是高過了推倒重建，原因是要注重城市空間機理問題，最終業(yè)態(tài)邊界也非常模糊，不僅打造了露天電影院、會議中心等，還有游泳池，適合老年人逛的超市、菜市場等。現(xiàn)在，這里已經(jīng)變成了網(wǎng)紅打卡地，承接了非常多活動。

??在高曉偉看來，重資產(chǎn)模式必須要解決五個痛點：一是上下游租金差的關(guān)系；二是可租賃的面積；三改造成本偏高；四是獲取項目政策門檻比較高；五是后期運營和服務能夠為項目賦能。

??“不要以為這種修修補補很簡單，有時還不如推倒重建，隱性成本非常高。更重要的是這種產(chǎn)品沒有標準化，連設(shè)計費都無法估算，這對于標準化房地產(chǎn)公司來說是非常大挑戰(zhàn)。”高曉偉說。

??本次論壇由中國房地產(chǎn)報、中國房地產(chǎn)網(wǎng)、中國城市與區(qū)域治理研究院聯(lián)合主辦，深圳市潮汕青年商會協(xié)辦，世聯(lián)行提供學術(shù)支持。